集中供地北京故事:一热二冷三克制背后的创新尝试

来源：21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

12月27日上午，一场决定着北京全年集中供地收官落子的土地竞拍悄然结束，不同于排名前列批集中土拍时的热闹场景，彼时有大量开发商观摩、得主甚至起立欢呼，第三批集中土拍现场相当冷静。

竞拍的是房山拱辰街道地块，这也是少有一块走到了线下竞价环节的土地，其余11宗地早在竞价截止时就已经确定归属。7宗地因只有一家房企报名而底价成交，2宗地流拍，门头沟2宗地块因无人递交线下竞买申请，分别由线上较高报价方金地和金茂获得。

与首批集中供地29宗地块共吸引了超过230家房企参与竞拍形成鲜明对比的是，三批次集中供地12宗地仅有13家房企及联合体报名，最终参与房山拱辰地块竞拍的有3家房企。金茂全程未举牌，龙湖和中建智地在经过40分钟的耐心对弈之后，由中建智地以18.63亿元触及地价上限获得，也没有进一步举行竞现房销售面积、竞高标准建设方案。

但相比第二批集中供地超六成地块流拍的数据，北京第三批集中供地的结果已经稳了很多。

北京全年集中供地一热、二冷、三克制的特点，也几乎是全国市场的缩影，并且因为灵活的政策尝试，而率先走出了大量流拍的低谷。

实施集中供地的首年，北京陆续贡献了“竞政府持有共有产权份额”、“竞高标准商品住宅建设方案”、“试点全现房销售”、“试点‘期地’供应方式”等创新探索，北京房地联动的长效机制也获得了住建部肯定，称将“推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”。

在“稳地价、稳房价”的大目标下，如何丰富政策工具包、兼顾市场动态平衡，供地的探索之路远未结束。

探索和试点

北京第三批集中供地以10宗地揽金277.25亿元，流拍的2宗地中，朝阳区管庄02地块还是因为联合体报名未赶上打款时间而作罢，最终底价成交7宗，门头沟两宗地溢价仅为1.57%和1.64%，整体平均溢价率仅有1.82%。

本次集中供地有两个新探索值得关注，一是试点全现房销售，二是首次尝试“期地”供应方式。

朝阳区劲松街道0408-646地块是北京首次试点全部现房销售，资料显示该地块为F2公建混合住宅用地，建设用地面积为1.25万平方米，建筑控制规模约4万平方米。

“虽然建筑面积不大，但是地理位置优越。”业内人士分析表示，劲松地块位于东三环西大望路东侧，广渠路北侧，位置非常核心，周边商业配套成熟，邻近的居住区也多为改善型商品房。

不只是要求商品房全部现房销售，该地块还叠加了“竞较高10%政府产权比例+高标准住宅建设承诺+摇号”等规则，而且和之前竞高标准住宅建设方案不同，劲松地块要求参加摇号的开发商都要提交《高标准住宅建设承诺书》。

作为全现房销售试点地块，北京为劲松地块预留了相应的利润空间，起始楼面价仅为2.84万元/平方米。而该地块紧邻的珠江帝景小区二手房均价约为10万元/平方米，风度柏林和东方雅苑两个小区的二手房均价也在8万元/平方米左右。

劲松地块最终由葛洲坝以11.4亿元底价获得，房屋销售指导价为10.66万元/平米，距离2.84万元/平方米的起始价留足了空间。

“这是一套全新的逻辑。”一位房企营销负责人告诉21世纪经济报道记者，利润空间弥补了现房销售周期长的限制，和那些销售价与楼面价相差不大的地块相比，后者运行的是以高周转跑出利润的方式，一不小心还会增收不增利。

北京土地出让部门相关负责人也指出，现房销售一方面未来购房人可切身考察项目情况，通过看得见、摸得着的真实房源提升安全感，减少购房纠纷；另一方面也在一定程度上减轻了购房者资金压力，避免了因项目烂尾带来的资金风险。

