《住宅项目规范》再次征求意见,新建二层及以上住宅应设置电梯

来源：21世纪经济报道记者李莎 北京报道 

崔先生最近在忙装修，虽然房子在三楼，但由于没有电梯，装修材料运输多有不便，且需要加收“上楼费”。崔先生向21世纪经济报道记者表示，由于预算有限，其所购住房为楼龄十多年的二手房，未来入住之后可能还会面临老人和幼儿上下楼梯不便的问题。

近日，住建部官网发布《住宅项目规范》（后简称《规范》）（征求意见稿），对新建住宅的电梯要求进行更新，入户层为二层及二层以上的住宅，每单元应至少设置1台电梯。如果该条款落地实施，新购房居民有望告别崔先生所面临的上下楼梯难题。

除了电梯之外，《规范》较新版征求意见稿还规定，新建住宅建筑的层高不应低于3米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.5米等。

要注意的是，在2019年2月征求意见稿中颇受关注的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的内容并未出现在较新版征求意见稿中。

2019年住建部即明确，工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。《规范》是我国住房和城乡建设领域的工程规范之一。

住建部官网显示，目前《规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。

二层及以上住宅应设置电梯

《规范》较新版征求意见稿明确，针对新建住宅建筑，入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，并对轿厢尺寸进行规定；入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。

入户层为十二层及以上的住宅建筑，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅建筑，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。

其中最受关注的是入户层为二层及二层以上住宅需设置电梯的内容。

2019年2月《规范》征求意见稿提出四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

2019年9月《规范》更新版征求意见稿将新房电梯设置楼层从四层及以上调整为入户层为二层及二层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过 3米，并提出应在设有户门的每层设站。较新版征求意见稿中对电梯的规定更加细致。

中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，《规范》较新版征求意见稿对新建住宅电梯安装提出更高要求，与当前老旧小区改造的方向亦相符合，有利于提高小区的安全性和适用性。对于新建住宅项目而言，设置电梯会增加开发商的开发建设成本，后续该条款如果落地执行，开发商需要在产品设计上进行相应调整。

某品牌房企重庆区域销售程丰（化名）向21世纪经济报道记者指出，目前重庆的新房项目均有电梯配置，五六层的新房项目多为洋房或叠拼别墅，产品业态相对高端，电梯已成“标配”。“目前重庆二手‘步行房’市场接受度很低。”

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉21世纪经济报道记者，《规范》较新版征求意见稿对电梯的要求更细致或与老龄化趋势相关。同时，潘浩提醒，电梯安装“一刀切”，也可能造成一定的资源浪费。

另外，《规范》较新版征求意见稿也对新建住宅建筑的层高提出更高要求，明确新建住宅层高不应低于3米，较2019年2月和2019年9月的征求意见稿中的层高要求提高20厘米。

某品牌房企建筑设计师孟齐（化名）向21世纪经济报道记者表示，由于层高影响居住舒适性，很多购房者不愿意接受2.9米层高，因而目前大多数房企的项目层高一般是3米。但对于开发商而言，层高影响建安成本。简单理解，如果将层高分别设置为3米和2.9米，90米的建筑高度分别可以建造30层和31层。

孟新增指出，除了提高建安成本，提高层高也会减少开发商的可售货值。同样以90米建筑高度为例，较2.9米的层高，3米层高的可售货值减少1层。

21世纪经济报道记者调研发现，目前部分在售新房项目层高不足3米。如北京中海寰宇天下四期层高2.95米，净高2.65-2.7米。该项目销售向记者指出，项目净高除了受层高影响外，还与吊顶、地暖厚度等相关。

《规划》较新版征求意见稿提出，新建住宅建筑的卧室、起居室的室内净高不应低于2.5米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高低于2.5米的面积不应大于室内使用面积的1/3。较2019年9月版征求意见稿，较新版征求意见稿卧室和起居室的室内净高降低10厘米。

未见“应以套内使用面积进行交易”条款

除了设置电梯和层高、净高相关规定外，《规划》较新版征求意见稿中关注度颇高的是未见以套内使用面积进行交易相关条款。

2019年2月《规划》征求意见稿在“使用维护”一节中提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，引发广泛关注。

2019年2月24日，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人在接受新华社记者采访时指出，该条款的提出，主要考虑从技术角度规范住宅面积的计算规则。按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。为提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，在改版《规范》征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人表示，这一做法一方面可以解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题，另一方面可以解决住户使用面积不透明问题，“按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现‘所见即所得’”，一定程度上有利于保护消费者权益。

实际上，2019年9月版《规划》征求意见稿中已不见“以套内使用面积进行交易”相关条款，较新版征求意见稿亦未恢复相关内容。

早在1995年，住建部印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），提出商品房销售以建筑面积为面积计算单位，商品房购销合同中应明确载明建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）和应该合理分摊的公共建筑面积（即公摊面积）。

据该文件，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间等为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

潘浩指出，就使用而言，购房者是公摊面积的使用者，取消公摊面积或使得购房者公共空间权益缺乏保障；就价格而言，公摊面积取消与否无法改变开发商的投入成本和销售收入，只能改变计价方式。

重庆取消公摊面积多年，程丰谈到，目前重庆主城区以套内面积计价销售，周边区县多以建筑面积计价销售，但变动的是单价，对购房总价影响大不。重庆主城区部分项目为拉低项目单价，会以建筑面积为计价单位来进行项目宣传，但对于购房者成交价格影响不大。

虽然未涉及按套内使用面积进行交易相关内容，但《规划》较新版征求意见稿非常关注公共空间，相关条款超1600字，对公共走廊、公共楼梯、电梯、公共出入口、外廊和内天井等进行细致规定，进一步保障居民居住权益。