杭州第二批次集中供地首次试点“竞品质”,或影响拿地房企高周转

来源：每日经济新闻  记者 吴若凡    编辑 魏文艺    

7月30日，杭州市规划与自然资源局官网公布了第二批集中出让地块，共31宗，面积2873亩，预计将于9月7-8日集中出让。

值得一提的是，杭州第二批集中供地在竞价规则上做了新的调整，首次推出“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%），竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。

对此，多位业内人士认为，杭州本次土拍新规从源头控制了地价，保障了后续房价的稳定性。但这一举措也直接限制了企业的高周转，对房企资金是极大考验，会变相淘汰一批拿地企业。

首推“先竞品质再拍地”

杭州第二批集中供地31宗，总出让面积2873亩，起始总价633.8亿元，远低于首批集中供地“57宗、4533亩、起始价943.7亿元”的规模。

杭州第二批集中供地的竞价规则调整包括三个方面：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

其中，“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分较高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

而且，本次“竞品质”试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售，商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

此外，此次杭州土拍取消了“竞自持”，地块叫价达到上限后，进入“竞无偿移交政策性租赁住房”环节，加大了对租赁市场的调控。因为自持房屋虽然不能交易只能出租，但权属依然归属于开发企业，而无偿移交之后，政府可以根据全市整体情况，进行调配和供给，更有利于新市民在居住保障提升。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，此次土地新规对于地价的调控力度有所提升。因为溢价率往往是土地热度的一个指针，杭州第二次土地集中出让对溢价率总体进行了调控，上限由排名前列次的30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%。这一政策从源头控制了地价，也保障了后续房价的稳定性。

新规或影响拿地房企周转

在杭州首批集中土拍中，57宗地块全部成交，总成交额1178.21亿元，全国排名前列。其中有41宗地块触及较高价，溢价率超过29%，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，较高达到40%。

“由于杭州首批集中供地的溢价率和竞自持比例过高，导致企业利润太薄，甚至出现了企业退地的情况。所以第二批集中供地杭州做了新的尝试，在溢价率控制、自持比率等方面，对此前集中供地规则做了补充。”

一家品牌房企在杭州区域的负责人告诉记者，“竞品质+现房销售”竞拍新规可能会影响企业高周转。如果所有地块竞拍都做“竞品质”的话，可能会打击企业拿地信心。不过，目前杭州只对10宗地试点“竞品质”，且还未得到市场检验，仍值得观察。

而且，此次杭州将采用保证金模式报名，地块保证金普遍为起拍价的20%，杭腾未来社区地块保证金需30%，大大提高了报名门槛。而此前，杭州土地出让采取的“勾地模式”，开发商只需缴纳5000万“勾地金”，便可获得一宗地的参拍资格。

“新的土拍规则、销售投资比规则，或会使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。这对产品力强、受市场认可度较高的房企来说是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制，一定程度上会加速优胜劣汰，对行业而言是良性循环。”上述房企负责人续称。

另外，杭州第二批集中供地中，星城范围内的住宅用地22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%，充分体现了杭州市加快构建“一核九星”特大城市新型空间格局、优化调整用地供给空间结构、增加星城住房用地供给比例的导向和要求。