【8月河北省市场简述】商品房销售延续低位,市场修复“后劲不足”

政策环境

近期政策宽松围绕优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、支持鼓励住房“以旧换新”等方向展开，但整体力度及市场影响相对一般。

1. 唐山：8月23日，唐山住建委发布进一步优化当前房地产政策若干措施。一、开展商品房“以旧换新”，政策采用“国企平台+房企+中介联动”三轨制，手段清晰明确；二、优化住房公积金贷款政策，新增加了购买保障性住房的首付比例最低为15%；三、实施购房补贴，对购买新建商品住房(地上房屋建筑面积144㎡及以下)的购房人给予每套成交价格1%的补贴。如购房人为60岁及以上老人、生育二孩及以上的多子女家庭和符合“凤凰英才”政策的各类人才，给予每套成交价格 1.5%的补贴。政策的出台对稳定唐山楼市起到积极作用。

2. 承德：8月承德市区首套不低于15% 二套不低于25%；取消首套房和二套房，个人商贷利率下限；个人住房公积金，贷款利率下调0.25%。

3. 秦皇岛：8月9日，秦皇岛市自然资源和规划局发布《关于优化空间利用促进新建住宅品质提升的规划指导意见（试行）》的通知，重点围绕优化小区居住品质、丰富住宅建筑立面、提升公共服务设施、优化住宅户型设计、计容规则细化调整等方面提出支持性规划措施，以更好地满足城乡居民多样化改善性住房需求。重点内容有：①《意见》明确，新建住宅小区在满足相关规范规定要求下，建筑高度不大于36米的住宅可设置室外专有庭院(含下沉庭院)，且不计入建筑密度和绿地率指标。同时，有效利用建筑屋顶空间，原则上允许设置供顶层住宅室外活动的露台，丰富建筑第五立面。在满足规划条件及相关部门关于配套设施约定要求的前提下，可增设图书室、健身场所等文体活动设施和社区食堂等生活服务配套设施，进一步丰富和完善小区的配套设施。②《意见》提出，对建筑高度不大于54米的非沿城市主干道高层住宅建筑，面宽最大由不超过45米调整为不超过48米，城市森林花园住宅示范工程试点户型的住宅起居室、门厅、餐厅等空间（建筑面积总和不应超过所属住宅套型总建筑面积的20%）层高可根据功能要求适当提高，进一步满足住宅户型合理化需求。③鼓励建设项目采用干挂做法的石材、金属材质、高档次面砖或新型材料等高品质建筑立面装饰做法，对饰面层建筑面积予以奖励，有效提升住宅品质。对项目容积率小于2.0的住宅封闭阳台，按阳台水平投影面积的一半计入容积率（不含城市森林花园住宅示范工程试点户型），但阳台水平投影面积不应超过所属住宅套型总建筑面积的10%，且不大于20㎡。④本《意见》自发布之日起执行，试行期两年，适用于秦皇岛市城市区内尚未核发建设工程规划许可证的新建住宅项目。推行后将进一步优化规划服务管理，提高住宅设计水平，建设功能完善、绿色宜居、健康安全、智能便捷的高品质住房。

土地市场

楼市持续降温，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，供地节奏明显变缓。

1. 石家庄：8月石家庄土地市场房地产开发用地新增供应10宗，其中7宗为宅地、3宗为商服用地，成交2宗商服用地无宅地成交，供应方面，7宗涉宅用地可形成建面50.05万㎡，其中包含二环内4宗用地，分别位于桥西区和长安区；成交方面，成交2宗商服用地，均位于高新区，用地面积0.79万㎡，可形成建面2.22万㎡，总成交额1180万元，底价成交。

2. 唐山：8月丰南区底价成交1宗住宅用地，成交总价466万元，成交楼板价416元/㎡，由唐山惠民房地产开发有限公司竞得。

3. 保定：本月无土地供应，成交1幅商办用地，建面8.31万㎡，楼面价1692元/㎡，位于朝阳北大街西、旭阳路南，临近拾光公园和保定市第一中心医院西院，由保定市天开房地产开发有限公司竞得。

