克而瑞丨2024年9月河北主要城市房地产市场简述

政策环境

央行在资金量和成本上给予了市场显著支持，对房地产市场的平稳健康发展具有积极作用。不过楼市的恢复仍依赖于购房者对于购房成本与收益的预期以及就业和收入的提升。因此除货币政策外，仍需财政政策配合，以创造更多投资、消费和就业机会，进而推动房地产市场的健康发展。

1.金融层面：中国人民银行会同金融监管总局9月29日出台四项金融支持房地产政策。分别为：

①中国人民银行关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告（《中国人民银行公告〔2024〕第11号》）及答记者问‍；

②《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》；

③《中国人民银行办公厅关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知》；

④《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知》。另，市场利率定价自律机制今日发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；各商业银行将发布相应公告。

2.廊坊：本月廊坊市出台购房补贴政策，自2024年9月22日至2024年12月31日，以家庭为单位购买新建商品住房，办理商品住房网签并完成合同备案，可享受5000-15000元/套的住房补贴，通过真金白银来刺激市场的成交。

3.邢台：出台《关于支持提升住宅品质规划建设的八项措施（试行）》（以下简称《八项措施》），政策从据实控制规划指标、完善配套设施布置、支持用地性质兼容、鼓励公共空间打造、丰富住宅户型设计、优化出入口设置、优化人车分流设计、鼓励无雨归家流线等方面提出支持和引导措施，引导房地产开发企业积极参与提升住宅品质的规划建设。

4.雄安：9月14日，雄安新区首个政府产权保障性租赁住房项目——华序府项目举办集中选房签约仪式，雄安租售并举的房屋制度得到进一步完善。9月26日，由雄安新区管委会和中国星网集团共同举办中国星网雄安总部项目竣工联合验收颁证仪式，标志着首家疏解北京非首都功能的央企总部正式竣工交付，入驻雄安。

土地市场

销售业绩不佳和回款减少带来的现金流紧张，直接影响力企业拿地的意愿，导致企业在土地获取方面变得更加谨慎，减少了土地的购置。可以预见的是，短期行业仍将在底部调整，因此投资力度、投资意愿将继续保持低位。

1.石家庄：9月，石家庄土地市场房地产开发用地新增供应11宗，其中8宗为宅地、3宗为商服用地，成交5宗，其中4宗宅地和1宗商服用地。供应方面，8宗涉宅用地可形成建面59.71万㎡，其中包含二环内4宗用地，分别位于桥西区和长安区；成交方面，成交4宗宅地，即1宗位于长安区、1宗位于鹿泉区和2宗位于桥西区，用地面积16.84万㎡，可形成建面34.64万㎡，总成交额28.71亿元，平均溢价率为7.8%，其中桥西区成交的地块中，[2024]040地块为保利竞得的西三教改造地块，溢价率27.4%，成交楼面价9188元/㎡、 [2024]042地块为中海竞得的正太广场南区地块，成交楼面价9042元/㎡。

2.唐山：9月市场供应4宗住宅用地，3宗位于路北区，1宗位于路南区；成交3宗住宅用地，路南区成交两宗分别是：刘屯北街南侧、荷花路西侧地块由唐山市路南区信安房地产开发有限公司获得，成交价49,949 万元，楼板价3,805 元/㎡，底价成交；稻地镇唐曹公路以东、陶瓷市场以南A-01地块由唐山市路南区明安房地产开发有限公司获得，成交价20,906 万元，楼板价2,223 元/㎡，底价成交；路北区成交一宗是：朝阳道南侧、卫国路西侧、规划支路北侧地块由唐山中睿房地产开发有限公司获得，成交价28,249 万元，楼板价6,995 元/㎡，底价成交。

3. 廊坊市区：本月廊坊市区土拍在停滞4个月后重启，安次区供应1宗涉宅用地，位于安次经开区板块，占地约80亩，建面约10.6万㎡，预计10月10日开拍。

4.保定市区：本月供应2宗住宅用地，总建面23.61万㎡，成交2宗，共27.81万㎡，楼面价3277元/㎡。1-9月总成交量不足2021年土地高峰期的10%。其中2024-011号地块临近国今风华项目，由保定拓景房地产开发有限公司以48960万元竞得，楼面价4520元/㎡，亩价约603万元/亩。该地块位于阳光大街西、创业路北，地块面积 54152.9㎡，约合81.22亩，为居住用地，容积率 1.0＜容积率≤2.0，起始价43460万元。2024-031号地块位于东湖尚品西侧，由保定市国控置业开发有限责任公司以42220万元竞得，楼面价2485元/㎡，亩价约414万元/亩。该地块位于东二环东、复兴路南，地块面积67947.5㎡，约合101.92亩，为居住用地，容积率 1.0＜容积率≤2.5， 起始价42220万元。

