郑州二手房轻微回暖,楼市刺激政策初见成效

来源：排名前列财经  作者：孙梦凡

三月初，郑州官方祭出稳楼市政策，将这座省会城市推到聚光灯前。取消认房又认贷、重提货币化安置......十余条新政砸向沉寂的市场。

近三周过去，郑州楼市是否有所好转？从数据及个案看，改变正在发生，但还未形成质变，市场信心仍在修复中。诸葛找房数据显示，新政发布后，郑州市场成交有所回升，二手房上升幅度大于新房。

多位当地房产中介称，3月新政出台后，市场陆陆续续比较热，房贷利率下调影响也比较大，成交量已有所上涨，但房价还算稳定。“现在是量先上去，短期内价格应该不会有多大变化，较快也要等到五一过后。”

值得注意的是，进入2022年，楼市“松绑”的队伍不断壮大，目前有近60个城市进行松绑。诸葛找房研究院认为，楼市政策适度放松，将有效缓解部分群体购房资金、门槛限制等压力，进一步释放购房需求。

郑州楼市要“入春”？

近半个月来，李新的工作陡然忙碌了起来。在郑州，他负责的一些二手房业主，开始酝酿提高挂牌价，不过幅度不大，有的在十万左右。更明显的变化是，降价房源的数量有所减少，一直不温不火的郑州楼市，似乎在出现积极变化。

促使改变发生的，是郑州近期连发的数条新政。

3月1日，郑州出台18条楼市新政，称对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时，执行首套房贷款政策。业内人士称，郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策，成为今年全国排名前列全面放松限购限贷的城市。

郑州还宣布，将集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。预售资金监管方面，力保新房交付，提振购房者市场预期。

自此，郑州成为今年排名前列“救市”的省会城市，且政策未出现“一日游”。库存高企、供大于求的郑州，会在调控之下迎来春天吗？多家机构数据显示，新政出台后，郑州市场确实有所活跃，成交上也有积极表现。

诸葛找房数据显示，政策发布后2周，郑州新房共成交2819套，较前两周上升4.3%；郑州二手房共成交1795套，较前两周上升10.9%。

“郑州市场之前新房成交占比较大，大约七成，二手房占比约三成，但最近二手房成交占比约到四成。”李新称，郑州“老破小”二手房库存量太大，前几年市场压抑得太狠，房贷利率下调、差额税政策调整后，市场表现有所回温。

此前，郑州是全国除北京外、唯二严格执行高差额税的城市，即非满五少有的住宅，交易时差额税按差额的20%征收。譬如，100万购入的房子，如果卖150万，需缴纳（150万-100万）×20%=10万的差额税。

贝壳研究院郑州分院称，如此高昂的差额税，导致郑州二手房市场活跃度一直不高，部分业主为避免差额税，变相将这部分税费转移至购房者，增加了后者的购房成本，导致二手房成交下滑，市场进一步冷淡。

不过，郑州新政发布不久，二手房税费政策便出现调整。据贝壳研究院郑州分院调研，郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。

同时，业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续。“这标志着执行了7年的20%差额税开始取消。”上述研究院称，叠加近期二手房利率不断下调，放款周期不断缩减等，改善置业需求将被激发，市场热度也会传导至新房。

克而瑞河南区域也称，二手房交易差额税政策调整后，郑州市二手房周均带看超约1.5万组，成交均约500组左右，环比上涨明显，不过依然不敌去年同期。

除了税费政策带来的变化，李新认为，房贷利率的调整对市场影响更大。“去年新房利率在六字头，二手房在五字头，现在二手房利率4.9%，新房利率也降到五字头，个别售楼处甚至可对近五年毕业的大学生给到4.7%的利率。”

“郑州房贷利率四点多，还是在2016年的时候，当时郑州房价半年几乎翻倍，此后限购政策出台，以及各种抑制房价上涨的政策，这几年利率一直没降下来。”李新称。但是，近期多个利好政策出台后，市场情绪有所回温。

近60城松绑楼市政策

郑州打响楼市调控“松绑”的枪声后，已有十余个城市出台鼓励购房措施。据诸葛研究院统计，截至3月21日，有近60个城市松绑楼市政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。

官方层面，五部委密集表态，释放强烈维稳激励信号。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；金融委称，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

多重政策支持下，全国房贷利率表现继续下行、二手房交易也有所回温。

贝壳研究院数据显示，3月房贷利率降幅创2019年以来月度较大降幅，82城房贷主流利率下调，当前利率接近2020年三季度的水平。重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点。

银行放款方面，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度较快的速度。上海平均放款周期较上月缩短超过20天，近五成的城市放款周期不足一个月。

宽松的信贷环境，有效带动了市场成交。数据显示，3月以来（3.1-3.17），全国50城二手房日均成交量，较2月（春节后）日均成交水平增长约17%；二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量，均较2月日均水平提高。

克而瑞认为，由于前期调控加码、房企爆雷、项目降价等原因，购房者信心备受打击，观望情绪浓厚，“看得多，买得少”是3月购房者主流心态。

“随着市场信心逐步恢复，北京、上海、杭州等核心一二线城市市场有望率先转暖，郑州、济南、徐州等二线及强三线城市市场或将轮动复苏。”上述机构认为。

目前，一线城市楼市表现较为坚挺，据CRIC监测数据，2月以来不同城市去化率大于70%的19个项目中，一线城市上海占5席；二线城市西安有7个项目去化大于70%，去化达到100%的项目有5个。

克而瑞方面认为，随着政策利好不断传导，居民购房预期迎来改变，但信心修复仍需要时间。从成交来看，预计“金三”成色难以和去年同期想对比，但较2月预期企稳回升，“银四”市场表现值得期待。

国盛证券则预计，地产政策将持续放松并加大力度，核心原因有三：宏观GDP稳增长离不开地产；2021房地产业的狭义税收收入及土地出让金，对全国总财政收入贡献达到36%，长期低迷恐拖累地产财政并影响城投债；地产及产业链大幅下滑，将带来失业人口上升。

“当前行业问题的七寸，在于需求侧和企业资金侧。”国盛证券称，预计本轮政策落脚点可能是货币端、即新增贷款方面，以及地方政策如郑州新政，新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。