李宇嘉专栏丨回归居住属性,支柱产业定位下房地产应寻找新空间

来源：21世纪经济报道 作者：李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，地产业内纷纷转发万科董事会主席郁亮在万科集团2022年会上的总结发言，文章讲到行业内外部形势及2022年将采取的一系列动作及方向。特别是，郁亮提出的地产行业进入“黑铁时代”、组织结构“做减法”、缩表出清、管理人员下沉等有关行业未来运行的判断，企业应对空前严峻局面的战略策略等，在行业内引发关注。我们需要对行业前景和企业的机遇挑战进行再审视。

房地产开发行业正在回归一般行业

首先要澄清的是，郁亮是基于万科这家企业业务竞争、长远发展、战略转型等而提出有关行业的上述论调，仅仅是从企业利益角度做出的判断，甚至可以说是一家之言。但无论郁亮还是万科，由于其行业领袖地位，观点或论断历来都会引起巨大关注。比如，2014年股东大会提出地产业的“白银时代”，2018年秋季例会提出“活下去”，以及这一次提出地产业的“黑铁时代”“背水一战”等。从提出这些论调当时及随后的市场演变来看，万科是一家危机意识比较强的企业。

其实，不仅是万科，具有危机意识的企业有很多，甚至已经成为企业文化。比如，任正非曾在一本书中说到：“华为称不上先进，‍‍我们天天想的就是如何避免死亡。”再比如，微软的创始人比尔·盖茨有一句至理名言：“微软永远离破产只有18个月。”这条著名的微软破产论，一直都被企业管理界引为经典，它旨在提醒每一位管理者，在进行企业管理的过程时，应将培养与树立下属的危机意识放在首位。

企业具有危机意识，自然就会让员工感知到危机，激发拼搏、竞争并战胜对手的勇气和决心。总之，我们不能把基于企业战略的言论作为对整个房地产行业，或住房领域未来前景的判断。郁亮讲的地产业“黑铁时代”，其实是开发商利润摊薄的代言词。过去，地产行业是造富的行业，从业人员的薪酬动辄几十万、上百万，甚至千万。但其另一面，就是资产过度繁荣下社会资金大规模往地产走，实体企业“被虹吸”，贫富差距拉大以及当下面临的金融风险担忧。随着“房住不炒”深入落地，土地供应、住房开发、地产金融、住房销售和持有等全链条推进长效机制，其目的就是“去杠杆”“去金融”，住房回归居住属性。当前端限制土地炒作、中间限制加杠杆运营、后端限制房价上涨，开发企业的利润自然就会下降。根据华西证券研究所统计，开发行业地产上市公司整体销售净利润率从2018年的12.42%下降至2021年前三季度的6.48%。房地产开发行业正在回归一般行业，房产从投资品回归一般耐用消费品。

但是，无论是一些地产从业人员，还是普通老百姓，很多仍抱着救市和托底扶持下，地产还会迎来新周期，地产仍是最赚钱的行业，房子仍是投资优选等观点。往中长期看，随着长效机制落地，杠杆炒作不复归、“租购并举”的住房新制度形成，房地产回归一般行业的趋势不可逆，开发行业进入郁亮所讲的“赚小钱”时代。当然，在稳字当头的长效目标下，房地产规模还会在高位徘徊，但净利润下降倒逼开发商在人力资本、业务模式、组织架构上革命。

比如，郁亮所讲的管理层降薪（其实就是纠偏过去的“人才泡沫”），主要靠机制和平台激励人才（而非主要靠薪酬）；组织架构“做减法”，业务此消彼长、取缔“二传手”岗位，管理层下沉一线；文化上练就全能型人才，以输赢论英雄，倡导营造节衣缩食的战时氛围等。本质上，这是开发行业触顶、净利润下滑倒逼下，微观企业基于经营和发展的本能应对。但是，如果从行业发展的角度来看，回归居住属性以后，支柱产业定位下房地产将迎来新生和新空间。

住房消费仍有较大增量空间

房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。抑“炒”的另一面就是扬“住”，这一领域还有巨大的发展潜力。“衣食住行”方面，城镇百姓在“衣食行”方面已解决得较好了，唯独“住”还有巨大的发展潜力。无论是城镇化，还是都市圈化，抑或新市民和年轻人“先租后买”“先小后大”梯度升级的多元住房消费模式，都意味着住房消费的增量空间还很大。特别是，“人房地”匹配的新模式下，存量人口往大城市、都市圈迁徙，将带来巨大的需求。

