南京集中土拍收官:51宗地卖992.5亿 多地利润率不足2%

5月20日-21日，南京迎来首批集中供地竞拍，51宗涉宅用地全部成交，总成交额992.5亿元。其中，36宗地块触顶，8宗地块底价成交，整体溢价率达到18%。

据悉，南京2021年计划住宅用地供应面积为919万平方米，首次集中供地占全年计划比例的24%。从目前展开集中供地的城市来看，南京整体992.5亿元的出让金额排名第三位，仅次于杭州、北京。

“资金+运气”，招商蛇口、万科、新城成为“大赢家”

在此次南京集中土拍中，房企参与度较高。据中指研究院统计数据，南京本次拍地报名的房企超过80家，其中保利报名了29宗地块，香港置地报名超15宗地块，创下港资房企史上一次性报名参拍地块数量之最。

综观出让结果，招商蛇口、万科、新城成为此次土拍的大赢家。其中，招商蛇口独自拿下2宗地，斥资91.3亿元，再加上联合南通瑞城拿下江心洲G26地块，总共斥资147.5亿元。

从拿地金额来看，仅招商蛇口一家的成交金额占本批次供地总成交金额992.5亿元的15%。紧随招商蛇口后，拿地金额位列第二名和第三名的分别为新城和华润，分别为94亿元和70.6亿元。

值得一提的是，备受关注的、总价较高的地块为新玄武G24地块，该宗土地出让面积21.45余万平方米，为商住混合用地，起始价71.8亿元，经过158轮报价，被招商蛇口以88.9亿元的总价拿下，成交楼面价12520元/平方米。据贝壳找房二手房报价显示，新玄武G24地块周边的中海玄武公馆二手房价格约为5.5万元/平方米。

从拿地数量来看，新城、万科分别收获4宗地。其中，万科报名参拍了32宗地，最终拿下国际健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地，总成交额45.88亿元。新城报名参拍了20宗地，最终拿下南部新城、仙林湖、研创园、汇通路4宗地，总成交额94亿元。

值得关注的是，南京此次集中拍地采取“触顶摇号”的方式，也就是说，当地块竞价达到较高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受较高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为较高限价加一个加价幅度。

最终，51宗地块中有36宗地块“触顶”。而在摇号环节，万科和新城控股分别竞得4宗和3宗地块，招商蛇口摇中2宗地块。

在业内人士看来，由于南京此次集中供地出让地块宗数较多，且又采取“触顶摇号”的方式，这就导致参拍房企大多集中在资金实力雄厚的品牌开发商、国企和较为有实力的本土房企，它们采用“广撒网”的方式，有机会拿到更多地块。 

南京首次集中拍地之“最”，根据公开资料以及好地研究院数据整理。

盈利空间进一步压缩，多宗地块销售利润率不足2%

实际上，先于南京之前，同样是长三角的热点城市杭州，房企竞争较为激烈，房地差再度走低，部分房企为了拿地扩储不惜牺牲盈利空间。

在杭州拿地后，杭州本地房企滨江集团董事长戚金兴在5月14日的业绩说明会上表示，“最近在杭州集中土地出让中，公司共获取了5宗土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

同样，此次南京土拍由于地价抬高加之限价，房企的盈利空间进一步压缩，部分热点地块的销售利润率不足2%。

据好地研究院数据显示，此次南京土拍中，有12宗地块的预期销售利润率（不考虑去化速度）不足2%。其中，此次溢价率较高的迈皋桥G42地块，成交楼面价26724元/平方米，未来毛坯销售限价32907元/平方米，预期销售利润率仅为0.5%。

而万科竞得的麒麟G47地块，成交总价14.2亿元，成交楼面价约为22702元/平方米，未来毛坯销售限价28500元/平方米，溢价率30.3%，预期销售利润率仅为0.3%。此外，新城竞得的G43地块和G46地块的预期销售利润率分别为0.6%和1%，保利竞得的G28地块预期销售利润率0.9%。

在限价既定的情况下，房企拿地需求较高使得利润空间进一步被挤压，另一方面，部分地区的地价，包括南部新城、迈皋桥、江宁正方新城等也再次被刷新。

长期关注南京楼市行情的、知名房地产专家孟祥远认为，“土地价格会传导到房价，此次成交的地块将在一到两年后建成新房上市，目前看来房价将稳中有升。”

南京首次集中拍地中，房企拿地金额排名前五名，根据公开资料和好地研究院等数据整理。

来源：新京报记者 徐倩