2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望
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2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。本报告主要结论如下：
（1）房价：2024年1-5月，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%。
（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签超千套。
（3）土地市场：上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。
（4）政策展望：下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间。同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。
（5）市场展望：由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。
2024年上半年中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.91%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.09%
数据来源：中指数据CREIS
二手住宅方面，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%，跌幅较2023年同期扩大2.34个百分点。具体来看，除2月在春节假期影响下价格环比跌幅收窄外，上半年百城二手住宅价格整体呈现加速下行态势。进入5月，监管部门落地多项利好举措，上海、广州、深圳大幅度优化购房政策，政策优化在一定程度上提振了业主信心，二手房挂牌价格跌幅有所收窄。5月百城二手住宅均价为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。
新建住宅方面，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-5月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。
数据来源：中指数据CREIS
从涨跌城市个数看，2024年1-5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较4月增加6个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与4月持平，已连续12个月超90城。
（二）成交规模：上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增
全国：根据国家统计局数据，2024年1-5月，全国商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为0.8亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。
现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。
数据来源：中指数据CREIS
数据来源：中指数据CREIS
重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。
数据来源：中指数据CREIS
不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。
数据来源：中指数据CREIS
数据来源：中指数据CREIS
二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。
数据来源：中指数据CREIS
注：6月统计范围为1日-25日，上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。
数据来源：中指数据CREIS
5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现，分城市来看：
上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月1日-25日，上海新房、二手房分别成交7434套、21177套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数较5月增长11.1%，较去年同期下降16.7%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），日均成交套数较5月增长40.5%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。
深圳：6月1日-25日，深圳新房、二手房各成交2144套、3548套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房日均成交套数较5月增长32.3%，同比增长5.7%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，6月日均成交量较5月增长5.7%，同比在低基数下增长85.1%，市场延续温和修复态势。
杭州：政策优化效果持续，6月1日-25日，杭州新房、二手房各成交4869、6342套，日均较5月分别增长17.9%、21.5%，新房同比增长1.6%，二手房在低基数下同比增长114.0%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，如霞映锦绣里项目，共93套房源，996组家庭入围，中签率9.3%，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。
数据来源：中指数据CREIS
需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求释放良好，5.17新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升。新房市场来看，上海多个改善型项目入市，带动1-5月1000万以上总价段的项目成交套数占比较去年同期提升6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续释放，新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；无锡、合肥、成都、青岛等多个二线城市高总价段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市场来看，一线城市二手房价格持续下跌，叠加更多大户型次新房挂牌入市，部分购房者转向二手房市场，高总价需求释放良好，而随着价格逐步调整到位，5.17新政后低总价、老破小成交量明显增加，部分刚需客户也进入二手房市场。二线城市仅少数城市高总价段二手房成交占比有所增加。
（三）供求关系：上半年重点50城批准上市面积同比下降约四成，短期库存去化仍存压