5.张家口：土地市场受二级市场库存大的影响供应成交一直较为冷淡，本月只有万全成交了一块商住用地（8月份供应的），总建面积1.4万㎡，容积率1.5，成交方为张家口万全区同洋置业公司，成交总价为635万元。另外宣化区解决房地产开发历史遗留问题领导小组办公室解遗土地有了实质突破，今年第一块解疑土地（2024-001）号宗地出让公告已挂出，占地面积23亩，容积率1.7，起始价1634.78万元。

6.秦皇岛：本月无新增住宅用地供应，成交1宗，位于抚宁区金山大街北侧、丹霞路西侧、骊实街南侧，用地面积16,700.03㎡，规划建筑面积25,050.04㎡，容积率1.5，成交总价5,445.88万元，成交楼板价2,174元/㎡。由秦皇岛广茂房地产开发有限公司竞得。

7.沧州：本月沧州监测区域内纯住宅土地供应4宗土地，位于新华区、运河区、任丘市，共供应占地面积15.79万㎡，供应建筑面积33.66万㎡，其中沧州市自然资源和规划局储备中心国有土地使用权拍卖出让公告(沧交告字[2024]17号)运河区武林大道西侧、守真路北侧CTP-2421地块供应量最多，供应用地面积6.59万㎡，起始楼面价3411元/㎡。本月成交纯住宅土地成交1宗，位于新华区，成交占地面积2.97万㎡，成交建筑面积5.65万㎡，成交楼板价2548元/㎡。

8.邢台：本月涉宅土地供应1幅，建面8.18万㎡，供应面积环比下降9.41%；成交方面，成交涉宅用地1幅，成交建面9.46万㎡，环比下降11.60%，成交总价1.17亿元，楼板价1234元/㎡。

9.邯郸：本月无供应，成交1宗，为邯郸市自然资源和规划局邯山区分局国有土地使用权挂牌出让公告(邯出告字[2024]-Q07号)廉颇大街以东、创和路以北[2024]-Q07-1地块，位于邯山区，成交用地面积3.65万㎡，成交总价19732 万元，成交楼板价2571元/㎡。

10.衡水：9月土拍市场新供应住宅用地1宗，位于武邑县，建面8.54万m²，起拍楼面价1909.93元/m²；本月无成交。

新房市场

“金九”迎来传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，但从成交看“金九”成色一般。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群，市场更加冷淡，因购买力持续降级，短期内楼市成交暂无明显起色。

1.石家庄：9月石家庄新房市场表现供求量环比上涨，价格微降。当月中秋节作为营销节点，部分项目以此节点进行一口价、限时秒杀等促销活动，但多以包装为主，价格相对稳定，根据克而瑞市场监测，本月共有7个项目平销加推、2个项目新入市，其中①9月19日裕华区城发投云歌芳华开盘，首推7#小高层共计56套房源（105㎡28套、116㎡28套），成交均价12000元/㎡，项目为方村城中村改造，地块外部大环境竖向东侧为石栾大街，周边规划路较多；配套学校资源为后期地块规划的小学、中学，目前主要依托周边学校，如融创中心第一小学、第二小学、四十九中等；项目3公里范围内商业配套主要为其他商业地块，医疗资源为市人民医院；定位为首置首改，户型面积段设置为105-139㎡产品，南向三面宽、次卫干湿分离，符合目前市场主流户型设计。②9月21日桥西区城发投云歌兰庭开盘，首推1#小高层共计52套房源（95㎡26套、109㎡26套），成交价格12500元/㎡，项目为十里尹村城中村改造商品区东地块，地块外部大环境竖向西侧为汇宁街、横向北侧为汇宁路，距离地铁4号线（在建中）红旗大街站约700米，交通通达性尚可；配套学校资源为该项目西地块自建的幼儿园及规划的小学，初高中有17中南校区；项目3公里范围内配套主要依托西美花街商圈及北国未来城，商业繁华度较高；项目定位为刚需，户型面积段设置为95-139㎡产品，均赠送设备平台、南向三面宽、部分次卫干湿分离，符合市场主流户型设计。

