SOHO中国以价换量,出租率恢复至90%收入仅微增3%

来源：界面新闻 记者：吴波WB

SOHO中国董事长潘石屹

得益于疫情有效控制，写字楼市场经历过去一年严峻考验后明显提振。以运营京沪核心位置办公楼为主业的SOHO中国（00410.HK）交出了一份还不错的半年业绩。

8月19日，SOHO中国发布的2021年上半年财报显示，期间租金收入约8.05亿元，同比去年同期7.82亿元增长约3%。

租金收入企稳得益于经济复苏及“以价换量”策略。

戴德梁行市场报告显示，截至2021年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量33.6万平方米；上海的整体恢复情况更好一些，上半年甲级办公楼净吸纳量约 76万平方米。两地的净吸纳量，都远高于2019年 和2020年同期水平。

与此同时，空置率也开始走向平稳。今年上半年北京甲级办公楼空置率同比仅有小幅上升，为17.5%。上海的空置情况有所缓解，甲级办公楼空置率2020年6月 末 的0.9%下降至18.8%。

随着经济快速复苏，写字楼需求开始释放，SOHO中国出租率在2021年有所提升。根据财报，截至2021年6月30日，SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率已由去年6月末的78%恢复至90%。

具体来看，较新竣工交付的丽泽SOHO的出租率已达到约74%；望京SOHO出租率恢复至95%，光华路SOHO II出租率恢复至81%，银河╱朝阳门SOHO 出租率恢复至74%，SOHO复兴广场恢复至87%，SOHO天山广场出租率恢复至86%，外滩SOHO出租率恢复至97%，前门大街项目出租率恢复至93%，古北SOHO出租率恢复至98%。

而去年，在疫情影响下，SOHO中国核心物业空置率一路走高。根据财报，从2019年底到2020年年底，除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO，其余写字楼出租率都面临大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至83%、光华路SOHO II出租率由87%降至68%、银河╱朝阳门SOHO出租率由94%降至62%、SOHO复兴广场出租率由95%降至82%、SOHO天山广场出租率由97%降至83%。

贝壳研究院商业地产分析师郑中表示，“虽然2021年上半年集团运营稳定的投资物业平均出租率同比增加12个百分点至90%，并且无个别项目出租率大幅下降的情况，集团总租金收入同比仅增长3%，‘以价换量’的现象较为明显。”

2020年，SOHO中国实行降租、免租、延长缴租期限等租赁策略。据SOHO中国董事长潘石屹透露，仅疫情租金补贴和租金减免的额度就已过亿。

随着出租率提升，利润也相应得到增长。今年上半年，SOHO中国权益股东应占净利润约3.4亿元，较去年去年同期2.04亿元增长约67%。不过毛利却由2020年上半年的7.99亿元下降约18%，仅6.59亿元。毛利下降主要原因在于，去年上半年SOHO确认了车位销售的收入。

2020年，监管部门继续贯彻落实“房住不炒”。为防范金融风险和房地产泡沫，央行和住建部联合推出了“三道红线”政策。

作为一家写字楼运营商，SOHO中国的各项指标均未突破红线。至今年6月30日，其总负债为332.46亿元，总借贷共185.23亿元，其中有178.55亿元的借贷以其投资物业作抵押，及或一家中国境内子公司股权作质押。在借贷中，于一年内到期借贷较去年底有所提升，为约118.2亿元，将于一年以上二年以内到期约16亿元，净资产负债率约为43%。

最近两年，围绕SOHO中国展开的核心事件一直是一波三折的资产出售。

2020年疫情导致黑石以私有化方式收购SOHO中国失败，后黑石又以打了7.5折价格对SOHO中国进行要约收购，如今交易再遭遇卡壳。8月初，SOHO中国发布公告称，黑石以236.57亿港元价格要约收购公司的交易，受到国家市场监管总局正式立案审查。

潘石屹张欣夫妇能否出售资产，再次受到外界持续关注。

另一件值得注意的事是，今年SOHO中国罕见将“可持续发展”写入财报，并表示公司继续将社会责任、环境保护、产品责任等相关议题纳入公司治理和日常经营活动中。

在社会责任方面，今年7月，河南突发罕见暴雨洪灾，SOHO中国向郑州市红十字会捐赠1000万元驰援河南，用于采购救灾物资和灾后重建工作。

这与此前潘石屹在大灾难事件面前的表现截然相反。2020年初，因新冠疫情爆发，很多个人和企业因捐款捐物站在了聚光灯下，而潘石屹却成为其中一个备受关注的特殊个例。从被指蹭武汉热度到不捐款捐物，“没有家国情怀”，潘石屹甚至被网友骂上过社交媒体热搜。

尽管，目前潘石屹在社会责任及灾难性事件方面的态度有所转变，但外界是否会对其有所改观，还很难说。