互联网科技办公需求爆棚 二季度北京甲级写字楼空置率降至18%

今年第二季度，北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情。6月29日，高力国际在华北区第二季度新闻发布会上透露，近十年来，北京甲级写字楼首次出现连续两个季度去化量超20万平方米。与此同时，北京大宗交易市场回暖速度超过预期，成交面积、成交金额均超过此前三个季度之和。

在强劲的需求背后，互联网科技行业功不可没，占据北京甲级写字楼市场近五成5000平方米以上大宗交易，未来这一趋势或将延续。由此，高力国际预计，今年全年净吸纳量也极有可能创出十年新高，超预期的需求将减小市场去化压力，年底空置率有望出现同比实质性回落。

需求强劲，二季度甲级写字楼空置率显著下降

今年一季度和二季度，企业新租、扩租意愿强烈，租赁市场持续放量。这也是近十年来，北京甲级写字楼首次连续两个季度去化量超20万平方米。

据高力国际数据显示，二季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量近37万平方米，扣除自用和预租面积后，市场去化量近25万平方米，基本和一季度持平。相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计去化量超过50万平方米，几乎提前完成了去年全年的任务。

值得注意的是，虽然二季度甲级写字楼新入市项目增加到31万平方米，但强劲的需求导致空置率进一步降至18.2%。同时，市场平均租金为341.5元/月/平方米，环比降幅持续收窄。

整体来看，大部分区域子市场均释放出积极的市场信号。高力国际董事总经理邓懿君表示，CBD二季度甲级写字楼表现火热，在大宗租赁成交的支撑下，市场出现快速去化，净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。究其原因，一方面是区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高；另一方面，一些甲级写字楼以价换量，较高的性价比使得竞争力进一步提升。

与此同时，二季度，丽泽、东城商务区和亚奥市场也达到了5万平方米左右的去化量。丽泽市场在头部科技和金融企业入驻的带动下，承接了大量成熟市场的外溢需求，今年上半年已经实现接近20万平方米的去化，区域空置率在一年左右的时间内从87%快速降至60%左右。

此外，乙级写字楼和产业园区市场的需求也相当旺盛。高力国际华北区董事总经理严区海表示，乙级写字楼市场二季度去化超过8.5万平方米，其中大部分需求集中在CBD市场，平均租金稳定在238元/月/平方米。

值得一提的是，北京大宗交易市场回暖速度也超过了预期。二季度，北京共录得12宗交易，成交面积约为49万平方米，成交金额近260亿元。成交面积、成交金额均超过此前三个季度之和。

从目前来看，投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好。其中，保险、基金等投资机构在北京市场表现活跃，自用客户需求也依旧旺盛。由于受益于线上经济发展及互联网企业的扩张需求，预期中关村、上地板块的大宗交易办公物业将持续吸引市场关注。

图片来源：高力国际

租金企稳，写字楼市场年度净吸纳量或创十年新高

从下半年的供需来看，市场整体上保持供需平衡指日可待。

据高力国际数据显示，虽然今年全年新增供应量比之前预计有所降低，但依然超过120万平方米，下半年预计入市的新项目体量在60万-70万平方米，大部分供应将集中在今年三季度。

虽然市场的供应压力依然很大，但预计年底空置率有望出现同比实质性回落。对此，高力国际华北区研究部董事陆明解释称，首先，新项目自用和预租比例相对较高，因此实际入市面积对市场冲击有限；其次，市场上仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成。因此，今年下半年，市场整体需求依然会维持相对高位，预计年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

从整体走势来看，北京甲级写字楼市场调整的时间窗口即将关闭，正在形成租金企稳的预期。陆明认为，目前宏观经济增速已回归正常增速，疫情阴霾也已趋于消散，写字楼需求呈爆发式增长，市场正在向以新经济驱动为主的去化周期迈进。在宏观经济政策保持稳定的前提下，预计去年四季度19.4%的空置率将成为阶段性高点，超预期的需求增长将减小市场去化压力。

值得关注的是，高力国际数据显示，互联网科技占据北京甲级写字楼市场近五成5000平方米以上大宗交易，预计未来这一趋势或将延续。同时，在未来的两三年内，北京市场新增项目或将大幅减少，整体市场将处于稳定去化阶段。

来源：新京报记者 袁秀丽