2.唐山：市场以去库存为主，9月供应0.96万㎡，环比下降75.7%，供应量大幅下降；成交面积8.07万㎡，环比上涨31.65%，成交均价9975元/㎡，基本持平。供应方面，金地御峯14#取得预售证，面积5647.2㎡，套数40套，房源面积141.18㎡四房。熙湖九里112#取得预售证，面积2330.4㎡，套数20套，房源面积98.48/134.56㎡三房。

3. 廊坊

1)廊坊市区：目前客户悲观情绪仍占主流，置业兴趣较弱，中秋节的周度表现甚至不如平常周，仅靠部分项目的降价营销换取部分流量，整体市场表现平平；本月去化仍然不足200套，在底部徘徊。本月安次区的两个“老盘”项目首开国风悦府、东冠逸品龙湾接连降至7000元/㎡左右，在低价格、准现房的优势下获得相对更快的流速。

2)燕郊：本月新房市场无新增供应，在售项目积极营销主打价格战，到访人数明显增加，成交量环比上涨20%，成交价格保持低位水平。项目层面，福喜雅苑项目将入市，项目由福成集团旗下的德福房地产开发，距离高楼地铁站大约2.2公里，通勤方面优于市面上其他在售新房项目。项目为新中式偏改善类洋房社区，单价1.3万元/㎡。

3)大厂：本月成交量较上月小幅下降，成交套数约80套，成交均价约10500元/㎡，较上月基本持平，东方丽城项目成交量区域领先。

4)香河：本月新房市场依旧低迷，整体市场维持个位数成交量，成交均价较上月基本持平，约10200元/㎡左右。本月水岸香园进行清盘推出特价房，均价6200元/㎡。

5)固安：本月无新增预证，成交约2.37万㎡，环比下降34%，成交主要集中于中部城区及北部新城板块；本月成交均价8895元/㎡，环比下降2%。近期主流项目新增供应大幅减少，以去库存为主，特价房，单价直降、赠送车位、赠送地下室等促销手段常态化。

4.保定：

1)保定市区：9月市场成交进一步回落，本月成交面积不足6万㎡，成交套数不足500套，均价11241元㎡左右。保定石榴江湾新城因优惠力度大，继续位列成交榜首，均价12000元/㎡。2024年9月20日，保定市行政审批局了公布最新商品房预售许可证下发公告，天业阅云城一期，二期项目全线获预售，预售总套数556套。

2)涿州：本月各项目持续更新经纪人激励政策，增加佣金奖励、带看奖励、抽奖奖励等，尤其华远和府加推6#、21#特价房源，均价7000元/㎡起，对于整体市场有所拉升带动，整体成交量接近200套，有所恢复。

3)高碑店：本月成交约90套，成交均价7200元/㎡，环比上涨3%。本月成交量最高项目为鹏润原著和中新悦上，其中鹏润原著均价6105元/㎡，在售92㎡两居，105-139㎡三居。中新悦上老盘加推，均价6500元/㎡。新房销售延续低位，房价虽有回温，整体仍处于低谷，市场整体热度仍然较低，在购房需求不足的背景下，房地产市场去库存压力较大。

5.张家口：随着金九银十及中秋、国庆双节的到来，市场整体略有回暖趋势，整体张家口成交面积环比8月份上升3.2%，整体成交价格比8月份上涨了4.1%，本月仍没有新盘入市，在售项目基本以去库存为主，成交区域主要集中在张家口市区、宣化、怀来、万全区，其他区域基本都无成交。其中市区的旭日花园项目占据张家口成交金额和成交面积两个榜单的第一位。

6.承德：保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，进入内部装修及园林景观施工阶段；交投·雲庐学校和住宅同步建设，楼栋主体逐步建设中。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面特价折扣、购房享好礼等活动。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

7.秦皇岛：本月市场成交量保持稳定，仍在低位；成交价格继续下行。本月恰逢中秋，假期期间部分项目推出特价房等优惠活动，吸引客流，虽然价格优惠幅度较大，但实际参加优惠的仅少量房源，效果一般，整体市场成交量价平稳，未有明显波动。

8.沧州：本月无新盘入市，市场供求冷淡，中秋返乡置业客群购房意愿一般，本地改善客户促进130㎡以上房源成交。成交方面，市场处于以价换量阶段，以中心城区新华区、运河区为主的项目成交价格和成交量稳定，黄骅市是继中心城区之后的热点区域，去化相对较好。

9.邢台：本月主城区新房成交量环比下降4.10%，同比下降29.92%；成交均价7743元/㎡，环比下降0.54%，同比上涨2.31%。当前大多项目将去库存列为首要任务，项目供应的积极性整体不高。表现靠前的项目中，现房项目万腾观澜城，本月到访400组。盛邦·幸福里，A/B双区封顶，本月到访500组，中鼎·麒麟瑞东区首批楼栋封顶，本月到访203组。

