上海写字楼市场重回先进,排名前列大“租户”已不是金融业

来源：排名前列财经 作者：马一凡 

寸土寸金的上海，写字楼租金水平一直引领全国。根据世邦魏理仕的较新数据，2021年上海优质写字楼平均租金报价达到277元/月/平方米，这意味着若要在上海拥有一千平方米办公面积，月租金成本超过27万元。

由于自2016年起上海写字楼市场大量供应入市，过去5年来，上海写字楼供大于求，市场一直处于租金水平下行状态。这一状况在2021年彻底扭转，尽管仍受疫情困扰，去年上海写字楼市场却强劲复苏，不仅净吸纳量创下历史新高，租金也录得5年来首次提升。

这是上海经济、产业结构成功转型的结果。统计资料显示，未来在上海甲级摩天大楼里进进出出最多的人，将不再是金融业的金领，他们可能来自于那些新兴赛道。此外，沿着黄浦江两岸，上海多个新CBD正在崛起，它们让这座城市未来的发展有了无尽的想象空间。

租户愿为优质写字楼付出20%溢价

2021年，上海优质写字楼市场有17个新项目入市，新增107万平方米，是去年交付体量的1.6倍。虽然大批新项目入市，但全年净吸纳量超过了新增供应量，这一点过去较为罕见。

据世邦魏理仕研究统计，2021年全年上海优质写字楼净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。2020年同期这一数据仅为50万平方米，2021年增幅达到了160%。而根据戴德梁行统计，今年上海全市办公楼租赁活跃，净吸纳量达到了去年的3倍。

上海优质写字楼租金实现了5年来的首次回升，平均租金报价达到277元/月/平方米，空置率大幅下降。戴德梁行录得2021年空置率降至16%，世邦魏理仕录得空置率为16.6%，可以对比的是2020上海写字楼空置率一度超过20%。

此前上海写字楼市场的问题，主要在于供需结构。5年前，上海写字楼曾长期处于租金上行阶段，2016年升至顶部，但由于接下来每年都有大量供应入市，从2017年开始租金缓步下行，空置率上扬。

从较新数据来看，这一供需矛盾问题在2021年得到了显著改善，上海写字楼全年租金报价和有效租金较去年同期分别上调0.7%和1.2%，租金水平引领全国。

针对写字楼租金上升，世邦魏理仕华东区顾问及交易服、办公楼部负责人张越对排名前列财经表示，疫情以后，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显。一般通过LEED认证的都是核心区域的超甲级写字楼，随着ESG被广泛关注，健康安全成为租户长期诉求，总体来看，这部分租户愿意为此付出超20%的租金溢价。

一般来说，上海写字楼市场被细分为核心商务区、新兴商务区和商务园区写字楼，前两者计入统计的多为优质甲级写字楼，后者则以产业园区等为载体，并不位于寸土寸金的核心区，因而租金较低廉、空置率相对更高。

不过，2021年上海的商务园区写字楼市场也迎来复苏，全年新增14个项目入市，新增供应面积86万平方米，而净吸纳量则突破百万平方米大关，租金涨幅创2019年来新高，全年录得空置率14.5%，同比下行3.4个百分点，租金报价为137元/月/平方米。这些商务园区多位于张江、金桥及市北等板块，不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，刺激市场持续释放旺盛需求。

新赛道需求强劲增长超越金融业

在新增供应量不减的情况下，上海写字楼市场凭何强劲复苏？

答案是产业。写字楼租赁和大宗交易背后，是一家家企业的支撑。产业结构的调整与转型、企业的布局和扩张，深刻影响着写字楼市场的吸纳量。

上海是我国金融中心，过去众所周知的是，上海核心商圈的摩天大楼里，金融业租户占据主导地位。2020年，上海写字楼新增吸纳量里，金融业租户占据19%，排名排名前列，数字新媒体产业（TMT）占据16%，消费品制造业占14%，医药占10%，从这些行业承租写字楼的数据中，就能基本了解上海的产业结构。