4. 雄安：8月1日，雄安新区启动区总部区XACR—2024—012地块成交，宗地面积67878.98㎡，用途为商业服务业用地，出让年限40年，坐落于启动区总部区，成交单位为雄安华滨投资有限公司，成交价格为5.28亿。

5. 张家口：土地市场受二级市场库存大的影响，土地市场供应成交一直较为冷淡，本月无土地成交，只有万全供应了一块商住用地，总建面积仅为1.4万㎡。

6. 秦皇岛：本月新增住宅用地供应1宗，总占地面积0.78万㎡，总建面1.55万㎡，位于青龙县八道河镇八道河村，宗地总面积7774㎡，容积率2.0，出让底价490万元。本月无成交。

7. 沧州：8月沧州监测区域内纯住宅土地供应1宗土地，编号CTP-2418号：位于新华区永乐大道东侧、东风路南侧，地块占地面积3.20万㎡，建筑面积8万㎡。该地块全部用于回迁安置房建设。

8. 邢台：8月截至目前，邢台涉宅土地供应4幅，建面20.16万㎡，供应面积环比上涨26.26%，同比下降26.42%；本月无成交涉宅用地。

9. 邯郸：8月邯郸市区土地市场纯住宅土地供应2宗，分别位于邯山区和复兴区，供应占地面积5.47万㎡，供应建筑面积11.30万㎡；本月土地成交。

新房市场

受天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，新房成交仍处于底部调整期，短期内不会出现明显回升。

1. 石家庄：8月石家庄新房市场表现供应环比上涨，成交量微降，成交价格基本平稳。当月恰逢七夕，多项目以七夕为营销节点进行特价房、限时抢购等动作输出，开盘或加推新货，根据克而瑞市场监测，本月共有8个项目平销加推、3个项目开盘，其中，8月24日，桥西区城发投瑞晟府开盘，成交价格25000-27000元/㎡；项目定位城市顶豪改善，是城发投于石家庄第三个四代住宅项目，但受限于地块商住组合地块影响及虽处城市一环核心区域，但因周边城市界面较老，项目周边居住均以回迁及前期中低端项目为主，自身区域溢价能力有限。

2. 唐山：8月供应3.98万㎡，环比上涨46%。成交面积6.13万㎡，环比上涨8.3%，成交均价9818元/㎡，基本持平。本月水岸名都三期411、412、413、416#取得预售证，面积30899.2㎡，套数208套，房源面积135-177㎡三房-四房。万科公园都会加推5#，面积9080.13㎡，套数90套，房源面积100-102㎡三房。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：目前客户悲观情绪仍占主流，置业兴趣较弱，整体市场表现平平；本月去化仍然不足200套，在底部徘徊，属于今年的最低水平。本月取证继续放缓，目前暂无项目取证，仅7月30号取证的金辉项目顺销入市72套小高层，销售表现平平。目前廊坊市区各项目在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等“真金白银”的营销方式上“能出尽出”，本月金融街金悦府维持其高性价比的标签，同时作为区域内最新的项目，可选房源充足，成为目前难得的月成交近50套的流量项目。廊坊市区仍需较长时间消化库存，等待整体经济的回暖，预计今年市场仍将底部盘整，其实对于目前市场不再继续下降就是好的表现。

2) 燕郊：本月新房市场新增供应大幅上涨，尚璟花园、港中旅海泉湾、皓月雅苑分别取得销证，成交量环比上涨20%，成交价格保持低位水平。本月到访人数明显增加，新房和在售项目积极营销主打价格战，去库存效果明显。本月尚璟花园8月10日开盘，为7-11层新中式花园洋房，南北通透，一梯两户，一层带小院。户型为95㎡/109㎡三房，118㎡/140㎡四房，单价13500元/㎡起并送车位，此次销证推出218套房源，当天认购80套左右。当前燕郊新房楼市转向改善时代。高品质、低总价的改善项目成交量相对较好。部分在售老项目也进入清盘阶段，推出特价房源。当前燕郊楼市筑底企稳，长期来看，随着刚需和改善的人群增多，市场仍有韧性和动力。

