多家房企集体发声稳预期,房地产行业并非泥沙俱下

来源：排名前列财经 作者：郑娜

政策面频繁发出托底信号的同时，房地产企业面也开始释放出积极的声音。

近日，部分经营较为稳健的房企，开始主动向信心脆弱的市场传递积极信息，披露自身的近期经营状况，内容从销售回款、债务结构，到融资与偿债安排、战略应对等，全方位展示企业正处于良性经营状态。

华泰证券固收分析师张继强认为，此次房企主动披露信息有多重积极作用，既可传递部分企业基本面较稳健的信息，有利于提振投资者信心，同时也有助于稳定投资者预期，帮助恢复地产债市场正常秩序。

基本面韧性强

2月24日晚间，包括保利发展、碧桂园等在内的10家房企在上交所相继发布公告，主动披露了近期的企业经营状况。

在销售方面，虽然三季度末开始受全国市场整体回落的影响，销售速度有所放缓，但各家房企都保持了较为稳健的表现。

其中，首开股份2021年去化节奏安排较往年更位平稳，各季度销售业绩较均衡，全年实现签约金额1149亿元，同比增长7%；华发股份在2021年的销售回款则大幅增长，实现700亿元，同比增幅超30%。

新希望地产在去年下半年房地产市场整体环境影响下，在加大营销力度的同时，更加大回款力度，总对总确保按揭额度，通过各种形式力争多收款，特别是在2021年10月之后，存量按揭基本全部解决，并维持了90%以上的回款率，经营情况较去年略有提升。

金地集团、保利发展在2021年不仅实现了业绩增长，全年分别实现签约金额2867.1亿元、5349.29亿元，同比增幅分别为18.15%、6.38%，而且在行业内的排名亦同步完成明显提升，分别上升2位、1位至第11名、第4名。

在债务方面，金地集团、新希望地产、华发股份在公告中标识了其绿档房企的身份。

其中，华发股份在2021年通过一系列降杠杆动作，使得有息债务规模同比下降10%，短期债务下降40%，逐步完成“三道红线”达标转绿。新希望地产则连续4年保持绿档，其截至2022年1月末存续境内公司债及资产支持证券余额61.95亿元，一年内到期的有15.24亿元，其对有息负债均按时还本付息。

另招商证券根据上述各家房企披露的2021年中报或三季报数据统计，多数均在债务结构及短期偿债能力方面，都有保持着较为稳健的表现。其中，龙湖集团及首开股份一年内到期债务占比均低于15%，近期集中偿付压力较小；10家房企一年内到期债务覆盖倍数均高于1.2，短期偿付能力均有保障，其中龙湖集团、旭辉、保利发展，一年内到期债务覆盖倍数均高于2.0，偿债能力较强。

销售之外，融资作为房企另一大流动性来源，各家房企也在近期陆续获得了进展，除保利发展、首开股份等国央企外，新希望地产、旭辉、龙湖等民企也有突破。

据披露，2021年12月，新希望地产为2021年四季度房地产调控以来成功获得上交所批准发行供应链ABS的排名前列批民营地产企业，成功发行了4.4亿元1年期供应链金融ABS产品；龙湖也在1月份完成了28亿公司债的发行；旭辉则在美元债市场也有所进展，于2022年1月10日完成额外增发1.5亿美元绿色优先票据。

在偿债安排方面，首开股份、保利发展披露了后续发债计划，新城、旭辉披露了境外偿债安排。其中，旭辉在1月19日宣布，其已回购2000万元今年4月到期的境外人民币优先票据，1月24日公告完成到期赎回2022年1月23日到期的优先票据，新城集团利用自有资金在2022年2月18日提前赎回本金额1.6亿美元债券。

值得一提的是，尽管未在这波主动披露经营情况的企业之列，近期也受到颇多市场信息搅扰的融信在官方微信发布了公开信息，继提前偿还2月到期美元债后，其于2月25日已汇出资金至境外还款账户，用于偿还于2022年3月1日到期的优先票据本息，合计约2.87亿美元。

降低市场担忧情绪

对于房企的此番举措，业内普遍抱以正面的评价。

事实上，2021年10月以来，由于业内个别房企的无序违约，投资者对房企偿债能力和意愿产生了颇多担忧。

由于地产行业权威信息披露渠道有限，房企信息披露有效性尚待完善，导致投资者情绪易受“小道消息”左右，地产债投资陷入“不可知论”。

于是，在行业景气度下行的当前，地产行业各种舆情交织而生，信息庞杂且不对称，从而更加剧了“负面舆情→投资者抛售/购房者观望→估值波动/融资销售受阻→评级下调→房企债务风险上升”的恶性循环，对地产债市场正常的投融资秩序产生了破坏作用。

张继强认为，在这样的背景下，10家房企主动披露经营融资情况，回应市场关注，有助于降低信息不对称，帮助稳定投资者预期，或有利于缓解当前地产债市场一级融资遇冷、二级估值过度波动的问题。

中金公司固收团队亦认为，本轮地产公司信用风险问题也暴露出其在信息披露方面的不足，比如表外负债、母公司流动性等，此外，债券发行人除定期披露之外的临时信息披露相比上市公司仍然较少，缺乏官方正式信息披露的情况下，“无法证实也无法证伪”的负面传闻对于债券价格的负面影响更大。

“如今，企业主动加强信息披露、积极与市场沟通，一定程度上可以降低信息不对称担忧情绪造成的市场波动放大器效应，有助于行业和债券市场健康的发展。”中金指出。

当前，地产政策底已出现，2021年末时，边际放松主要集中在金融体系，从降准、加快存量按揭投放，到支持合理融资需求、鼓励并购融资等。

进入2022年以来，政策逐步向需求端转移，继中央层面多次表态后，各地因城施策，推进了包括放宽公积金贷款、放宽落户等在内的房地产支持政策，近期更有菏泽、重庆等部分非限购区域降低首付比例的举动，进一步放松购房杠杆。业内认为，更多需求端放松措施可期。

需求端的表现亦有所恢复。国家统计局数据显示，2022年1月，70个大中城市中，一线城市新房销售价格环比由-0.1%转为+0.6%，二手房价格环比上涨0.1%，涨幅与2021年12月持平。

有部分房企内部人士向排名前列财经表示，2月份下半个月以来，整体市场销售环比有所回暖。据某华南房企人士透露，其深圳一项目在周末实现2亿的销售。

“一线城市房价已有企稳迹象，反映政策发力收到一定成效，购房者预期好转。”张继强指出，预计一线城市地产拐点将率先到来，随后向强二线、二三线城市蔓延。同时他也提醒，企业基本面恢复会滞后于行业整体，而上半年面临偿债高峰，房企流动性压力仍较大，地产民企违约风险仍然较高。