区域报告:保定竞秀区市政配套补短板 如火如荼建西城

前言：

距保定市区划调整至今已近三个年头，竞秀区、莲池区、清苑区、徐水区、满城区五大区并肩齐发展，相辅相成，各有优势。保定毗邻北京，居河北中心，常住人口达到1146万人，充分享受京津冀发展的政策红利，产业发展迅速；交通、医疗、教育等城市配套建设不断完善；雄安新区设立后，保定房地产市场备受瞩目，经历了一轮又一轮的调控后，楼市趋于稳定并向好发展。

竞秀区作为保定的中心城区，捷足先登优先发展，坐拥朝阳大街这条重点发展的商业街，西部体育新城的建设正在热火朝天……各种优势凸显下，仍有小部分顽疾待祛除。

一、区域发展要素分析

交通：

随着城市道路交通网的不断完善，竞秀区的市政交通网布局也更加全面，公共交通多集中在区域中心，周边例如北二环、西二环等还较为欠缺公共交通设施。

但值得一提的是，竞秀区多条新修道路正在规划甚至正在建设中。恒源路规划东延至恒祥大街，该项目于2017年7月进行工程勘察的招标，11月底进行项目工程设计及管线跟测的招标，项目工程设计工作即将开展。恒源路的东延将连接莲池区，届时将辐射阳光北大街和朝阳北大街沿线的急救中心、金融学院、植物园乃至直隶新城等多个住宅区，居民的出行将更加便捷。

复兴路西延工程正在积极建设中，该工程东起乐凯北大街，经乐凯大街、保神铁路、规划工业大街、防洪大堤、西二环、一亩泉河、西客运中心至满于公路。行车道宽40米，两侧绿化带7.5米，人行道2.5米，两侧绿化控制带各20米，道路全长9120米。小编观察到，工程现场有不少工人在忙碌着。位于复兴路西延、西三环以西、西三环以东的保定客运西站目前已全部竣工，将在复兴路西延工程竣工后投用，届时，将缓解保定市客运中心的客流压力，方便西部居民的长途出行。

复兴路西延工程：

商业娱乐：

在竞秀区政府网可以看到这样一句话：“我区将把该区域打造成全省体量较大的中央商务区”， 短短二十余字，写出了竞秀区的优势以及发展方向。金融商贸是竞秀区可以媲美其他区域的明显优势。近年来随着保定经济的发展，朝阳大街主干道周边日趋火热，沿线时代商厦、万博广场、茂业百货、北国先天下、保百购物广场、电谷中央时区、中银酒店、秀兰酒店、亚华酒店等多家商贸餐饮企业；沿朝阳大街、东风路集中入驻了工商、建设、中国、农业、交通、浦发、河北、中国人保等20多家区域性金融总部；以及中国移动保定分公司、中国联通保定分公司、中国电信保定分公司等通讯机构，发达的现代服务业能够为客商提供优质的金融商贸等多方面服务。

小编在实地探访中发现，位于万博广场以东的万博二期保定中央商务区目前没有施工迹象，现场指挥部内无人看管，项目现场大坑已经挖开，植被裸露。同样是位于繁华的朝阳大街上的大世界商业城片区2016年底便发布了规划公示，自商户搬迁后直到发稿前一年多的时间内，片区内没有任何动工进度。小编在探访的时候看到，片区依旧被围挡包围，杂草丛生，从围挡外乱扔进去的垃圾肆意堆放，沿途的商户门脸已经陈旧不堪，仍旧还有二三家商户处于营业状态。如今的破败凄凉与当初的规划愿景反差格外明显，更与繁华的朝阳大街格格不入，要想将朝阳大街“打造成全省体量较大的中央商务区”，还需揭开城市发展过程中的“顽疾”。

万博二期现状：

大世界商业城片区改造现状：

文化教育：

从近一年来保定市教育局在阳光理政回复网友的相关问题中可以看出，学校的建设备受重视。竞秀区教学资源丰富，坐拥多所优质学校，实验小学、乐凯小学、高新区小学、八一学校、复兴路小学等。八一学校已经于2016年开始招生，如今正常办学中。

备受关注的复兴路小学将于今年8月开始招生，位于保定市乐凯北大街和银杏路（规划路）交叉口西行270米处，建筑面积16700平方米。三月份，小编在复兴路小学走访时，复兴路小学主体已经完工，正在进行广场的硬化工作。据现场工作人员介绍，小学内的桌椅已经运输到位，但还未进行摆放。位于学校正门的银杏路是从乐凯大街通往学校的主要道路，目前正在修缮中，很快就会完工。

复兴路小学正在进行广场的硬化工作：

学校门外的银杏路正在建设中：

文体娱乐方面，位于朝阳大街沿线的竞秀公园和人民广场是老保定人的生活记忆，位于人民广场南边的百世开利会展中心是市民观看文娱演出的场所，位于西二环的农业生态园正在渐渐兴旺起来。2017年5月份，竞秀公园开始半封闭施工进行升级改造，总投资3000万元，预计在2018年5月底完工。农业生态园目前已经成为不少市民短途出行游玩的好去处，每逢节假日，生态园内熙熙攘攘，热闹非凡。但由于西二环离市中心较远，公共交通也并不完善，大多数市民选择自驾出行，园内的停车问题较为尖锐。