3) 大厂：本月成交量较上月小幅上涨，成交套数约100套，成交均价约10500元/㎡，较上月基本持平。东方丽城项目成交量区域领先。福华郡价格调整6000元/㎡起，现房送车位。万科新都荟部分房源限时特惠99折，推出5套一口价房源，首付14万起；按时签约送地下车位1个。8月并没有迎来开发商大量加推，和当前市场蓄客不理想关系较大。

4) 香河：本月香河新房市场依旧低迷，整体市场维持个位数成交量，仅世茂香颂的别墅产品有少量成交，成交均价较上月基本持平，约10200元/㎡左右。房地产市场低迷，当前香河大力发展“文旅+康养”产业，今年上半年，香河县旅游接待115.88万人次，实现旅游收入11.73亿元。目前，兆鑫京津冀共享文化产业港项目、蒋辛屯镇水岸乡居民宿项目等5个文旅项目正在加快建设，将为香河文旅产业发展点燃“新引擎”。在京津冀协同发展大背景下，香河县精准对接京津老年人康养需求，逐步扩大香河大爱城产业规模，提速全龄颐养公寓、怡雅居康养中心等项目建设，强化医养结合的优质服务供给，推动养老产业多元集群化发展，努力吸引越来越多的京津老年人到香河旅游和养老。

5) 固安：近期主流项目零星新增供应出现，供应量有所增加，本月新增预售证3.21万㎡，环比上涨29%；成交约2.95万㎡，集中于中部城区及北部新城板块，刚需、刚改降价房源支撑市场运行，其中，石榴映园春晓、金都樾府成交均超过30套，成交环比下降16%；成交均价8904元/㎡，环比下降6%。；当前特价房，单价直降、赠送车位、地下室等活动常态化，以价换量特征明显。

4. 保定：

1) 保定市区：本月深圳园·和光书苑、风华佳苑、枫林家园、国今风华、御景风荷、云曦境、崇文苑等项目新增预证。成交层面，8月市场成交进一步回落，本月成交面积不足6万㎡，成交套数不足500套，均价11272元/㎡左右。保定石榴江湾新城成交约100套，成交建面约1.5万㎡，均价12425元/㎡，成交额约1.86亿元。近两年保定房价持续下降，部分西二环附近和东三环以外，较为偏远的新房每平米降价1000-2000元/㎡，与之相反的是在保定核心区域，相对优质的改善楼盘价格一直坚挺，甚至价格微涨，市场两极分化持续加剧。

2) 涿州：本月市场销量持续低迷，各项目持续更新经纪人激励政策，增加佣金奖励、带看奖励、抽奖奖励等，但整体收效不及预期，本月成交量仍在百套左右，处于市场较低水平。

3) 高碑店：低位运行，去库存为主。本月成交约95套，成交均价7000元/㎡，环比上涨5%。本月成交量最高项目为鹏润原著，月成交14套，均价6105元/㎡，在售92㎡两居，105-139㎡三居。

5. 雄安：从目前雄安的房地产发展来看，未来的新房市场仍是商品房、保障房，人才住房、租赁房等多种房屋业态并存。本月20日，雄安新区首个政府产权保障性租赁住房项目——华序府项目正式启动报名申请工作，共计368套房源，政府产权保障性租赁住房作为保障性租赁住房的重要组成部分，优先保障疏解转移人员和引进人才过渡性住房需求，有效支撑北京非首都功能疏解落地和新区建设发展。申请条件为在新区工作且本人及家庭成员在新区无房，租金均价约18元/㎡/月。根据租赁对象人才层次，对不同人群执行市场租金的70%、80%、90%价格优惠，并实行“租补分离”。

