集体土地租赁住房陆续入市,新市民“租房难”或得到缓解

来源：每日经济新闻  记者 吴若凡   编辑 魏文艺    

继去年7月全国排名前列集体土地租赁房项目在北京正式落地开放后，上海排名前列例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目也于3月26日正式投入运营。该项目房源均为市场化租赁房，无申请“门槛”，租金低于周边区域，未来有望吸引2000余名青年拎包入住。

据上海市房屋管理局介绍，该项目也是排名前列例上市供应的单地块集中选址新建租赁住房项目，更是排名前列例聚焦服务“五个新城”创新发展的新建租赁住房项目。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，集体土地入市的特点在于价格低，对于当地落户的企业来说能够掌控成本。从政府角度，落户企业能够解决员工的住房租赁问题，有利于打造良好的营商环境。上海排名前列集体土地入市试点新建租赁住房项目运营，具有很强的示范性意义。

上海排名前列集体土地租赁房项目运营

由于大城市房价高，加上许多一二线城市的限购政策，使得租房成为很多新市民在大城市的排名前列落脚点。有机构预计，到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。不过，因目前我国租赁市场的房源以个人房源为主，中介市场的垄断现象也比较突出，从而产生了新市民“租房难”问题。

值得一提的是，作为上海排名前列例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，3月26日投入运营的松江泗泾镇有巢国际公寓社区，由央企华润开发（《每日经济新闻》2019年5月16日曾以《央企华润操盘，上海首宗集体租赁住房土地试点地块取证》为题进行过报道），在价格上有着很大的市场竞争力。

《每日经济新闻》记者在58同城查询发现，松江泗泾区域的房租价格普遍在每月5000元左右，而该公寓目前的价格在2000~4000元不等，这对于租房一族来说无疑有着巨大的吸引力。

该项目的推出不仅缓解了青年人才租房需求，同时也盘活了农村集体建设用地资源。据了解，该项目房源一经推出便受到市场青睐，首批推出的1号楼共280间已被租客锁定200间房，达到70%的锁定率。

今年3月2日，上海市政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，围绕“十四五”开局起步，推动“五个新城”建设这项全市重大战略任务加快落地落实。至2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区GDP总量达到1.1万亿元，新城基本形成独立的城市功能，初步具备综合性节点城市的地位。

而上海正在用各种方式为产业人才提供优质的租赁用房，加快推进产城融合。同时，面对上海住宅用地新增困难的现状，探索全新土地利用方式，将为丰富住房供应结构打开思路。

张波向《每日经济新闻》记者表示，上海利用集体建设用地建设租赁住房，加快农村集体土地入市也盘活了这些农村闲置的土地资源。而农民作为集体土地的所有人能够享受分红，相对低廉的土地价格也能吸引更多开发商的加入，最终形成多方共赢的局面。

松江区作上海开展集体土地建设租赁住房的少有试点区，也是全国33个试点区域之一。早在“十三五”期间，松江便聚焦租赁住房需求比较旺盛的产业集聚区和交通枢纽地区，集中布点建设租赁住房。

截至目前，松江共有5块集体建设新建用地入市，还有一块存量的集体商办用地规划调整为租赁住房，总建筑面积约35万平方米，可提供租赁住房约4500套，为长三角G60科创走廊的产业人才提供安居保障。

据悉，目前，上海市已有8万多套租赁住房正在开工建设，“十四五”期间将全部形成品质供应。今年上半年，将陆续有6000~7000套左右租赁房源向全市供应。

土地市场供应未来将更加多元化

随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将发生变化，未来土地市场供应也将更加多元化。

2020年1月1日起施行的新土地管理法规定，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

事实上，早在2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议便通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。

2020年7月6日，全国排名前列集体土地租赁房项目在北京正式落地开放。该项目是位于北京丰台区成寿寺的泊寓院儿，由成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，首批235套公寓于当年5月下旬全部租罄。

对于集体土地租赁，北京市2017年便印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

张波向《每日经济新闻》记者表示，作为上海排名前列例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，以及上海排名前列例聚焦服务“五个新城”创新发展的新建租赁住房项目，松江泗泾的租赁项目上市具有很强的示范性作用。

一方面集体土地项目的租赁入市是增加特大城市住房供给，缓解住房供需矛盾的新尝试。集体租赁项目入市是构建购租并举的住房体系，推动建立城乡统一的建设用地市场发展，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，促进建立房地产平稳健康发展长效机制的有效手段。

另一方面，一直以来租赁市场的供应量都主要依赖国有土地上的存量住宅，由于租赁房源分散以及租赁信息备案占比少，导致租赁市场的监管以及需求的把握都存在诸多困难。这一次选择大地块集中选址新建租赁住房项目，可有效增加租赁房源供给量。