竞秀公园正在进行半封闭施工：

医疗卫生

保定市第二医院是竞秀区较大的三甲综合医院，服务范围辐射竞秀区南半边居民。位于朝阳北大街与北二环交口以北（恒滨路）、2014年就已投入使用的保定市排名前列中心医院西院即保定市急救中心的医疗服务完善，医疗设施先进，逐渐被北二环附近的居民所熟知，这两所大型医院为竞秀区内的市民提供优质便捷的医疗服务。

保定市排名前列中心医院西院：

二、区域楼盘现状

受区域相关配套和城市建设规划的影响，竞秀区的楼盘热度分布并不均匀，或依赖成熟商圈呈片状分布，或集中在朝阳大街沿线。再往外围看，西二环体育新城是新兴楼盘的集中区域，并且还有更多土地待开发。

楼盘热度依赖商圈呈片状分布

众所周知，保定已形成万博商圈、北国保广商圈、东风路商贸广场商圈和裕华路商圈四大商圈，竞秀区就涵盖了其中两大商圈。在这个多以老城区为依托的区域，商圈的发展带动着二至三公里范围内居民的生活品质，也在一个层面决定着开发商选址的决策。总的来说在竞秀区，万博商圈和北国商圈备受广大购房者和开发商的青睐。但目前商圈内住宅项目的开发已经趋于饱和，二手房项目居多。

热点楼盘集中在朝阳大街沿线

《保定市城市总体规划（2011—2020）》中指出，在铁路以西片区朝阳大街和东风路交汇区域，形成集商务办公、金融商贸、文化娱乐于一体的综合型市级现代商业文化中心；在北二环以北、朝阳北大街两侧区域，规划综合型市级现代商务办公中心。

繁华的朝阳大街：

目前，朝阳大街特别是朝阳北大街周边向来是兵家必争之地，并且商业项目居多，例如源盛水岸国际、正誉国际金融中心、荣盛国际中心、汇博上谷大观、碧桂园·璟公馆等。受限购等政策因素影响，住宅日趋渐冷，商业项目成为房地产市场的新趋势。

朝阳北大街与北二环交叉口：

但朝阳大街至北三环以北的区域发展还未完善，城中村占了相当大的面积，导致这里的楼盘稀少，开发商视市场行情分期开发，例如朝阳首府、昭华锦城等。

按区域分布 西城热度不减

《保定市城市总体规划（2011—2020）》指出，在西二环与西三环之间，七一西路两侧区域，规划体育产业基地，建设市级体育设施（场、馆）、体育休闲和体育产业中心；规划图显示，保定市乐凯大街向西至西三环之间，将有大片土地用作居住用地；2018年保定市主城区的供地计划中明确指出，2018年“房地产开发用地多分布于西部体育新城和城乡结合部”。

从《保定市城市总体规划（2011—2020）中心城区用地规划图》中可以看出，图中黄色区域为居住用地规划区，竞秀区的居住用地规划明显少于莲池区，在竞秀区内，西部体育新城内规划居住用地占比很大，可见西城仍是今年乃至最近三年内主城区房地产市场发展的重点区域。

《保定市城市总体规划（2011—2020）中心城区用地规划图》：

多个楼盘盘踞在此，西城的建设如火如荼：

受政策红利影响，作为未来竞秀区的潜力区域，保定西部体育新城的热度从未衰退。2017年7月，隆基泰和一举拿下【2017-001】商服和【2017-030】住宅地块，分别建设万和春天商业中心以及万和春天项目。【2017-001】地块成交价20.25亿，亩价1534万元/亩，楼面价5752元/㎡。【2017-030】地块成交价165594万元，亩价达到1100万元/亩。

碧桂园拿下【2017-002】商服地块，成交价11.15亿，亩价1594万元/亩，楼面价5976元/㎡，地块位于西二环东、七一路南，地块面积近70亩。该地块建设悦公馆项目，于2018年2月获发预售证。

碧桂园悦公馆：

令不少购房者振奋的消息是，因客观因素一直未能动工的哈罗城南区今年正式开工，西部的住宅建设以良好的势头发展着。

置业意见：

综合来看，保定西部作为近年来的城市规划热点，发展潜力大，无论是住宅还是商业，新建楼盘多盘踞在此，并且性价比高，对于有置业意向但并不急于入住的刚需购房者来说不失为一个好的选择。市中心虽然配套成熟完善，但房地产开发已经趋于饱和，鲜有新盘入市，改善型购房者可根据自身资金条件，结合购房需求，选择朝阳北大街沿线项目，在商圈、学校辐射范围内，通过靠谱房地产经纪公司选择位置佳、价格合理的优质二手房。