商品房公摊面积,该不该取消?网友吵起来了

来源: 时代周报 记者：胡天祥

如何推动公摊面积更透明？

2022年两会期间，“取消公摊面积”再次成为热议话题。 

3月6日，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

“目前，公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。”洪洋介绍，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。与此同时，公摊面积既然摊给业主，所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主，可事实并非如此。

关于“公摊面积”的讨论由来已久。

在一项媒体问卷调查中，支持“取消公摊”的网友表示，至少物业管理费和买卖房屋的费用能减少；反对者则担心，房价会因此上涨。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林告诉时代周报记者，虽然公摊面积被广为诟病，但其存在具有一定合理性。即便按照套内面积计算，也会“羊毛出在羊身上”。在盘和林看来，公摊面积问题的关键，是规范企业行为和完善相关制度。

合硕机构首席分析师郭毅告诉时代周报记者，关于公摊面积，如果开发商能够实现公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取消。 

源于香港

公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为服务公共用房和管理用房的建筑面积。 

公摊面积最早由香港开发商提出。上个世纪五十年代，香港卖房模式是一栋楼一栋楼卖，普通购房者难以承受。一家香港开发商看准了这商机，将投资的香港香槟大厦，改成一层层甚至一户户卖，买房者络绎不绝。

和原来整栋楼出售相比，“散售”产权被分割，原本楼梯、楼道、墙体、电梯间等公共区域的费用由谁来承担？

于是，香槟大厦采用订立“公共契约”的方式，要求每位业主按契约对公共部分承担一部分责任和费用，“公摊面积”雏形就此诞生，并逐渐普及。上世纪八九十年代，内地开始学习香港房地产发展模式，“公摊面积”也随之传入。 

对于哪些面积应计入公摊面积，在1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有具体的规定和标准。但公摊率，尚未有具体的标准。 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，别墅公摊率较低，一般在1%-8%之间。其次是多层住宅，其中7层以下住宅公摊率为7-12%；7-11层住宅公摊率为10-16%。高层建筑有电梯、电梯前室及安全通道等占用空间，故高层建筑的公摊面积更大，12-33层住宅公摊率通常为14-24%。

取消争论

从公摊面积诞生开始，质疑之声就从未间断。

2018年，《新华每日电讯》发表文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》。文章指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在购房后需支出物业费、取暖费等更多成本。

而在许小乐看来，公摊面积之所以被消费者吐槽，主要是在预售制下，建筑面积与实际使用面积之间存在感观的差异，容易误导消费者。其次，公摊面积不像室内面积那么容易量出来，暗含较大的灰色空间。此外，包含公摊面积的衍生费用计算，存在不合理现象。

但许小乐同时指出，公摊面积是小区建设的必要组成部分。适度的公摊能够增加小区居住舒适度，过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。在市场竞争环境中，开发商并不会为了赚钱而故意增加公摊面积，这样的房子因使用效率低不好卖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，取消公摊面积可以降低业主的经济支出。但一旦取消，公摊面积产生的费用支出谁来承担？最后可能还是业主承担。

郭毅告诉时代周报记者，对业主来说，有些公摊是合理且必要的，比如楼栋增加了一部电梯，势必会增加公摊。通过这次讨论，民众更应该关注的，是如何推动公摊面积更加公开、透明。