天津苦等楼市新政,一季度成交触近8年低点 | 楼市地理

来源：排名前列财经  作者：孙梦凡  

苦等楼市新政的天津，似乎嗅到了一丝希望气息。

近日，天津房地产业协会召集多家房企开会，研究加快房地产开发项目销售的津十条政策，修改后将对外公布，上述协会在官微中发布该消息。

与此同时，会议还协调建立了相邻项目良性竟争机制，部署了制定规范商品房渠道销售等规章，协商建立商品房渠道销售联盟等，并听取各房地产开发企业的意见和建议。

天津渤化海晶建设发展有限公司、天津滨海旅游区建设开发有限公司、天房集团、万事兴投资控股集团有限公司、天津市赛达伟业有限公司、金侨控股、中建信和地产北方区域公司等代表出席了会议。

作为中国北方的航运中心、物流中心和现代制造业基地，天津素有“九河下梢”“河海要冲”之称，许多在京工作的人或为孩子高考、或因北京高房价，选择来津置业。

但是，去年尤其是三季度以来，天津楼市降温显著，甚至引发房企大幅降价、发生踩踏效应。为维持房地产市场平稳运行，天津曾悄然出台“限跌令”。如今，面对一季度仍然低迷的楼市，天津会为市场打开多大的口子呢？

调控放松风声不断

天津楼市情绪的变化，从年初就开始了。

今年2月份，天津住房和城乡建设工作会议提出，天津要创新房地产调控新机制，结合京津冀协同、生育政策调整、人才引进等发展战略，根据不同区域特点和人口规模，因区施策、因人施策、因房施策、因业施策，促进区域协调均衡发展。

同时，完善住房限购、金融信贷等政策，稳步开展住房公积金扩面工作，扩展全渠道服务，更好满足群众合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

官方因区施策、因人施策等表述，让各方的市场预期发生转变。3月份以来，关于天津将出台楼市新政的消息一直不断，甚至有地产开发商闻风而动，取消了部分项目的特惠折扣、宣布涨价，俨然一副市场将快速回暖的态势。

近两日，又有消息称天津悄然上线新政，针对名下有多套住房的居民，可以“卖一买一”，不过多位地产当地人士称，“目前还没有官方消息”。

作为我国的直辖市之一、国务院批复确定的中国北方对外开放的门户，天津为何在楼市上表现失意、甚至或会加入当下的调控放松大潮？

实际上，早在过去的2021年，天津楼市便陷入成交低迷、新房降价的怪圈。

中指研究院曾在去年做过调查，数据显示天津12月初的促销楼盘占比高达38%。其中，宝坻区促销楼盘占比67%、北辰区占比57%、武清区占比57%、滨海新区占比56%......连教育资源丰富的传统老区南开区，楼盘促销占比也超四成。

新房市场大幅度降价，造成部分区域项目的相互踩踏，从而引发了政府出手调控。据悉，去年11月，天津市住建委对房企进行了约谈，若房价降幅5%，上报区住建委；房价降幅10%，上报市住建委；房价降幅15%，禁止销售，关闭网签。

全年来看，2021年，天津市商品住宅供应1220.93万平方米，同比下降6.53%；商品住宅成交1245.84万平方米，同比增长2.46%；商品住宅成交均价为17201元/平方米，同比上涨3.78%，均价上涨主要因多个高品质项目入市，拉高均价。

单看第四季度，受各项目营销力度较大影响，天津商品住宅成交均价为16724元/平方米，同环比均下跌，跌幅分别为2.12%、3.88%。

库存高企有待消化

相较于新房市场的厮杀，天津楼市更重要的问题在于库存较高。2021年以来，天津楼市库存一直高位运行。克而瑞较新发布的数据显示，目前30个二线城市中，库存消化周期超过2年的达到13个，其中便包括天津、哈尔滨、长春等城市。

今年以来，受疫情反复、春节假期等因素影响，天津楼市成交进一步下行。

中指研究院数据显示，今年排名前列季度，天津楼市供应面积108.78万平方米，同比下降60.35%；成交面积150.23万平方米，同比下降41.18%，为2014年以来同期较低值；成交价格16873元/平米，与去年同期基本一致。

因楼市低迷、库存高企，房企在天津的拿地动作也较为谨慎。去年，天津第三轮土拍全部底价成交。为平衡市场供需状况，天津有意收紧住房用地，在较新发布的供应计划中，2022年天津计划供应国有建设用地4710公顷，其中住宅用地760公顷。

2022年4月22日下午，天津市规划和自然资源局发布公告称，2022年排名前列批集中供地国有建设用地使用权公开挂牌出让公告现部分地块因故停牌，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让。

按原计划，本轮拟出让土地面积约合205.1万平方米，规划总体量约336.3万平方米，挂牌起始总价约269亿元。停牌15宗地块后，现计划剩余（15宗）出让地块，共计挂牌总价约113亿，共计宗地面积约114万平方米。

除了市场存量和供需问题，人口增速较慢，也让业内担心天津房地产需求规模的持续性。

克而瑞表示，据七普数据测算，天津2020年常住人口较2010年仅增加93万人，而2010年与天津常住人口规模相当的广州近10年常住人口增加了近600万，由此可见天津人口增速之慢，并且近些年天津人口流失的情况明显被大幅低估。

中指研究院表示，天津市场面临较大调整压力，但韧性较强。3月市场流出各类新政版本，主要侧重于支持改善性需求，市场预期也愈加强烈。后期，随着疫情控制的稳定、新政落地，被压抑的改善需求将释放，市场成交或将迎来一波小高峰。