全国：2024年1-5月，全国房屋新开工面积为3.0亿平方米，同比下降24.2%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，已连续3个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为2.2亿平方米，同比下降25.0%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。2024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积为48.2亿平方米，同比下降12.2%。全国房屋竣工面积为2.2亿平米，同比下降20.1%，降幅连续2个月收窄。
数据来源：中指数据CREIS
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重点城市：新房销售调整态势未改，同时土地成交规模持续收缩，新房供应规模持续在低位。据初步统计，2024年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1060万平方米，同比下降约40%。进入二季度，由于去年4、5月基数回落，同比降幅明显收窄，但6月在较高基数下，同比降幅再次扩大。整体来看，虽然6月房企由于年中业绩冲刺，供货意愿较5月有所回升，但批准上市面积同比下降约50%，新房供应规模持续在低位。
数据来源：中指数据CREIS
从供求对比来看，上半年供需两端依然偏弱，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2024年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1060万平方米，同期月均成交面积约1370万平方米，销供比为1.30，由于供应端持续走弱，整体呈现出供小于求的特点，当前市场仍处于去库存阶段。
数据来源：中指数据CREIS
受供应缩量影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期仍在延长。截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.34亿平米，较2023年末下降2.2%，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。
综合来看，2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。短期来看，核心一二线城市市场活跃态势有望延续一段时间，从而对全国市场形成一定支撑，但持续时间及修复节奏仍依赖于居民收入预期好转。对于更多二线、三四线城市来说，或需要等待核心城市市场活跃度进一步回升修复带动。
（四）土地供求：上半年土地市场表现平淡，300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，核心城市央国企拿地占比提升
2024年上半年，新房销售表现尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成，推出规模降幅较去年全年扩大约20个百分点。根据初步统计，2024年上半年（截至6月25日，下同），全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比下降35.4%；土地出让金4993亿元，同比下降40.6%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点。
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，数据截至6月25日。
数据来源：中指数据CREIS
各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。根据中指数据，2024年上半年，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成左右；二线、三四线城市受地方政府推地及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交各指标同比均下降，其中土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，一线城市同比上涨14.9%，二线、三四线城市同比分别下跌6.3%、14.9%。
土地成交的城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年上半年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，截至6月25日，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重约六成，TOP50城市占比近八成。
流拍撤牌方面，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌率上升。根据中指数据，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌1321宗，流拍撤牌率26.3%，较去年同期提升3.7个百分点。其中，二季度，全国住宅用地供求缩量明显，流拍撤牌482宗，流拍撤牌率20.9%，较2024年一季度回落10.0个百分点，较去年同期回落2.0个百分点。
从重点22城来看，2024年供地计划总量缩减约10%。近两年，多个城市土拍情绪持续低迷，政府推地信心显不足，同时，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，这些均影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测，截至6月25日，重点22城有20城发布了2024年供地计划，供应规模延续缩减态势，整体同比下降约10%。北京、成都去年供地计划完成率较高，2024年计划供应量与去年持平。其余城市中，合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右，宁波、无锡、长春等城市降幅超三成，苏州降幅达六成以上。郑州、福州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比明显增长。
注：北京2024年供地计划按下限计算，上海按均值计算（含城中村、旧改用地）。青岛采用2024住宅发展年度计划中数据。重庆为全市口径。长春2023年供地计划对比数据采用中期调整版。供地计划完成率=推出宅地规模/计划供应规模。
数据来源：中指数据CREIS
土拍规则方面，2024年以来政府继续采取更加灵活和市场化的竞拍规则，提高房企参拍积极性。一是，3月，上海放松“70/90”政策，深圳跟进取消“70/90”政策并减少住宅公摊面积，福州于2月优化阳台面积规则。二是，4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例，6月7日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，当前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持宅地土拍最高限价政策。同时，杭州在销售限价、青岛在土地出让金余款缴纳期限方面也做出相应优化。