多年前，坊间曾有人提出，上海在传统经济领域表现优异，在新兴的数字经济、信息经济等领域发展却较为滞后。但近年来，上海切实鼓励和培育新赛道新风口的发展，数字新经济、消费新品牌、低碳新能源、造车新势力等齐头并进，上海的产业结构发生了显著变化。

这一点，在2021年的写字楼市场数据中表现明显。

在全年新增写字楼租赁需求中，以电商、社交媒体、人工智能、大数据及金融科技等主导的TMT行业需求，达到了26%，排到了首位，金融业退居第二。

但即便是退到第二名，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业，仍然扩租明显，需求占比达到了19%，且70%选择集聚于浦东，一个重要原因是2021年中共中央、国务院发布了《关于支持浦东新区高水平改革开放 打造社会主义现代化建设引领区的意见》。

写字楼租赁需求排名第三为消费品制造业，占比达到10%。近年来，上海新消费行业发展迅猛。100年前，上海就是远东排名前列大城市，无数中国民族品牌曾从上海滩出发，走向全国。如今在新的时代，上海成为了互联网新消费的策源地和新高地。

根据天猫平台数据，2021年618期间，冲上天猫细分行业排名前列的新品牌数量高达459个，其中63个是上海品牌，位居全国排名前列。“带货一哥”李佳琦曾透露，在他的直播间卖爆的新品牌80%来自上海。因此，上海正在成为最适合新消费创业的城市。与此同时，越来越多的国际大牌们把全球新品排名前列地选择为上海，把亚太区总部搬到上海，甚至直接在上海周边建研发基地，只是为了能赶上快速变化的消费者需求。

除了前三强行业，根据世邦魏理仕数据，“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。

世邦魏理仕张越认为，2021年上海写字楼需求强劲复苏，体现了上海对新兴产业战略布局的全国引领地位，以及作为对外开放窗口城市的外资吸附力。

新板块前滩录得较低空置率

上海写字楼市场的逆势扭转，还与上海整座城市的多元板块崛起以及“超级租户”数量攀升有关。

近年来，在陆家嘴、南京路、人民广场等传统核心区之外，上海重点发展了三大黄浦江沿线的新兴核心区——前滩、徐汇滨江、北外滩，多个CBD同时崛起，为上海写字楼市场的发展提供了广阔前景。

此前外界一直有疑问：上海的经济发展是否真的需要这么多CBD？以2021年较新数据来看，上海的新兴CBD发展是非常成功的。

全上海写字楼空置率较低的CBD，并不在核心商务区，而是新板块前滩。前滩近5年来写字楼体量爆发式上涨，2021年，前滩录得2.6%的全上海较低空置率，租金亦呈现赶超成熟板块之势。

前滩写字楼租户结构也有别于传统核心商务区，医药及生命科学行业是前滩排名前列大承租方，占比达到18.9%，第二大行业为消费品制造，占比18.3%，第三位才是金融业。

从世界城市发展史来看，无论是纽约、伦敦，沿滨水岸线建设发展都是共同趋势。上海的沿浦江发展仍有巨大潜力，跟世界先进城市来比，从经济规模来看，上海只是纽约的三分之一，人均GDP为纽约的四分之一。按照世邦魏理仕的统计口径，上海的优质办公楼面积目前是1700多万平方米，纽约则已经达到7000万平方米以上，从中可以看到上海写字楼市场的长期持续的发展空间。

“上海的多核心发展目前在全中国都是先进的，继续这个发展趋势也是非常必要的。”一位业内人士对排名前列财经表示。

此外，纵观2021全年，“超级租户”仍然为上海写字楼市场发展提供了强大助力。

从2020年起，上海写字楼市场中的“超级租户”数量在大幅攀升。超级租户指的是承租面积在一万平方米以上的企业，有时候一家公司就能“吃”下一整个写字楼项目。

2021年，这种头部企业战略布局，带来整层以上中大面积租赁需求，仍在继续占比提升，头部金融、互联网+及高精尖属性制造等新赛道企业不断落户上海。

有超级租户，也有超级买家。2021年上海大宗交易市场重返千亿量级，其中写字楼相关物业交易占比达到了52%。市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。