本年度集中土拍落幕:从“马甲”抢地到国资托底

来源：21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 

12月27日上午，随着北京市房山区拱辰街道地块落槌，北京市第三轮集中土拍正式完成。至此，22个热点城市全部完成了今年的三轮集中土拍。

今年以来，自然资源部在热点城市实行集中供地，即集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，且集中供地活动的节奏每年不超过三次。作为土地供应端的重大调整，集中供地对房企的资金归集方式、开发节奏、市场供应节奏都有着重大影响，同时也能更直观地反映市场景气程度。

从今年的市场表现来看，三轮集中土拍经历了“火爆—冷淡—平稳”的热度变化，一个直观表现是，首轮集中土拍热度较高，不少房企注册马甲公司参与抢地；二轮土拍热度骤降，流拍、流标现象增多，溢价率降低；三轮集中土拍的流拍、流标现象明显减少，国资房企表现强势，成为一股重要的托市力量。

这与土拍规则调整、楼市政策变化、房企策略调整都有关系。有从业者指出，尽管政府部门降低土拍门槛，但下半年以来的流动性紧缩，仍使得房企的拿地意愿骤降，并影响到第二轮和第三轮的集中土拍。从第三轮土拍的结果来看，到目前为止，市场信心仍未完全恢复。

规则逐渐“友好”

在今年的三轮集中土拍中，“南热北冷”的局面一直未能改变。从首轮集中土拍开始，南方城市就保持着不错的热度，由于未设置较高限价，重庆以38.82%的首轮土拍溢价率，创下集中供地下的较高溢价率记录，部分地块的溢价率甚至超过100%。

相比之下，沈阳、长春、青岛等北方城市相对冷淡。在全部三轮集中供地中，青岛的溢价率仅为2.5%，可谓“贴地飞行”。长春则成为流拍情况最多的城市之一，三轮集中供地中，分别有13宗、8宗、9宗地块未能成交，竞买人数不足是主要原因。

上海易居房地产研究院认为，土地交易的冷热不均，是由于不同城市的楼市热度、库存情况、土地质量有所差异。

北京因楼市基本面较好，三轮集中供地均有一定热度。今年全年，北京三个批次集中供地总量达到85宗、成交量57宗、成交总金额1900.41亿元，均为近年高位。在严格的竞拍规则之下，土地成交平均溢价率仅为5.6%，为近年较低。

从规则设计上，三轮土拍的规则经历了不断完善的过程，一些漏洞逐渐被修补。

比如，在首轮集中土拍中，为提高中标率，不少房企注册了大量马甲公司进行抢地，并导致单宗地块的竞买人数量达到数十家。此后，东莞、南昌、苏州等多个城市出台政策，对这种现象进行遏制。在第二轮和第三轮集中土拍中，“马甲”公司近乎绝迹。

此外，首轮土拍溢价率较高的重庆、深圳等地，也通过设置较高限价、资金审核等措施，对溢价率进行控制。总体来看，22城第二轮集中供地的平均溢价率已经从两位数降至个位数。广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳等城市的溢价率甚至不足1%。

除规则变化外，下半年以来的房企流动性受挫，也成为第二轮集中土拍热度大降的原因。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“公司会把资金归集起来，优先用于发工资、还债，根本没有精力参与土拍。”

到年末的第三轮集中供地时，房企的信心仍未恢复。对此，部分城市继续调整规则。贝壳研究院指出，第三轮集中供地规则变化主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面：就房企资质而言，南京第三轮集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制；就资金要求而言，苏州的保证金比例从50%下调至30%，首付款比例由60%下调至50%，广州允许土地款分期支付，部分地块取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清；就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地无配建保障性租赁住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗为纯宅地。

此外，成都、合肥、苏州、深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加，体现出供地品质的提升。以杭州为例，目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明显上升。

信心仍未恢复

规则的变化起到了一定效果，在第三轮集中土拍中，流标、流拍现象较第二轮明显减少。

据统计，在第二轮集中土拍中，长沙、北京、沈阳、杭州、合肥、广州的流拍和中止交易占比均超过50%，分别为65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次试点推出的竞品质地块因报名房企不足全部流拍；长春、福州、天津、重庆、成都的流拍和中止交易占比均超过30%。

而在第三轮土拍中，杭州的35幅涉宅地块（包括一宗租赁用地）全部出让。在溢价率上限降至10%的情况下，杭州第三次集中供地土拍整体溢价率高达7%，有24幅地块拍至10%的溢价率上限，触顶进入线下摇号环节。

此外，长沙、合肥、广州、福州等城市的流拍率也明显降低。

但部分城市的情况仍然未能改善。沈阳的第三轮集中土拍中，共推出27宗地块，其中有19宗土地流拍，流拍率达到70%。剩余8宗土地中，有7宗底价成交。

“房企还是处在观望状态中，拿地意愿不强，而且大部分房企的资金也有限。”前述房企人士表示，虽然第三轮集中土拍的数量较大、质量也较高，符合“前松后紧”的传统供地节奏，但到目前为止，大部分房企还没感受到信贷、市场层面的改善。

针对流动性紧缩对市场带来的影响，今年9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号。12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。

但根据21世纪经济报道的调研，政策端的利好尚未真正落地。有房企反应，金融机构的政策并未有根本变化，贷款周期、成本仍然偏高。加之偿债高峰期即将到来，房企的可支配资金仍不充裕。

事实上，在第三轮集中供地中，国资的参与度进一步增强，并成为一股重要的托底力量。申港证券指出，长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%。民营房企的参拍积极性稍高的城市，仅限于土地市场表现较好的武汉、杭州。 

其中，除国资房企外，地方政府背景的城投公司也开始登台。在无锡成交的20宗土地中，政府平台取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。浙商证券研报数据显示，除上述两城外，在深圳、苏州、广州第三轮集中土拍中，城投公司的参与率也均超过50%。

事实上，在第二轮集中土拍中，国资房企和城投公司就有一定的参与度。分析人士认为，这也可视为市场信心不足下的托市之举。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，从增加供应、稳定地价的初衷来看，集中土拍的效果已基本达到，土地价格企稳，对稳房价有着积极作用。但未来的土地市场走势，仍有赖于住宅市场的回暖和房企信心的恢复。预计在明年的集中供地规则中，将继续视市场情况，做出针对性的调整。