而东坝3宗地的“期地”出让方式，也是一种全新尝试，即地铁停车场上盖综合开发，根据地铁建设时序分期交地。

东坝地块由京投发展底价获得，该地块涉及的地铁线路是地铁12号线和3号线交汇处。据悉，京投发展将在此开发TOD社区项目，助力东坝区域建设“北京第二个三里屯”。

在“期地”出让方式中，出让底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费两部分构成，竞得人需要在成交后短期内付清土地出让收益，后续分期交付项目并缴纳开发建设补偿费。

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，东坝三宗地在地铁上盖的位置特点与京投发展的TOD建设经验相得益彰，预计这种安排能够获得比普通房企更加合理的开发节奏。

据土地出让部门相关负责人介绍，在车辆段上盖工程先行建设的情况下，对开发部分用地试点进行“期地”出让，可以提前锁定未来该区域房价、地价水平，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

从热情到谨慎

从首批的火热朝天到二批的骤然遇冷，再到三批的稳妥成交，北京三个批次集中供地总量达到85宗、成交57宗、成交总金额1900.41亿元，均为近年高位。

中原地产研究中心数据显示，在严格的竞拍规则之下，土地成交平均溢价率也仅为5.6%，为近年较低，2020年这一数据为14.4%。

加上集中供地之前成交的地块，北京全年合计成交了85宗住宅地块，总规划建筑面积953.71万㎡，全年供地数量同比增幅超过一倍，供地面积增幅达到78.4%，是2018年以来近四年供地量较高的一年。

与之对应的是，房企的拿地情况也从热情到谨慎。

首批集中土拍北京29宗地有10宗都进入了报高标准商品住宅建设方案阶段，朝阳区王四营乡的三宗地块分别吸引了12家、12家、11家房企及联合体参与，并均触及价格上限。三批次集中供地中，原本为劲松、密云、延庆地块设置的摇号确定竞得人完全未发挥作用，三宗地均以底价成交。

郭毅指出，虽然北京三批次集中供地在一定程度上给房企留出了房地差和营销空间，参与北京集中供地的房企依然明显呈现出愈加精打细算的趋势，更加审慎地考量地价、房价、市场消化速度和利润预期之间的关系。

“尤其是今年的住宅用地供应量也达到了最近四年的新高，大量企业在第三批土拍中的补仓诉求并不高，开发商会仔细计算投入产出比。”郭毅表示，这也是第三批集中供地不热的一个重要原因。

她也进一步分析指出，2022年的排名前列批集中供地也将不远，明年年初房企的资金会相对今年年底充裕，同时明年年初取得的土地能够在当年进入市场成为销售业绩，各方因素促使房企会更加倾向参与下一批供地。

在这个过程中，北京也同步对供地规则进行了持续的加强和更新，有收紧的内容，也有宽松的内容。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京集中供地严格执行“一地一策、房地联动”，是在原有“价高者得”竞地模式下的巨大创新，从首批集中供地起，除招标地块外，所有挂牌地块土地总价均设定“地价上限”，土地成交价格得到全面控制。

考虑到集中供地附加的项目扎堆入市节奏，北京在后两批集中供地中未再规定“套内7090”，将产品定位交给更贴近市场的开发商，张大伟认为，该举措应属明智之举，过多过细的行政手段干预，很容易适得其反。

第三批供地量虽然骤减，但规则依然在加码。包括现房销售试点模式进一步升级、扩大，公共租赁住房配建也有增无减。

申港证券分析师曹旭特认为，从2021年土地市场整体表现及近期各城市土地市场成交情况来看，土地市场回温离不开政策与市场的双重引导，杭州三批次土地市场的回暖存在特殊性，其土拍规则和地价限价调整提升了开发商参拍意愿。

未来北京会如何在房住不炒的大背景下更新政策工具，北京链家研究院院长高原预计，政策性工具包将与市场表现实现动态调整。