土拍热度方面，一季度核心城市表现尚可，二季度土拍热度下滑明显。2024年初，上海、杭州、北京、合肥等城市优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上，1-3月22城各月成交溢价率均在8.5%以上；步入二季度，房企举牌意愿较低，住宅用地成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都部分地块尚能竞拍出高溢价，6月22城溢价率降至2%左右，是2023年以来月度最低水平。
数据来源：中指数据CREIS
各城市来看，上海土拍维持一定热度，成都优质地块带动下拉升整体溢价率。上海上半年合计出让19宗地，其中13宗溢价，10宗触顶，二季度出让11宗，7宗溢价，5宗触顶，房企举牌意愿较高。成都今年持续加大优质地块推出力度，土地出让集中在二季度，出让的27宗地中，8宗溢价，其中锦江区潘家沟村3宗溢价率均在30%以上。
北京、杭州、合肥、长沙二季度溢价率下行明显。北京、杭州主要受地块质量欠佳影响，杭州2024年一季度成交宅地16宗，13宗溢价，其中11宗溢价率在15%以上，而二季度成交16宗，地块多位于郊区，4宗溢价，仅1宗溢价率达15%，土拍热度下降明显。北京2024年上半年合计出让19宗地，二季度仅占5宗，其中2宗区位一般，2宗捆绑商业且起始价较高（海淀永丰地块起始价78亿元，朝阳酒仙桥地块起始价112亿元），多底价成交。合肥、长沙主要由于房企拿地力度减弱，整体成交地块的溢价率由一季度的两成以上降至二季度的1%，部分地块溢价率竞拍至5%左右，其余出让地块多为底价。
青岛、南京一季度成交地块均为底价，而在近期土拍中，土地市场热度略有回升，部分地块竞拍出高地价。如6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/㎡，位居南京历史第二位；6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价记录。
重庆、天津、无锡、沈阳土拍情绪持续低迷，今年以来成交宅地普遍为底价，房企拿地信心偏弱。
拿地企业方面，22城中央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高，民企占比约两成。根据中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、全国布局的国企及地方国资合计占比达76%，其中央国企占比较2023年全年提升5个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半，均较2023年全年有所提升。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均在七成左右，且均高于2023年全年占比。另外，杭州本地民企加大深耕力度，民企拿地金额占比超7成。
整体来看，2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模缩量态势仍较明显，同比降幅进一步扩大。重点城市2024年的住宅用地供应计划普遍下调。进入第二季度，由于推地量较低，重点城市的土拍活动相应较少，部分核心城市土拍也出现降温行情，大多数城市土地以底价成交，整体土地市场保持低温态势。
在此期间，土拍规则进一步优化，上海取消了地价溢价率10%上限要求，而北京则试点实施分段指导价，部分地块上调溢价率上限。由于新房市场修复仍存在不确定性，房企拿地时普遍持谨慎态度，上半年多数城市的拿地主力依然是央国企。考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢，预计下半年各地将有更多优质地块推出，预计房企参与土拍的意愿将逐步增强，局部区域/特定地块或出现点状回暖。
（五）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降10.1%，降幅仍较大
数据来源：国家统计局、中指数据CREIS
房地产开发投资额同比降幅连续扩大，整体表现仍偏弱。2024年1-5月，全国房地产开发投资额为4.1万亿元，同比下降10.1%。其中，住宅开发投资额为3.1万亿元，同比下降10.6%，占房地产开发投资的比重为75.9%。
数据来源：国家统计局、中指数据CREIS
在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，1-5月房企到位资金降幅有所收窄，但受销售较弱影响，房企资金面仍承压。2024年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。其中，国内贷款为6810亿元，同比下降6.2%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点，占到位资金的比重为16.0%。自筹资金为1.5万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月收窄0.3个百分点，占比为34.8%。定金及预收款为1.3万亿元，同比下降36.7%，降幅较1-4月收窄0.5个百分点，占到位资金的比重为29.6%。个人按揭贷款为6191亿元，同比下降40.2%，占到位资金的比重为14.5%。
2024年下半年中国房地产市场趋势展望
（一）经济及政策环境：重磅会议召开在即，宏观政策或将持续加力稳经济，房地产政策仍有优化空间
宏观经济方面，今年以来，我国经济平稳运行，但外部环境依然复杂严峻，海外部分经济体已进入降息通道，但美国高利率环境仍在延续，单边主义抬头，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，我国外贸形势难言稳定。从国内来看，4月30日中央政治局会议指出“经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅”，稳固当前经济回升向好趋势仍需政策持续加力，会议中也指出“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度”，根据财政部消息，截至6月14日，超长期国债已发行4次共1600亿元，财政政策或将持续发力，同时，会议决定7月召开第二十届中央委员会第三次全体会议，下半年宏观政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。
数据来源：中指研究院综合整理
房地产政策方面，年初两会《政府工作报告》明确今年房地产政策聚焦在稳市场、防风险、促转型等方面。1月住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制，随后各地加快落实跟进，相关制度不断完善，项目“白名单”为企业提供了更多资金支持。同时，住建部多次召开保障性住房建设工作现场会，保障房建设和筹集受到中央及监管部门高度重视，各地以配租型和配售型保障房为主体的保障体系建设进一步加速。保障性住房开发贷款、“平急两用”公共基础设施建设贷款以及城中村改造专项借款配套资金持续落位，“三大工程”在稳投资、稳需求等方面起到一定积极作用。
4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策方向更加明确，5.17监管部门出台“一揽子”新政，着力在稳市场、去库存，对市场预期产生了明显带动，6.7国常会再提“去库存”，提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，为市场释放了更加积极信号。
