商品房预售资金监管新规出台 房企静待相关细则落地

来源：上海证券报 记者：张良

商品房预售资金监管新规（下称“新规”）于日前出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

相较以往，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五方面值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

“各地的细则可能不同，我们现在还在等细则。”有房企高管表示，新规的出台利好房企对于商品房预售资金的使用，在保障项目建设的前提下增加了资金使用的灵活度，可以提高预售资金的使用效率，减少一些潜在的流动性风险。

有助于推动行业良性循环

新规明确，市、县住房和城乡建设部门应会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能承接商品房预售资金监管业务的商业银行。同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

此外，新规还明确了各方监管责任，商业银行要依约履行账户管理责任，有发现、报告预售资金被违规挪用情况的责任。房地产开发企业按照拨付节点申请使用监管额度内资金的，经住建部门核实同意后，商业银行要及时拨付。商业银行擅自拨付监管额度内资金的，要承担赔偿责任。

“新规的出台有助于引导并推动各地在政策的实际执行层面具有更大灵活性。从这个角度看，新规有助于推动房地产行业的良性循环和健康发展。”一位民营房企高管表示，商品房预收资金监管政策对房企现金流的影响非常大。

对房企而言，销售回款是企业持续经营最主要的资金来源，尤其是对部分民营房企来说。如果房企能比较自由地支配销售回款，可根据市场自发调节投资、开发、推盘节奏，实际上市场的问题可通过市场机制解决。但预售资金监管必须要靠外力去推动。因此，新规意味着政策层面对商品房预售资金监管当前存在的一些问题非常重视，并决心解决问题。

一位房地产行业资深人士表示，新规主要有两方面变化：一是将之前由各地制定的预售资金监管政策进行规范统一；二是在保证交付安全的前提下，适当释放开发商的预售监管资金，解部分房企燃眉之急，推动房企经营正常化。

该人士认为，调整预售资金监管政策的确能有效缓解开发商资金压力，但作用究竟有多大有待观察，后续还需要打通开发商的融资能力，包括督促开发商快速处理资产等。

对三、四线城市影响更大

商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括支付的定金、首付款、后续付款、银行按揭贷款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。

中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，新规对于不同城市、房企的影响不同，对三、四线城市的影响或大于一、二线城市，即缩短重仓三、四线城市的房企销售端资金的回笼时间。

夏亦丰预计，预售资金监管未来可能有两个调整方向：一是对托管银行的选择和监管更加规范化、标准化；二是预售资金监管比例或有所下调。房企有望更快达到提取使用超额资金的要求，缓解其所面临的现金流周转压力。

“新规肯定会给房企带来积极影响，对民营房企的影响可能更积极一些。就这项政策本身而言，能不能有更加可落地、可操作的方案？比如设定一个参考值，超过参考值的资金都可由房企自由支配。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

在丁祖昱看来，新规的出台是稳定房地产行业发展政策“组合拳”中的重要组成部分。新规有利于缓解房企现金流紧张的状况。但在具体执行层面或许还存在一些困难。“从目前的情况看，仅靠这一项政策就将当前行业所有的问题都解决，显然不太现实，还需要一系列相关政策配套，还有房企自身状况的改善。”丁祖昱说。