适度放松限购限贷,郑州房地产能否摆脱低谷?

经过多日的传言后，郑州房地产新政的“靴子”终于落地。

3月1日，河南省郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（简称《通知》）。《通知》涉及五大项、19条举措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力。此次‘郑十九条’的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定，其中对于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。”

适度放松限购，部分情况取消“认房又认贷”

《通知》中除了延续此前的人才购房、鼓励外来务工人员购房等举措外，最为明显的两个新举措为“满足居家养老需求”和“支持居民改善性住房需求”。

在满足居家养老需求方面，《通知》明确，子女、近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称：“该规定实际上就是郑州率先放松了限购政策，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。”

针对改善性住房需求，郑州进行适度的限贷放松。《通知》规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

在此之前，郑州规定，在限购区域内，居民的首次购房贷款比例仍为30%保持不变。居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，再次购买普通住房，均按照60%的首付比例执行。

“此次郑州成为今年全国排名前列个在限购限贷方面适度放松的城市，具有行业风向标意义。对于改善性住房需求，郑州放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。”严跃进如是说。

此外，《通知》还在改善住房市场供给、加大信贷融资支持等方面提出举措。其中在改善住房市场供给方面，去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金较低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。 在加大信贷融资支持方面，降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

事实上，自从去年年底以来，郑州房贷利率已经下调。中指研究院数据显示，2月份，郑州首套房主流房贷利率为5.39%，二套房为5.64%。

受水灾、疫情影响，郑州楼市陷入低谷

作为河南省省会城市，郑州此次适度放松限购、限贷具有特殊的背景。

2021年下半年，郑州遭遇了特大暴雨灾害和三轮疫情的袭击，给各行各业带来了不利影响。具体到房地产行业，一方面，行业处于下行状态，部分房企“爆雷”，多数房企裁员；另一方面，受到郑州疫情及防汛影响，市内部分项目已经出现了延期交付、停工的情况，两种原因叠加让郑州房地产行业陷入低谷。

从市场供需两端来看，郑州2021年新房销售量相比2018年高峰时期跌幅超过50%。同时，易居研究院百城库存报告提供的数据显示，截至今年2月份，郑州新建商品住宅库存去化周期为21个月。

从房价来看，易居研究院智库中心百城房价报告相关数据显示，郑州新建商品房均价也有所下降，今年1月的均价为14153元/平方米，为近一年来价格的较低。

与此同时，降薪、休假、裁员……郑州房企的日子也越发艰难。以龙头房企建业地产为例，今年春节后，建业地产率先调整组织架构，提出规模要做小，超过一半人员要重返一线。除了龙头地产外，郑州本土小房企更加艰难，其中，名门地产旗下多项目陷入延迟交房、停工，而该公司也发文“全体员工强制休假3个月”。

今年春节过后，郑州房地产行业迎来新形势。2月15日，郑州市代市长何雄在“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上提及房地产行业时候表示，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

而上述发言也被业内解读为郑州房地产政策将迎来宽松的信号，而这次郑州出台的19项新举措正是这次发言的实质落地。

“郑州作为中原城市群核心城市，此次‘郑十九条’对其他城市也具有借鉴意义。” 潘浩表示，从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

来源：新京报记者 徐倩 张建