2017年保定楼市运行报告之土地市场篇

前言:2017年，住宅市场限购，“雄安新区”设立，保定商业地产借势发展，商服用地大面积出让，成交价格大幅上涨。居住用地谨慎放量，成交地块除1宗净地外，均为在建项目拿地补证。土拍市场首次增加“双竞双限”竞拍规则。

2017年保定主城区共挂牌地块52宗，挂牌总面积近1685.98亩，其中居住用地26宗，商服用地20宗。挂牌地块中，成交28宗，因故暂停出让6宗，挂牌待拍18宗（2018年1月24日现场出让）。

28宗挂牌成交地块总面积692061.7㎡，约合1038.09亩，交易金额逾72亿元。土地出让类型以商服、居住用地为主，其中商服用地面积占比40%，居住用地占比39%。2017年土地成交面积相较2016年减少18.48%，但土地成交总额上涨65.34%。在挂牌出让地块中，较高成交单价约1593.63万元/亩，且为商服用地。

此外，2017年土地市场另有1宗商服用地协议出让。主城区划拨土地近5390亩，其中商品住房用地划拨面积约合2854亩。2017年保定五区征地总面积9845亩，其中主城区征地近814亩。

1、挂牌出让地块情况:成交面积减少 商服用地单价超住宅

提要：综观2017年土地交易市场，保定主城区挂牌地块共成交28宗，成交总面积692061.7㎡，约合1038.09亩，交易金额722229万元，土地出让类型以商服、居住用地为主，商服用地占比40%，居住用地占比39%。2017年土地成交面积相较2016年减少18.48%，但土地成交总额上涨65.34%。（注：挂牌出让情况仅分析主城区）

据搜狐焦点网统计，截止到2017年12月31日，保定土地市场以挂牌方式共成功出让28宗国有建设用地使用权,交易总面积达692061.7平方米，约合 1038.09亩（2016年约1273.42亩）。其中，居住用地出让11宗,总面积270150.7平方米，约合405.23亩（2016年约620.80亩）；商服用地共挂牌出让12宗,总面积276847.7平方米,约合415.27亩（2016年约215.86亩）；工业用地共出让4宗, 总面积约合202.27亩；科研用地出让1宗，面积约合15.33亩。与2016年相比，2017年居住用地出让面积有所下降，降幅达35%，但是商服用地大幅增加，增幅近92%。

▼图1 2017年主城区挂牌出让地块成交情况

▼图2 2017年各类型土地面积占比

▼图3 2016-2017年挂牌出让地块成交面积对比（单位：亩）

从拿地区域看（以下数据仅涉及居住、商服用地），2017年莲池区共交易地块11宗，其中居住用地8宗，商服用地3宗，总面积197855平方米，约合296.78亩，占主城区居住、商服用地总面积的36%；竞秀区共出让地块12宗，其中居住用地3宗，商服用地9宗，总面积349143.4平方米，约合523.72亩，占比64%。

▼图4 莲池区、竞秀区挂牌出让地块成交情况

▼图5 2017年莲池区与竞秀区地块交易面积占比

1.1 2017年保定土拍新增“双竞双限” 土地供应“僧多肉少”

由最终挂牌出让结果可见，成功出让的11宗居住用地除【2017-030】“双竞双限”地块为净地外，均为在建项目拿地补证。这一年，隶都景苑、爵仕豪园·语园、东城国际、天籁新城、文津花园、领秀紫晶城、玉兰花园、丽景华庭、蓝筹国际、枫林花溪以及同美生活区均成功补证。

【2017-030】号地块经阳泉天峰、世通盛祥、河北保利、保定中翔、恒祥、碧桂园、隆基泰和、华润置地8家房企多轮竞拍，最终，由隆基泰和以16.5亿的价格竞得，限售价格为10000元 /平。回顾：竞地价环节，两次熔断后中翔、阳泉天峰退出；后恒祥地产出价至1100万/亩，触及地价较高限，现场转至竞房价；后碧桂园、保利退出；润置、恒祥、隆基泰和三家房企转入竞房价环节；隆基泰和出价低至10000元/平（当前市政府确定的保定房屋销售平均价格较低限）；之后抽号决定，润置放弃抽号，最后通过抽号确定隆基泰和竞得2017-030地块。

