深圳楼市交易持续低迷,部分二手房成交价打七折

来源：排名前列财经  作者：吴俊捷

“没有最差，只有更差”可以说是深圳楼市春节的集中体现。

深圳福田区一中介门店的负责人表示，年前门店员工离职一半，年后又有几个同事寻求转行。

“门店人员差不多是楼市行情景气时期的三分之一左右，主要是楼市行情比较差，开单少，撑不下去。”该人士表示。

刚刚过去的1月，深圳楼市再度跌至近年的较低谷，并将2021年底翘尾行情反噬掉了。据深圳市房地产信息平台，2022年1月，深圳全市二手商品住宅共计成交1557套，同比下滑64.38%，该数据为近十年来较低值；成交面积为14.73万平方米，同比大跌75.04%。

这固然有1月中下旬进入春节氛围的影响，作为移民城市，不少深圳人陆续返乡过年，直接影响了深圳楼市1-2月的成交，楼市进入了传统的淡季。但是更多的市场人士认为，这仍受制于二手房参考价格发布机制的深层次影响。

2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。据深圳房地产信息网统计数据显示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之间曾出现七连跌，而10月成交量更是仅为1605套。在11月出现小幅上涨后，12月又继续走低，二手住宅成交仅2076套。

拉至更长的时间轴来看，2021年深圳二手住宅成交量，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。

从部分热点小区成交价格来看，“2.8新政”后一个月内，成交均价下跌了10%-20%，“2.8新政”半年内，成交均价下跌了12%-23%，“2.8新政”1年后，成交均价下跌了20%-30%。部分小区相当于打了7折。

多个机构数据显示，越来越多的房源向指导价靠拢。

据乐有家研究中心数据显示，二手房参考价出台后，二手住宅成交议价率整体波动上涨，尤其是2021年三季度后，随着政策调控的深化，业主对于价格也逐渐松动，议价空间上升，议价率达到10%左右。比如业主挂牌价500万，议价率10%，即让利了50万元，最终成交价为450万。

乐有家营销总裁孟凡振表示，“2.8新政”，短期对市场冲击较大，深圳市场由“卖方市场”转为“买方市场”，长期看，利于市场预期的稳定。2022年，政策、资金环境有所缓和，是买房、换房的机会。

至于外部多方揣测的二手房参考价是否存在松动的可能，市场普遍认为这一可能性较小。

有深圳房企人士表示，深圳楼市虽然被二手房指导价冰封，但基本面仍较为稳固，交由市场自行调节即可。乐有家研究中心数据显示，1月深圳楼市新房去化周期缩短至5.8个月，创下5个月的新低，显示市场需求仍极为旺盛。

但也有分析人士表示，不排除松动可能。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，按照参考价政策规定，今年应该重新制定，但现在面临两难的困境：一方面，如果按真实价格的变动，就应该下调参考价。但这会带来市场预期不稳，买家更加谨慎。重要的是，价格下跌意味着，无法向银行借到更多钱，在房价居高不下的情况下，这对需求释放是一个巨大的阻碍。对卖方来说，也不是一个好消息。目前，促消费、稳预期，促进房地产良性循环，成为楼市政策的新重点。因此，下调参考价不太合时宜。另一方面，如果上调参考价格，这不太符合目前的市场运行态势，与国家公布的深圳房价运行指数不相符，而且可能会传达托底和救市的信号。