北京甲级写字楼去化破百万平米,需求爆发释放何信号?

“2021年，今年北京甲级写字楼市场去化创历史纪录，净吸纳量近114万平方米。疫情虽然反复，但实际影响已经基本消散，写字楼需求呈爆发式增长。”在12月22日举行的高力国际华北区第四季度新闻发布会上，华北区董事总经理严区海如是说。此外，严区海还表示，在大宗写字楼租赁成交中，一半以上来自互联网企业。

随着CBD中服地块和丽泽商务区在建项目陆续入市，北京第二轮写字楼供应高峰期基本结束。北京写字楼市场进入去化周期。从目前来看，北京甲级写字楼空置率已经降至15.1%，走出去年阶段性高点，而租金也在底部徘徊。预计未来半年内租金有望企稳回升。

甲级写字楼净吸纳量创新高，租金在底部徘徊

今年北京甲级写字楼市场去化表现亮眼，2021年净吸纳量近114万平方米，这是有历史记录以来较好的去化数据。如果去除自用面积，全年的市场去化面积依然超过95万平方米。其中，第四季度净吸纳量就达到30万平方米。

从2021年全年来看，市场需求主要集中在CBD、丽泽和亚奥市场。同时，这三个子市场也是近几年新项目入市比较集中的区域。

值得关注的是，以互联网科技为代表的企业已经成为影响北京办公楼市场的重要力量。据不完全统计，在超过5000平方米的大宗写字楼租赁成交中，互联网科技企业占52%。互联网科技行业2021年新租和扩租面积接近140万平方米，其中甲级写字楼约45万平方米，乙级写字楼25万平方米，产业园写字楼近70万平方米。如果算上低于5000平方米的租赁成交，保守估计互联网科技行业全年新增办公面积在160万-200万平方米之间。

此外，供需两端的表现也在改变市场价格的预期。从租金来看，北京甲级写字楼租金降幅在下半年呈现企稳迹象，第四季度平均租金维持在每月每平方米340.4元，而相较于2020年底的租金，降幅进一步缩窄到只有2.9%，远低于2020年超8%的平均降幅。

空置率降至15.1%，超预期需求上涨

随着CBD中服地块和丽泽商务区在建项目的陆续入市，北京第二轮供应高峰期基本结束。2021年作为本轮供应高峰期的最后一年，全年新入市项目总体量近71万平方米，主要集中在CBD和丽泽。

对此，高力国际华北区研究部董事陆明表示，今年新增供应量低于年初预期，主要是由于部分新项目全部业主自用或延期入市，更合理的新增供应量并未给市场带来冲击，不至于在短期内快速推高空置率。

从全年来看，年度空置率大幅回调。截至目前，北京甲级写字楼空置率已经降至15.1%，年降幅达到4.4个百分点。去年四季度19.4%的空置率将成为未来阶段性高点。

空置率下降主要也是受益于超预期的需求暴涨，其中包括头部互联网公司的大面积新增需求。目前，北京甲级写字楼市场已经有四个市场空置率低于10%，分别是金融街（6.9%），中关村（7.1%），亚奥（8.8%）和望京（8.9%）。

CBD作为存量较大的市场，目前甲级写字楼的空置率仅为10.9%，年降幅达到了6.5个百分点。

值得一提的是，目前，甲级写字楼空置率降幅较大的市场依然是丽泽，空置率从76.6%降至48.9%，降幅达到27.7%。其次是亚奥市场，空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点。这两个子市场的快速去化主要是由于互联网和金融企业外溢所致。

来源：新京报记者 袁秀丽