从政策举措来看，稳市场方面，5月17日监管部门落地多项举措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率，降低购房门槛和购房成本，促进购房需求释放。
去库存方面，一方面，5.17央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，国企收储未售新房成为政府主推的消化存量房产的方式；6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出“借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至市县。
另一方面，5.17自然资源部相关领导明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。4月底，自然资源部发布通知，指出各地未来新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、盘活存量规模关联，消化存量土地的配套政策也在逐渐落地。
除此之外，“好房子”建设多次被提及，4.30中共中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，6.7国常会强调要“顺应人民群众对优质住房的新期待”，“好房子”建设和供给已经成为未来行业发展共识，建设节奏加快有望进一步促进改善性住房需求释放。
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
数据来源：中指研究院综合整理
地方层面，根据中指监测，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。具体来看，一线城市在限购、限贷、公积金贷款等方面均有政策优化，限购方面，北上广深政策举措主要集中在降低购房个税/社保年限、支持多孩家庭购房、优化非核心区限购等方面，除广州取消120平方米以上限购外，北上深核心区域仍保持严格限购。限贷方面，5.17政策后北上广深均下调了首付比例和房贷利率，其中广州首付比例降至首套15%/二套25%，下调力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、广州同日出台公积金新政，针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金额度的上浮。
二线和三四线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限购政策，多数城市首付比例降至全国下限要求并取消商贷利率下限，多个二线城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。多地快速落实5.17新政，对市场情绪产生积极影响，有利于带动购房需求释放，核心城市市场活跃度逐渐提升。另外，多地通过发放购房补贴鼓励农民进城购房，出台支持农民放弃、退出农村宅基地相关政策。杭州、苏州、武汉、南京等城市出台购房即可申请落户政策，有利于促进人口流入。
各地供给端政策亦在持续优化，为房企建设“好房子”提供了更好条件。如今年3月，上海在第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。另外，江西省、南京、临沂等地均发布住宅品质提升设计相关文件，北京要求“开展保障性住房居住品质调查，提炼‘好房子’基本要素和关键指标，研究制定保障性住房“好房子”建设实施意见和配售型保障性住房建设导则”。
除此之外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式，近两个月广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。同时2024年以来多地推进住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大，国企收旧换新的效果正逐渐显现。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅。
数据来源：中指研究院综合整理
整体来看，2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调后，6.7国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。
从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间，同时各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”。
供给端，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性，同时对正在销售的新项目，针对低利润及亏损的项目，根据实际情况降低增值税、土地增值税、企业所得税的预征预缴率，稳定企业预期。
从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
（二）市场趋势：短期新房市场或延续筑底行情，全年商品房销售规模预计不足10亿平方米
2024年1-5月，在高基数、居民置业意愿未见明显改善、二手房市场对新房需求形成一定分流效应等因素影响下，全国新建商品房销售规模同比降幅仍较大，4月底中央政治局会议释放政策利好，5月监管部门和各地政府积极落实稳市场举措，核心城市政策效果逐渐显现，带动全国新房市场边际改善，5月单月，全国商品房销售面积、金额同比降幅较4月分别收窄2.1和4.1个百分点，但市场能否筑底企稳并实现修复行情仍依赖于居民收入预期的改善程度。
数据来源：央行、中指数据CREIS
短期居民收入和就业预期尚未明显改善。根据央行《2024年第一季度城镇储户问卷调查报告》，2024年一季度城镇储户收入信心指数与上季基本持平，仍处于近几年较低水平；就业预期指数较上季度提升0.2个百分点，但整体亦处于2019年以来相对低位，城镇储户就业、收入预期并未出现明显改善，预计将继续拖累居民置业意愿，制约房地产市场修复节奏。
根据中指调查数据，2024年5月，在多个政策利好带动下，居民购房意愿与上月基本持平，受访者选择“购房意愿强于上月”的比例与上月基本持平，“购房意愿弱于上月”的比例环比下降1.1个百分点，市场信心略有好转，但居民入市节奏放缓，受访者选择1年内置业的比例快速下降，环比下降5个百分点，其中半年内置业计划占比下降3.7个百分点。
另外，二手房价格明显下跌、区位配套更为优越等因素影响下，二手房性价比进一步提升，购房者选择二手房的意愿仍较高。综合来看，当前制约新房市场修复的因素并未出现明显改变，预计2024年下半年新房市场仍处于筑底阶段。
值得关注的是，5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，用于收购房企已建成未出售的商品房。假设收购主体20%的资金为自有资金，80%的资金从银行贷款，按均价1万元/平方米、 7折收购计算，5000亿元贷款合计可收购接近9000万平方米商品住宅，若政策加快落地，将对稳市场起到积极作用。
