买房“货不对版”?北京出台新规确保精装住房“所见即所得”

在网购时，买家都或多或少地体验过，“买家秀”和“卖家秀”差别太大，直呼吃亏上当。不仅是网购，在预售制度下，购房者也常常遇到“买家秀”和“卖家秀”差别太大的情况，例如样板间和实际交付不一样，“货不对版”、“严重减配”等。

针对购房者反映的痛点，7月8日，为持续规范新建商品住房销售行为，切实保障购房人合法权益，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》（简称“《征求意见稿》”）。

《征求意见稿》内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，并就此向全社会公开征求意见。其中，设置交付样板间且保留至项目交付三个月后、开展不少于2次的“工地开放日”等内容，影响较大。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，近几年一些城市的装修房交房后往往容易引发业主的维权，其中一项很重要的原因就是样板间和实际交付之间有着差异性，部分房企往往以“样板房仅作参考，具体以实际交付为准”作为推卸责任的借口。北京这一征求意见稿就是对此进行明确，对于交付样板间的装修装饰标准进行清单化列示，有据可依，可以让信息更透明化，较大限度保障购房者的权益。

设置交付样板间，“三个一致”确保“所见即所得”

为保障购房者的权益，《征求意见稿》从两方面来确保“买家秀”和“卖家秀”的一致，即样板间做到“三个一致”，推广材料做到“真实有据”。

在商品房预售制度下，样板间对于购房者至关重要，对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是，在样板间装修设置的时候，开发商所展示的装修方案更为高级，所用家电门窗品牌也为“高配”，但是，在实际交付中，购房者往往发现“货不对版”“严重减配”。

针对此情况，《征求意见稿》规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。

资深地产媒体人韩乐表示，以往大家看到的样板间，多是带着软装的样板间，大部分开发商只做一种，没有区分交付样板间和非交付样板间。

“部分开发商在产品营销上过度渲染，通过软装规避户型本身存在的空间面积、功能、装修等问题。” 合硕机构首席分析师郭毅如是说。

如今，《征求意见稿》强制开发商设置交付样板间，可以减少“货不对版”“严重减配”的问题。《征求意见稿》提出了“三个一致”，即交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和固定设施。

同时，《征求意见稿》要求开发商不仅需要设置交付样板间，还需要在交付样板间内布置工艺样板区，并且要求“交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后”。其中，工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料，展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。

韩乐表示，以往很多时候，开发商将房子卖完后，就拆掉了样板间。而样板间保留至项目交付三个月后的规定，业主在收房时可以随时对比真实交房的房子与样板间的区别，有利于避免开发商在样板间上“做手脚”。

此外，韩乐认为工艺样板区的设置也很关键，此前，仅仅是个别项目展示，并不普遍，如今强制规定，将装修施工过程中所用到的材料以及工艺展现出来，起到“挤水分”的作用，保证装修真材实料。

开展“工地开放日”，有利于减少冲突提升交付质量

为了使得购房者能够跟踪所购住房的建设进度、质量标准，《征求意见稿》明确，在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。同时，鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

韩乐表示，交房之前开展“工地开放日”，之前多是大企业或者是交付品质好的开发商操作，很多企业并未开展，主要是担心业主在施工现场挑毛病，如今强制推行，在交房前与业主进行良性沟通，一方面可以减少交房之后激励的冲突和维权，二是听取业主意见，提前进行产品的修缮与提升。

“通过文件方式强制开发商推行工地开放日活动，是非常好的事情，可以改善业主与开发商的关系，对最终交付的质量形成一定的指导。”韩乐说。

此外，针对于购房者所集中反映的精装修“减配”等问题，此次《征求意见稿》额外强调企业除了组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

业内：新规可有效提高购房质量，降低“上当风险”

除了样板间要“所见即所得”，《征求意见稿》还规范了销售推广，确保购房人“所听即所得”。

诸如，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。

此外，开发项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查，包括销售现场及线上销售用于宣传推广的展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等；交付样板间和工艺样板区布置情况等。

“书面、影像材料留存较有震慑力度，未来一旦产生纠纷，从影像资料可以判断开发商是否兑现承诺。”韩乐说。

当然，对于违反规定者，《征求意见稿》亦明确整改与处罚规定，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，整体而言，《征求意见稿》全面明确地规范了新建商品住房销售行为及主体人的相应责任，对于购房者来说是一个利好消息，可有效提高购房质量，降低“上当风险”，另外，对于今年集中出让的地块来说，未来项目上市后的建筑水平也有了一定的保障，进一步规范了房企销售行为。

来源：新京报记者 徐倩 段文平