南京992亿土拍背后:政府“让利”能否有效平抑房价?

来源：每日经济新闻  记者 吴若凡    编辑 魏文艺    

继无锡和杭州之后，长三角另一热点城市南京也完成了今年首批集中土拍。

5月20日-21日，经过两天的激烈竞拍，南京首批集中供应的51宗住宅用地全部成功出让，总揽金992.516亿元，整体溢价率18.15%。

值得一提的是，本次南京成交的51宗地块中，有36宗触顶较高限价，触顶率高达72.6%。这36宗触顶地块于5月22日经过摇号，产生了最终买家。

不过，南京在公布本次出让土地的同时，已经设定好了土地拍卖的起拍价和较高限价，以及未来新房上市的毛坯较高限价，这使得此次集中土拍的整体溢价率控制在18.15%。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，此次南京市集中土拍，多数地块都溢价率封顶进入了摇号阶段，体现出市场活跃、开发商看好南京市楼市预期，也展现出政府合理调控地价房价的做法，既给开发商利润空间，也给消费者足够的买房可能。

百强房企VS本土企业

作为长三角的热点城市，南京此次集中土拍吸引众多房企的参与。

据中指研究院统计，此次南京土拍共有超80家企业报名，其中百强房企达40余家。其中，不少是首次进入南京的开发商，如来自厦门的象屿集团、浙江的祥生集团、上海的港龙地产以及成都的德商地产等。

此外，作为南京本土房企，奥体建设、颐居集团、弘阳地产、下关城开、金基、银城、朗诗、栖霞建设等均参与了此次集中土拍。

值得一提的是，万科和保利报名地块最多，其中保利报名的29幅地块均位于城区。另外，香港置地的报名地块也超过15宗。

在此次土拍盛宴中，万科、招商蛇口、新城控股等头部房企成为大赢家，而本土房企奥体建设、银城和江苏富园等同样表现出色。

据《每日经济新闻》记者统计，招商蛇口共夺得3宗地块，除独自获取2宗地块外，还联合南通瑞城拿下江心洲G26地块，总斥资达147.5亿元，成为本次南京土拍中拿地金额较大的房企。仅招商一家，已占本批南京供地总成交金额的15%。

在拿地数量上，万科以4宗地块排在首位，总斥资达45.878亿元；新城控股则以94亿元夺得3宗地，均为摇号获得；龙光、大华、银诚、奥体建设和江苏富园均拿下两宗地；中海、保利、华润、金科等35家房企各竞得一宗地。

记者注意到，此次南京土拍拿地数量排在前三位的房企虽然共拿了10宗地，但拿地金额就占据了总土拍金额的近29％，可见地块品相分化、房企实力分化之悬殊。

政府预留了利润空间

据记者了解，此次南京土拍政府部门进一步“收紧”了报名条件，以限制过度竞争，还将摇号地块的预售条件提高至工程总投资的50%。不过上述举措并没有抑制房企的拿地欲望。

“每年只有3次拿地机会，错过了就不再有。”一位TOP30房企相关负责人向《每日经济新闻》记者直言，

本次南京集中供地，因为政府预留的利润空间，所以开发商们都希望能拿到地，土拍现场的竞争也是异常激烈。

如雨花G40地块经过90轮激烈报价，触顶进入待摇号阶段；新玄武的G24地块经过4小时、158轮争夺，最终被招商以总价88.9亿元摘得；迈皋桥G42地块经过11轮报价触顶，预计成交楼面价26724元/平方米，较所在区域之前地王锦麟融誉大涨4096元/平方米；大校场G28地块经过7轮报价后触顶，成交楼面价约37137元/平方米，刷新了该板块较高楼面地价……

“和北京、杭州的土拍规则相比，南京的出让方式，起码还能保证房企利润。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，南京执行的“限房价、竞地价”调控政策，通过限定较高地价和摇号，封死了地价的溢价空间。

从溢价率方面来看，本次南京土拍的整体溢价率为18%，远低于4月底重庆首批集中土拍38.82％的整体溢价率。其中较高溢价率地块为迈皋桥G42地块，达31.9%；其余一些热门地块如南部新城5幅地块，溢价率都控制在30%左右。

从这次土拍成交的51宗宅地来看，实际成交地价都处于相对合理或偏低水平，并无明显上涨，对有效抑制地价上涨过快起到实质作用。如本次有36宗地块在达到较高限价之后不再继续往上拍，而是通过后期的摇号决定竞得人。

在张波看来，南京政府通过牺牲土地收益、让利市场的举措，全力维护房地产市场平稳健康发展，从根本上抑制高地价对高房价的传导推动效应，降低买房人负担，体现出良苦用心和稳定市场的决心。

集中供地能否抑制房价

南京此次集中供地总共有52宗，其中淳华G45地块在竞拍前因故终止出让，其余51幅地块总出让面积达258万平方米，起拍总价约840亿元，涉及河西、城南、城北、城东、江宁、江北、溧水、高淳等多个板块。

从36宗触顶较高限价的地块来看，雨花台区此次出让的9幅地块中有7幅达到上限要求。如G40、G41地块上限价格分别为41.3亿元、18.7亿元。另外，正方新城G44地块非常受欢迎，有超55家房企报名，据说房企缴纳保证金就超过千亿元。

除了河西南、南部新城、江北核心区、城南两桥、仙林等热点板块受到正常追捧以外，正方新城、葛塘、麒麟、板桥等中间板块的地块备受追捧。主要是这些板块介于南京主城和外围板块之间，房地价差相对可观，去化和流速具有提升空间，两者均衡性更好，如果运作得好，回报率可能超过房地价差较小的主城热点板块。

此外，溧水城南、江宁滨江等外围板块也有地块达到较高限价，或者具有一定溢价成交，显示出南京外围板块的热度也开始局部回升。楼市热度由主城区向中间板块、外围板块依次传导，有利于逐步缓解南京楼市的区域分化程度，有利于各区域发展的均衡化和充分化。

据58安居客房产研究院数据，2020年下半年南京市新房成交均价在3万元/平方米左右的水平，而2021年一季度接近3.5元/平方米，涨幅达到15%。南京新房市场整个2020年基本处于供略过于求的状态，今年在集中供地下，市场供不应求的状态可能会持续一段时间，对平抑房价过快上涨有利。

“集中供地能够抑制名义地价和溢价率的上涨，但在真正解决房价上涨问题上，还需要看具体土拍指引措施，以及增加供应，打压需求的调控效果只会是短期的。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟向《每日经济新闻》记者表示。