从下半年市场走势来看，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，随着去年高基数效应进一步减弱以及房地产供需两端政策持续发力，乐观预期下，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年销售面积9.9亿平方米，同比下降10%左右；中性预期下，下半年全国新建商品房销售面积同比仍下降约10%，全年同比下降接近15%；悲观预期下，居民收入预期仍偏弱，稳市场、去库存政策不及预期，则下半年全国新建商品房销售面积同比降幅仍较大，全年降幅约18%。
注：2024年6月数据为初步估算数据。
数据来源：各地房管局、中指数据CREIS
下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。2024年上半年，在高基数影响下，各线城市新房成交面积同比降幅均较大，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。从全年来看，各线城市新房市场调整态势或较难改变，部分核心城市因去年上半年基数较高，全年成交面积同比降幅或较大，如北京、杭州、成都等城市。
数据来源：国家统计局、中指数据CREIS
土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，新房成交面积同比降幅仍较大，商品房待售面积处于高位，或将继续制约房企新开工规模，下半年新开工面积同比降幅或仍较大。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是新开工最前端指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-6月（截至6月25日）同比下降27.3%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模；同时，今年以来全国新房销售尚未出现好转迹象，预计也将制约下半年新开工节奏；另外，2024年5月，商品房待售面积（已竣工未售面积）超7.4亿平方米，处于历史高位，或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，下半年新开工面积或难有明显改善，同比降幅或仍较大。
4月30日，中央政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量房产与保障房相结合已经成为重要方向，通过现有存量房产转化为保障性住房或导致短期配售型保障房新增建设放缓，进而导致其对新开工面积的支撑受到一定影响。
数据来源：国家统计局、中指数据CREIS
在房地产施工面积大幅下滑、新开工面积延续回落态势、竣工面积同比下降等多个因素影响下，下半年建筑工程投资或整体处于低位，这仍将是房地产开发投资的主要拖累项之一，预计下半年建筑工程投资整体处于低位，同比或继续下降。另外，今年以来土地出让金大幅下滑，或将拖累下半年土地购置费修复。
综合考虑建筑工程投资和土地购置费（两项占房地产开发投资的比重超90%），预计下半年房地产开发投资的表现或仍较弱，但随着低基数效应的逐渐显现，下半年房地产开发投资额同比降幅或收窄。全年来看，中性情形下，房地产开发投资同比下降接近8%，悲观预期下，同比降幅或超10%。
整体来看，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供给端，新房销售市场修复节奏缓慢、土地市场缩量态势未改、商品房待售面积处于高位等因素影响下，新开工面积下行态势或较难改变，全年预计同比降幅仍接近20%；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。
（三）关注点：去库存政策落地节奏是关键，三大模式助力消化存量房产
4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去库存”相比，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求已经得到满足，库存不仅包括存量房产，也包括闲置土地和存量土地，存量房产中除了涵盖待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。
针对消化存量土地，5月17日，自然资源部相关负责人已经明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的相关政策举措，6月25日，据媒体消息，自然资源部正协同有关部门研究具体政策，拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地，未来相关配套政策有望逐渐细化落地。
针对消化存量房产，5月17日，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。国企收储未售新房已经成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量房产的重要模式补充。
■ 模式一：国企收储未售新房
“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。
国企收储未售新房将对市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。从资金支持来看，央行将按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
数据来源：中指研究院综合整理
此前在2023年初，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持8个城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）试点市场化收购存量住房，增加租赁住房供给。根据中指监测，除了以上8个试点城市之外，苏州、杭州等城市近几年也有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践，5.17政策以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房。各城市中仅郑州规模较大，截至2024年5月，郑州城发安居累计收购10.6万间房源，房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅项目，主要用于人才公寓。近两年试点城市已经积累了部分成功经验，可以为其他城市提供更多参考借鉴，这也有助于推动保障性住房再贷款加快落地见效，加快“去库存”。
值得关注的是，保障性住房普遍对户型/面积有一定限制，与在售新房或存在一定错配，同时若转化为配售型保障房，则需要较大幅度打折收购才能满足配售政策（通常要求价格是周边商品房的50%）；若转化为保租房，多数城市租金收益率较低情况下也需要贴息、项目打折等配合才能实现收益平衡。
■ 模式二：以旧换新
“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。根据中指研究院监测，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。
“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。“换新”环节中，各地政策存在一些差异。
