中海32.8亿夺得万科佛山退出地块,实际楼面单价超2.3万元

来源：每日经济新闻  记者 黄婉银  编辑 魏文艺    

6月23日上午，万科4年前在佛山拿下的一宗70年100%自持C22地块重新挂牌出让竞价。经过约40分钟、28轮报价，中海地产以总价328431万元+4500平方米人才房配建拿下该地块。

《每日经济新闻》记者注意到，该地块本次重新挂牌出让采用“限地价、竞配建”的方式进行竞价，取消了之前的“竞自持”。万科也参与了该地块的竞价，但与4年前相比，本次参与竞拍的万科、中海、龙光等房企都相对克制，未触及配建人才住房较高限制建筑面积。

从表面数据看，该地块成交楼面价约为2.2万/平方米，仅次于华润佛山陈村“地王”楼面单价（2.23万元/平方米）。但若扣除相关配建面积、人才房配建面积，并加上约1.57亿元地上建筑物转让款，该地块的实际楼面价已经超过2.3万元/平方米。

实际楼面单价超过2.3万元

根据出让公告，该地块起始价由4年前的15.68亿元增至27.6亿元，已经超过了万科当时的拿地总价（25.3亿元）。此外，该地块设有保密底价，较高限制地价开始约为36.39亿元，后又降至32.84亿元；开始未限定配建人才房较高面积，后限制人才房配建面积为20000平方米。

从位置看，该地块位于佛山市南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧，靠近广州荔湾区，面积为55144.9平方米。土地用途上，地块A区为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地，B区为公园与绿地用地。

本次竞拍用时约40分钟，共报价28轮。最终，中海以总价328431万元+4500平方米人才房配建拿下该地块，但远未触及配建人才住房较高限制建筑面积。

重新挂牌出让的佛山C22地块现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

从成交结果看，参与竞拍的房企相比4年前要更为理性。

4年前该地块出让时竞争颇为激烈，先是保利叫到100%自持让业内惊讶，紧接着万科直接把自持年限叫到了上限70年。最终该地块被万科以总价25.3亿元加上70年100%自持成功拿下，折合楼面价15300元/平方米，刷新了当时南海区的较高楼面价纪录。该地块也是广东地区首例成功以70年自持出让的地块。

如今，重新出让的该地块其条件设置、规划更为严格。配建设施包括有幼儿园、社区服务中心等多处，还有建筑面积在2000~5000平方米的兼容商业服务业设施，不得建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式的用房。

仅扣除16100平方米相关配建建设面积计算，该地块的楼面价就达到2.2万/平方米。

另外，竞得地块的企业还需签署一份地块在建工程建（构）筑物转让协议，建（构）筑物的转让价款约为1.57亿元。因此，如果算上1.57亿元转让价和人才房配建面积，再扣除配建面积，该地块的实际楼面价已经超过2.3万/平方米。

上述价值1.57亿元的建筑物是万科此前已修筑的部分。《每日经济新闻》记者此前走访该地块发现，地块仅东南侧有一栋约三层楼高的水泥建筑物，其余多处于基坑支护建造状态中，地面已经全部覆盖上了绿网。

出让公告也指出，现场已经完成部分桩基、基坑支护；地下室完成部分基坑土方、垫层等。编号9栋已经完成1-3层梁板及1-4层墙柱，已施工结构面积约1524平方米。

佛山土地市场持续火热

两个月前，华润才在佛山顺德陈村拿下一宗单价“地王”，折合楼面价22330元/平方米。一向“不拿地王”的万科，自然也不愿意在同一宗地块上两次算不过账。

在2019年度、2020年度的财务报告中，万科均表示计提了该自持地块项目。2019年度和2020年度，万科均累计对佛山C22项目计提减值准备14.9亿元。

就在万科当时拿下该项目的一年后（2018年），龙光就以14456元/平方米的楼面价拿下了该地块旁边一宗地块，项目早已售罄，销售单价约在2.8万元/平方米。

而本次拿下该地块的中海近期在佛山发力明显。克而瑞统计的今年1-5月佛山房企销售排行榜中，中海以35.43亿元的权益金额超越万科。5月单月，中海更是以14.82亿元的权益业绩规模超越保利华南成为TOP1。

2021年1-5月佛山房企权益销售业绩TOP10 数据来源：中指研究院

佛山近年来一直是房企的投资热土，也是荣盛、新希望、上坤等外来房企进军大湾区的优选之地。与此同时，佛山的土地市场成交总额节节攀升，2020年达到破记录的1243亿元。而本月佛山将推出17宗地块，总占地面积80万平方米，总起拍价超249亿元。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，作为广深周边的非集中供地城市，佛山拥有约949万的常住人口，月度新房成交面积常年在百万平方米之上，与湾区市场脉搏高度同频而政策环境又相对宽松，因此近年来一直是房企布局湾区的重要选择，土拍溢价率也是高居不下。在“双集中”供地的间歇期，更是容易成为房企追逐的焦点。

佛山中原战略研究中心也指出，佛山楼面价纪录在今年已经连续两次被刷新。虽然今年前5月佛山地市整体供求量均不及去年同期，这主要与政府供地节奏有关，房企对于佛山的优质出让地块依然关注度很高。

据其统计，2021年1-5月，佛山全市商品住宅成交面积约549.92平方米，成交金额约1030亿元，分别同比上涨38%、67%，成交楼价也同比上涨21%至18736元/平方米。