10.邯郸：新项目营销动作刺激所在板块热度，看房量增加，受中秋小长假影响，市场整体成交量环比增加，成交价格环比持平。项目方面，河钢建设东湖森林绿苑18#楼推出高层产品，面积130㎡三房，成交均价9600元/㎡。天正君悦府三期推出8#18F小高层产品，面积109㎡三房，成交均价10800元/㎡。招贤桃源里推出6#18F小高层产品，面积132㎡三房，成交均价9500元/㎡。另邯郸市主城区住宅市场多个项目准备入市，荣科·东城悦郡9月7号开始认筹、十里春晓9月15日开放城市展厅，缔昌·澜庭叙营销中心开放，入市节奏加快。10月，预计缔昌·澜庭叙入市。

11.衡水：9月住宅市场继续保持低位运行，市场去化未见明显增长，整体低位运行，部分楼盘推出降价促销等优惠活动，但效果仍不达预期。9月衡水楼市高温季节过去，恰逢中秋假期，开发商促销力度加大，但推盘积极性未见提升，本月仍无新盘入市及加推。

二手房市场

二手房因价格优势明显，因而对于刚需客群的吸引力不断上升，持续分流新房刚需客群，但当前市场挂牌量巨大，整体市场虽优于新房，但仍处于低位。

1.石家庄：9月石家庄二手房成交价格环比微降，新增房源挂牌量小幅增涨，新增带看量环比下降，新房市场进入金九银十促销阶段，抢占市场份额，二手房市场成交量继8月有所回落趋势下，仍处于下行趋势。

2.唐山：库存囤积，市区项目价格距巅峰值下降达36%：二手房成交均价8464元/㎡，基本持平。投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者压缩空间加大。

3.廊坊：

1)廊坊市区：当前已完全成为二手房主导的市场，月成交量稳定在千套以上，远超新房。二手房的高流速来自于目前二手房即买即住、性价比高的优势，同时随着更多次新项目进入二手市场，也使得二手产品的舒适属性增强。

2)燕郊：本月二手房成交价格11926元/㎡，环比小幅下降3%。当前燕郊挂牌量仍居高位，相比价格还算稳定的新房价格，二手房让价幅度更大。从整体成交来看，主流是总价段偏低的房源，对品质要求不高，关注价格的普通刚需人群正在进场。

3)大厂：本月在售二手房约9770套，新增挂牌约695套，成交约186套，较上月上涨。成交均价8800元/平米，较上月微涨。成交主力户型三居占比45%，二居占比38%。

4)香河：本月在售二手房6980套左右，本月新增供应约905套左右，本月销售二手房约100套，较上月有所减少。本月香河交成交均价约5400元/平米，较上月下降；成交房型主要为二居和三居，分别占比49%、34%。

5)固安：本月二手房挂牌量超过15000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；来自新房市场持续降价及各优质房源降价抛售，本月二手房价格跟随下降，继续环比下降3%。

4.保定：

1)保定市区：本月二手房价格持续下滑趋势，本月均价约9400元/㎡，环比下降；同比来看，二手房成交均价同比跌幅连续六个月走低。

2)高碑店：二手房市场持续低迷，市区受新房数量少，且位置较偏影响，交通、配套等不及预期，购房者持币观望，成交客群以学区及婚房为主。

3)涿州：客户目前游走在新房和二手房之间，选择更具性价比的产品，随着新房产品不断“以价换量”，导致二手房性价比减弱，本月新房成交上涨，二手房成交下滑，本月滑落至五百余套。目前客户的悲观情绪并无实质改变，虽然政策在不断降低置业的门槛，但是客户的收入水平得不到改善的背景下，置业压力尤在，市场只能通过一二手市场、甚至项目间“此消彼长”的促销活动维持目前的低位去化量。

5.秦皇岛：本月二手房成交均价10372元/㎡，环比下跌0.38%。本月二手房挂牌量仍持续增加，但价格及销量仍继续下行，存量居高不下，市场去化压力增加。

6.邢台：本月二手房成交均价7451元/㎡，环比上涨1.76%，同比下降1.55%。

7.衡水：本月二手房市场挂牌价格6482元/㎡，环比下降0.08%。二手房市场成交量价保持低位，本月成交量仍在下行，带看量持续低糜，成交周期拉长，库存压力大。

市场预判

市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前河北各城市楼市政策已处于“放无可放”的状态，市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

来源： 克而瑞环京楼市