上海首批集中供地:出让55宗地块,宅地平均溢价率5.4%

来源：澎湃新闻 记者：庞静涛

历经6天的现场竞拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地块共收获出让金约852亿元。其中，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块成交总金额约773.8亿元，平均溢价率5.46%，楼板均价19649元/平方米。

出让文件显示，上述31宗地块合计出让面积191.82万平方米，规划建筑面积为393.82万平方米。其中，位于五个新城的地块规划建筑面积约273万平方米，占总规划建设面积的70%。

据澎湃新闻了解，今年上海全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五个新城的土地供应力度。

第三方研究机构克而瑞称，上海首次集中供地整体较为平稳，从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。

该机构同时认为，在政府限地价、限房价的调控下，本轮成交地块给房企预留了盈利空间，引入产业等出让条件也较大限度地提高了竞拍的准入门槛，强化了区域未来产业规划，承接五个新区战略发展需要。

平均溢价率5.46%

整体看，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块中，20宗地进入一次性报价环节，位于崇明区陈家镇的一宗住宅用地的溢价率突破10%。

编号为202105324的崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块溢价12.89%成交，厦门建发股份全资拥有的厦门兆鼎珑房地产开发有限公司击败新城控股（601155.SH）、亚通股份（600692.SH）、旭辉集团（00884.HK）、电建地产（601669.SH）、中国建筑第八工程局有限公司、大华（集团）有限公司六家公司的子公司，以62630万元的价格竞得。

该地块成交楼板价14418元/平方米，房价地价联动机制下的指导房价为31400元/平方米；地块为普通商品房地块，东至朱雀路，南至朱雀河，西至柳兰路，北至翠鸟路，出让面积43009平方米，容积率1.01。

“上海创新了竞拍方式，较高溢价也就10%，保证了利润，间接保证了品质；因为采取积分制，筛选了一部分房企，一定程度上看，大型房企更谨慎”，有参与上海土地竞买的房企人士表示。

上海首批集中供地更新了此前的竞买规则，即在原有招挂复合的基础上，进一步实施限价竞价：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和较高报价，本批次较高报价一般限定为起始价的110%，同时，设置房地联动机制下的指导房价。

竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过较高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上海土地市场方面介绍，新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得，是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了房地产调控“一城一策”工作,有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。

克而瑞表示，本次集中供地设置了合理的中止价、较高报价，较高报价仅比出让底价高出10%左右，且并未采用竞配建等方式，在“稳地价、控房价”预期下，既一定程度保证产品品质，也为开发商保留了盈利空间。

最贵地块成交价格105亿元

静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块为上海首批集中供地成交价较高的地块，保利地产（600048.SH）拥有的太仓锦雍置业有限公司以105亿元的总价竞得。

该地块东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路，规划为商业、办公、普通商品房用地，起始总价为96.99亿元，出让面积71018.8平方米，规划建筑面积为203319.52平方米。

出让文件要求，该地块建成后住宅套数下限为1293，地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

出让方对业态和受让人均有特别约定，地块业态功能应符合中环两翼产城融合发展集聚带总体规划定位，重点导入影视制作、艺术传媒、工业设计、电子竞技等文化创意服务业，积极发展总部经济、涉外经济。其他配套业态根据《上海市社区商业设置规范》配置，建议配置便利店、连锁药店、餐饮、休闲商业等与居民生活密切相关的商业业态。

引入行业也有要求：受让人须引入央企金控总部、央企区域总部、民营企业集团总部、持牌金融机构之一入驻，总部以商贸服务业、信息服务业、金融服务业等产业为主。

此外，受让人（或其成立的项目公司）及招商入驻企业在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。

图片来源：中指研究院