6. 张家口：8月，张家口房地产市场持续低迷，整体张家口成交面积环比7月份下降2.1%，整体成交价格与7月份基本持平，本月仍没有新盘入市，在售项目基本以去库存为主，成交区域主要集中在张家口市区、宣化、怀来、万全区，其他区域基本都无成交。其中市区的中泰城、中粮祥云国际、云璟台、铭豪嘉苑，怀来的官厅湖畔，位列成交面积和金额双榜的前五位，中泰城凭借桥东区的优质地段，交通方便，绿化面积高，配套齐全等优势，同时本月加大了渠道投入（增加了1%的渠道点位），也是项目得以持续热销的重要原因。中粮祥云国际本月进行首期交房的老业主聚会，同时进一步强化老带新的销售政策，同时依靠央企的品牌、商业配套、教育配套的加持，也是项目一直热销的原因。云璟台本月推出特价房活动（10000元/㎡），较比正常价格，每平米优惠500-800元/㎡，价格下降也是本月云璟台项目热销的主要原因。

7. 承德：保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，进入内部装修及园林景观施工阶段；交投·雲庐学校和住宅同步建设，楼栋主体逐步建设中。市场维持地缘需求去化节奏，客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面特价折扣、购房享好礼等活动。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

8. 秦皇岛：8月份秦皇岛市场成交量保持稳定，仍在低位；成交价格降幅有所收窄。之前推出的“以旧换新”活动，由于为开发企业自行组织，无政府背书，且对旧房要求苛刻，因此实施效果并未达到理想效果；本月无新开盘/加推项目。

9. 沧州：8月无新盘入市，市场供求仍处于低位，项目以价换量销售政策频出，但整体市场平淡。目前在售房源两极分化明显，品质较好的改善产品成交占比增加。成交方面，新华区、运河区、黄骅市成交量较多，非核心区域供应大，去化一般，市场存量增加。项目层面颐和新城尚城推出特价房；天成鸿园特惠房，单价最低5988元。

10. 邯郸：8月天正君悦府三期新项目入市，带动市场成交，整体成交量环比增加，改善户型成交量增加，成交价格环比上涨。天正君悦府项目位于东湖新区赵王大街与北仓路交叉口西行500米路北，项目定位品质刚需、改善。2024年5月29日启动认筹，累计认筹约130组，现场到访约140人次，开盘解筹120组。共推出1#、3#、4#号楼，144套房源，面积109/134㎡三房产品。项目总计成交120套，去化面积1.44万㎡，成交金额1.63亿元，109㎡成交均价11000元/㎡，134㎡成交均价11700元/㎡，买房送车位；天正项目在邯郸深耕改善产品，前期产品交房后受到市场肯定，本次开盘去化较好，拉动市场整体成交量增加，成交价格环比上涨。当前邯郸市主城区住宅市场成交集中在东区，东区在售楼盘全市最多，热点集中，可供选择多，改善产品成交量增加。9月，预计无新盘入市，成交量低于8月份，无市场政策刺激，成交价格稳定。

11. 邢台：本月主城区新房市场环比上涨3.20%，同比下降34.52%；成交均价7785元/㎡，环比上涨0.80%，同比上涨3.21%。目前，部分项目的来访量和成交量均出现了小幅提升，例如邢台整体市场表现靠前的项目中，为福·万和中心，本月到访108组，成交43套。遇建丨当代上品，本月到访500组，成交39套，一期外立面完成，二期部分封顶。万腾观澜城本月到访300组，成交35套。

