上海楼市新政猝不及防:有人置换到一半突然没了购房资格

来源：每日经济新闻  记者 包晶晶    编辑 陈梦妤    

新年首月，在打新热情高涨、“二手房两小时跳价40万元”的躁动之中，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，该意见明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；并且将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政落地，不少在途交易一时间进退两难。

《每日经济新闻》记者采访了几位交易在途的买房人，他们中有离异无房户，也有无房刚需人士，在细则到来之前，购房进程过半的他们突然遭遇巨变，被迫进入另一个局面。

一夜间多了238万首付款

30多岁的张恬（化名）是上海本地人，丈夫频欠外债，为表示悔意把张恬的名字加到婚前购买的一套房子上，希望夫妻二人重新开始生活。但丈夫仍然改不了欠钱的老毛病，日积月累之下，巨债和裁员彻底压垮了这个家庭。两人离婚后，张恬回家与父母一同住在一套1997年建造的“老破小”里。

“杨浦区北面的这套老破小环境很差、没有电梯，我父母年纪越来越大，我收入还可以，离婚后我的名字已经从前夫的房子去掉，就想置换一套房子。但老破小地段又差，2020年几乎没什么人来看房，直到下半年才稍微好转一点，差不多大半年才卖掉。”张恬告诉记者。

“再后来我们就想买远一点，看中一套宝山区的房子，总价680万元，定金和居间合同都办好了，准备1月底去网签，新政之后，我居然被‘二套’了。按照二套房首付比例，我的首付一下子多了238万元，但家里所有积蓄和卖房款都已经付了定金和首付，两个月后就要网签，这笔巨款根本凑不出来。让我绝望的是，办事窗口、咨询热线给我的回复都是说，在细则没有出来之前，都从严办理。”

置换进程过半，突然没了购房资格

赵婷（化名）已经离婚一年半，婚内共有的两套房在离婚后陆续卖出，准备置换一套稍大点的房子带着孩子住。但新政后她成了限购人群，“最后一套卖出去的已经网签了，还没过户，我买的这套房也付了7成首付，突然就不让我买房了？”她哽咽着说，“我不理解，房子明明卖了，无房为什么限购？就因为是离婚人士，就因为别人离婚炒房，所以我们正常置换也要受到歧视吗？”

于萍（化名）这对夫妻同样在婚内有两套房，离婚时一人一套相安无事。但是自己置换到一半，突然失去了购房资格，现在同样面临无房可住的局面。

新政对于离婚后购房的规定是：“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，那么如果房子已经出售，是否仍属于限购？记者向上海市房地产交易中心咨询，得到的回复是：婚姻存续期间有两套住房，离婚未满3年的情况下，要遵循新政的规定，属于限购。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于甄别假离婚和真离婚等情况，建议针对具体家庭采取一些新的措施。换句话说，对于部分确实是真离婚的单亲家庭，可以由街道等开具证明，证明其确实无炒房情况，这样可以更好解决此类问题，防范误伤。

多出来30万增值税

不仅仅是离异人士，不少从未购房的刚需客也在新政之后不得不止步。

土生土长的上海人邹莉莉告诉记者，由于双方收入都不高，所以结婚的时候就与公公婆婆同住。“婚前购置的房子产权是公婆的，2020年底我们终于谈妥了一套555万元的二手房，我们卖了公婆的房子，凑齐了首付，剩下的办了公积金贷款。但是新政突然出台，上家的房子没有满5年，多出来30万元增值税，房东不肯承担，但我们真的承担不了。”

准备买房结婚的刘东明也是实打实的刚需客，还是“四家连环”置换中的一环。

“我们俩、我父母，准岳父母名下都没有房子。父母的老房子都卖了，原价买原价卖，算上利息也亏了20多万元，卖房的时候，我们不满五的房子多了增值税，所以和下家分摊了税费；但是自己的上家不肯分担这笔开支，如果现在停止交易，20万元定金打了水漂不说，我们也没地方住了，现在进退两难，更重要的是我们等着结婚，上家也等我们的钱去付房款。”

另一位新上海人向记者表示，“我们只是买排名前列套50平方米的小房子，缴纳定金和首付的时候并不知道会有政策出台，为什么不能参照其他城市，以定金和居间协议为准，让调控政策更精准呢？”

对此，严跃进表示，“税费政策调整导致税费成本增加、税费谁来负担不清晰等问题，其实就要求在实际操作中，可以提供一些务实的指导做法，尤其是新增加的税费谁来承担，确实需要积极处理，防范无故地转嫁给购房者的现象。”

而定金损失的问题，严跃进也建议购房者需要积极寻求法律的帮助，商讨这一违约责任谁来承担，同时建议买卖双方内部协调，防范各类过激的行为。