2017年保定共12宗商服用地成功出让，商业地产借势发展，公寓、办公项目集中面市。因居住用地奇缺，大多房企转战商服用地，保定的商服用地也受到了少有的重视。

这一年，“雄安新区”规划利好保定，外来房企继续涌进。碧桂园西城拿地，成功进驻保定，目前已规划建设有璟公馆、悦公馆两个项目；荣盛发展虽未参与拿地，但目前已经入股保定浙商地产，确定开发【2017-004】号地块。【2017年土地成交情况 如下图】

▼图6 保定主城区挂牌地块成交情况（不含工业用地）

1.2土地成交价情况:商服用地价格大涨 单价超住宅

提要:2017年保定挂牌出让地块交易金额达722229万元 ，较2016年上涨65.34%（2016年交易额436827万元）。挂牌出让地块中，较高成交单价约为1593.63万元/亩，且为商服用地（2016年较高1101.4万元/亩）。

▼图7 2017年各类型土地成交金额（单位：万元）

2017年保定挂牌出让地块交易总额达722229万元，其中，居住用地成交金额247559万元，商服用地成交金额462295万元。居住用地除“双限”地块外，均为在建项目拿地补证，所以地块成交价格浮动不大；且“双竞双限”地块设置较高出让土地限制价格为1100万元/亩，虽经多方争抢，最终成交价也并无意外。

反而多宗商服用地成交价格在意料之外。例如，七一路南、西二环附近两宗地块，以及朝阳北大街一宗地块，成交单价均超过了1500万元/亩。而2016年地王的价格也仅仅1101万元/亩。

搜狐焦点网分析认为，2017年保定土地市场供应不足，居住用地放量谨慎，净地更是少之又少，而商服用地较之供应增加；同时，住宅市场受“限购”政策影响，也激发了商业地产的崛起；此外，一线房企参与竞价也是商服用地价格大涨的主要原因。

▼图8 2017年部分地块成交单价对比

1.3 六宗地块暂停出让 东湖地块高价咋舌

2017年保定主城区共有6宗挂牌地块未成功交易，其中【2017-023】【2017-024】两宗地块竞争激烈，尤其【2017-024】号地，地块面积近20亩，而报价高至51115万元，单价高达2555万元/亩，价格之高，众人哗然。两宗地预测为东湖天地项目补证，地块临东湖近高铁，地理位置优越，当时祥坤、国豪两家房企进入现场竞拍，但最终无果，暂停出让。

▼图9 2017年保定主城区挂牌未成交地块情况

2017年保定土地市场除挂牌出让地块外,另有1宗地块协议出让。协议出让地块位于东风东路南侧、省第六人民医院西侧，总面积6844平方米，约合10亩，成交总价12184.65万元。土地用途为商服用地，受让单位为保定富海餐饮管理发展有限公司。

2、征地情况：2017年保定五区征地总面积9845亩 主城区征地814亩

由保定市国土资源局征地公告可知，2017年保定主城区及新三区共征用土地656.3141公顷，约合9844.71亩。主城区共征地1538.58亩，其中，莲池区征地近814.06亩，竞秀区征地近724.52亩。新三区共征地近8306.13亩，其中，满城区征地近4575.58亩，在所有区域中征地面积占比较大，清苑区征地近560.89亩，徐水区征地近3169.66亩。

▼图10 2017年保定五区征地情况

▼图11  2017年保定主城区征地列表

3、划拨用地情况：2017年主城区划拨用地近5390亩 住宅面积占比53%

搜狐焦点网结合保定市国土资源局及中国土地市场网数据得出，2017年保定主城区划拨用地137宗，总面积359.329604公顷，约合5389.94亩。

其中，商品住房用地划拨面积190.2951公顷，约合2854亩，面积占比较大；商服用地划拨面积6.5119公顷，约合98亩；廉租住房用地划拨面积46.0591公顷，约合691亩。与2016年相比，土地划拨面积增近66%。

此外，由划拨列表可见，满城区贤台乡、要庄乡部分行政村土地划拨为保定国家高新技术产业开发区土地储备中心。

▼图12 2017年保定主城区划拨土地情况

▼图13 2017年各类型划拨土地面积占比