（1）一种是给予换房人较大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。根据中指监测，目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。郑州“收旧换新”由国资平台直接收购业主旧房，截至6月24日，据郑州房产交易服务平台显示，换房人可选新房楼盘共计189个，一方面换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。
（2）另一种是国企限定换房人仅可购买企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目前大部分城市采取这种方式。在出台相关政策的各城市中，南京具有较强的代表性，“以旧换新”经历了两个阶段，第一阶段于2024年4月启动，新房房源限定在南京安居集团旗下项目，第二阶段于6月启动，明显扩围了新房房源数量。
城市案例--南京
第一阶段：
4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。
试点方式：试点期间（2024年12月31日前），换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
收购主体：南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司）。
相关要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。首批试点限额2000套。
可购房源：可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下14个项目，约7800套。
第二阶段：
6月6日，南京房产微政务发布《关于推出住房消费第二批次“以旧换新”房源的通知》。
试点方式：2024年6月10日-12月31日，市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。
收购主体及要求：南京奥体建设等12家房企，房企自行确定旧房收购范围和条件。
可购房源：再推出21个新建商品房项目2780套房源。
限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因，但从南京第一阶段效果来看，由于南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极，相应的住房需求得以及时释放。5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。
在前期试点基础上，南京6月开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定。从参与房企来看，仍以城投或国企为主，部分项目为民企与国企合作项目。项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。而后，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动，其中江宁区房地产企业联盟（9家房企）10个楼盘提供了1000套房源，浦口、建邺区分别收购存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民企项目参与其中。
整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。当然，相比国企直接收储未售新房，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。
■ 模式三：非居改租
“非居改租”指针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。2021年，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出对闲置和低效利用的非居住存量房屋，在符合相关条件下，允许改建为保障性租赁住房。在政策支持下，“非居改租”成为各城市积极探索的重要方向，北上广深、天津、厦门等很多重点城市均出台了“非居改租”相关政策，普遍对改建范围、改建标准及流程进行了明确规定，改建项目用作保租房期间，普遍明确不变更土地性质，不补缴土地价款，并按规定享受金融、财政税费减免等优惠。
从本轮消化存量房产的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为保障性住房，在住房保障体系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。
针对配售型保障房，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划。当下我国房地产市场总体供过于求，多数城市基本住房需求已得到满足，并且商品房市场存在较大库存压力，因此各地应落实“以需定建”，控制配售型保障房的新建规模，优先通过存量房产转化为保障性住房的方式进行筹集，避免造成新的库存问题，促进房地产市场平稳健康发展。
针对配租型保障房，当前出台消化存量房产相关政策的城市多数将存量房产转化为了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复，但相比“纳保”筹集的方式，国企收储存量房产转化为保租房需要较多增量资金支持。
数据来源：中指研究院综合整理
结合收购成本和租赁市场需求来看，若国企收储未售新房作为保租房，广州以及核心二线城市可能是比较好的试点城市，一方面参考新房价格，这些城市新房套总价相比北上深要低一些，所需资金规模更易满足，另一方面城市住房租赁需求较为旺盛，收购来的存量房产可以得到充分利用。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://www.cih-index.com/
整体来看，消化存量房产已成为短期房地产政策的重心之一，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，预计地方已有实践经验的国企收旧换新、非居改租等模式可能也将继续同步推行。
与此同时，由于新房供给的源头是土地供应，盘活存量土地也是控制与去化市场库存的重要措施。中央已经提出，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。在中央精神指导下，各地政府预计将加大存量土地盘活力度，促进土地资源节约集约利用，化解市场库存压力。
另外，解决房地产面临的问题，本质仍是尽快推动市场交易恢复，其中核心是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场。当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，从5.17新政来看，政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进，并围绕控制供给，加快去化等出台了具体政策措施。目前，政府收储未售新房、国企收旧换新等模式才刚刚开始，未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将对去化库存、稳定市场起到积极作用，将有利于加快房地产市场企稳恢复。
来源：中指研究院
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