12. 衡水：8月住宅市场继续保持低位运行，市场去化整体仍然缓慢，开发商推盘意愿低，无新盘入市及加推。在上一轮降价结束后，本月个别楼盘难忍冷淡局面，再次推出降价促销活动，如路北的荣景园由均价6700元降至均价不足6200元，路北雍景湾龍阁由均价7000元降至均价不足6700元；但与市场上一轮降价促销的力度相比，降价力度小，促销效果一般。目前市场仍在观望，购房者均保持谨慎态度。

二手房市场

受二手房挂牌量巨大影响，二手房价格持续下行，降幅相比新房更大，但成交量优于新房，二手房因选择面宽、价格优势、安全性高等优势，持续吸纳刚需客群，从而成交量大于新房。

1. 石家庄：8月石家庄二手房成交价格持续下探，新增房源挂牌量小幅增涨，新增带看量环比上涨，成交量在经历七月教育新政刺激下成交量短暂上升后当月有所回落，新划进学区的二手房小区，价格坚挺市场关注度高，但未有学区优势的二手房小区，价格仍处于下降趋势。

2. 唐山：8月二手房成交均价8593元/㎡，价格基本持平。受客户观望情绪及挂牌量居高不下影响，成交量低迷。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：更多业主加入变现大军，为了快速流转，愿意承担相应亏损，在即买即住、性价比高的优势下，客户从新房转战二手房市场，导致二手房供求量均有所上涨，本月成交已逼近1500套，是新房成交量的8倍左右。

2) 燕郊：本月二手房成交价格12018元/㎡，环比小幅下降2%。本月燕郊二手房成交量有所提高，整体看成交主流是总价段偏低的房源，对品质要求不高，关注价格的普通刚需人群正在进场，其次改善人群则持观望态度。

3) 大厂：8月大厂在售二手房约9830套，本月新增挂牌约744套，成交约138套，较上月下降20%。成交均价8700元/㎡，较上月下跌11%，成交主力户型三居占比43%，二居占比40%。

4) 香河：8月香河在售二手房7080套左右，本月新增供应约954套左右，本月销售二手房约140套，较上月有所减少。本月香河成交均价约6000元/㎡，较上月下降3.1%；成交房型主要为二居和三居，分别占比50%、31%。

5) 固安：目前二手房挂牌量超过14000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；来自新房市场持续降价及各房源彼此降价竞争压力，本月价格环比下降2%。

4. 保定：

1) 保定市区：相比新房市场，保定二手房的供应量相对较大，价格大幅下滑，尤其是在一些老旧小区和地理位置不佳的区域，这些房源较难快速出手。

2) 涿州：客户目前游走在新房和二手房之间，选择更具性价比的产品，目前新房市场表现不佳，二手房市场则维持在800套左右的高流速水平，是新房成交的7倍左右，二手房以所见所得和高性价比获得客户青睐。

3) 高碑店：二手房持续低迷，原因在于市场供应量的增加，很多新盘的涌现以及政府出台的限购政策等因素都对房价产生了冲击，“老破小”二手房房东急于抛售、议价空间增大，但仍较难出手。

5. 张家口：本月二手房市场仍然较为低迷，二手房市场成交量和价格基本与7月份持平，成交均价6897元/㎡。

6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10412元/㎡，环比上涨0.12%。本月二手房销量仍为下降趋势，但价格跌幅收窄，当前存量仍居高不下，市场压力未减。

7. 邢台：本月二手房成交均价7322元/㎡，环比下降1.89%，同比下降1.36%。

8. 衡水：8月二手房市场挂牌价格6487元/㎡，环比下降1.16%。二手房市场成交量价保持低位，库存量巨大难销售，少量业主撤牌转为租赁。

市场预判

河北各区域商品房销售依然延续低位，政策的刺激效应正在边际递减，当前市场客户观望情绪更加浓厚，在整体市场修复“后劲不足”之下，新房市场仍将面临较大挑战，同时投资端，房企拿地更加谨慎，导致未来政府不得不调整供地方式和计划去面对当前市场。

备注：数据截止到2024年8月25日

来源：克而瑞环京楼市