过去“十二五”、“十三五”前期，一线及热点城市供地计划平均完成率不足60%，土地供应没有跟随人口迁徙的空间格局，导致热点城市、核心城市、都市圈供地少，房价上涨压力更大，而内地非热点城市和三四线城市则供地比较多，导致去库存和房地产下行的压力也很大。未来，这一错配的局面将全面纠偏。以深圳为例，年度住房供地占新增建设用地的比重，已从过去的15%左右，提高至2020年以来的近30%，未来会保持不低于30%的水平。

这就是供给侧改革和结构性纠偏后，挖掘出的增量机会。未来，随着都市圈建设步伐加快，特别是圈内城市互联互通、资源要素良性循环，类似的增量住房需求还很大。从存量来看，基于美好生活诉求、公共服务均等化、提高居民幸福感和获得感，促进共同富裕的发展战略，存量盘活的空间也很大。比如，城镇老旧小区改造、保障性租赁住房筹集和城市更新等。目前，全国还有近100万个老旧小区待改造，涉及30亿平方米、3000万户居民。另外，保障性租赁住房是“十四五”住房发展的重点，这一期间40个重点城市将筹集建设650万套该类房源，并主要通过集体土地或企事业单位自有用地建设、存量商业办公改建、产业园区配套建设等存量渠道筹集，与城市更新一道，所涉及到的存量空间盘后和再造，将带来房地产的新发展模式。这种新模式除了空间再造，还包括配套补短板，比如“水电管气路”修复、智能社区建设和适老化改造，补足基础或服务和便利设施的完整居住社区建设等。

这也将带来巨大的改造供应体量。当然，政策和长效机制作用于房地产，旨在打造住房消费健康发展的模式，从制度建设层面维护市场秩序，而非简单打压或刺激地产。除了新房供应和销售，存量利用方面，无论是老旧小区改造、保障性租赁住房筹建，还是以改造和保留为主（而非拆迁）的城市更新等，都有助于我国2亿多新市民、年轻人能在大城市、都市圈扎根下来，夯实“租购并举”的住房健康消费模式，后续也将带来商品住房可持续的发展动力。

同时，新增房屋建设以及存量盘活，以及社区治理、公共服务补短板，都将一改过去高举高打、高杠杆和高周转运作的旧模式，建立围绕住房健康消费、行业良性循环的新模式。由此，除了新房开发行业以外，涵盖住房交易、租赁运营、物业管理、城市更新、规划设计、房屋装修、保洁搬家等劳动密集型的住房与家庭服务行业也将大发展，带动更多人群分享行业发展的红利，并带动更多的住房需求，而房地产也将真正成为与实体经济协同发展的支柱产业。

改变过去大项目开发和“赚大钱”思路

2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米、销售金额18.1万亿元或许就是行业的天花板。未来几年，新房开发空间无疑将减少、拾级而下，而行业竞争和演化的格局也将更加清晰。在郁亮提到的低利润率、激励争夺有效需求的竞争红海下，除了少数拥有“大粮仓”（前期底价购置大块地），能通过“吃老本”赚到白银时代利润的企业外，大部分企业不得不面临行业规模下降，竞争更加激烈，需求更加“刁钻”，运营难度加大，导致利润率降低。

这将会倒逼企业在战略方向、激励机制、组织架构、专业能力、人力资本等开展全方位的调整、再造，很多方面都得先做“减法”和瘦身体，然后做“乘法”和长肌肉。凡是无法忍受再造阵痛并实现降本增效，并能长出适应竞争新态势和以专业能力、工匠精神精细化地满足市场需求的肌肉和骨骼，必然会被市场“出清”；凡是能够实现自我革命，推进郁亮讲的所谓“五位一体变革”（即战略—机制—文化—组织—人），不仅能够存活下来和获得高于平均值的利润率，还能够通过兼并收购、合作开发、小盘操股获得其他企业清退出来的资源。

行业利润的“黑铁时代”，指的是过去的新房开发模式和粗放经营而言的。房地产领域20多年的快速发展，很大程度上是规模扩张，针对的是“要买房”和“有房住”，而针对老百姓居住需求和社区生活的服务圈打造，即“住好房”“住得好”等方面的需求，还有非常大的空间。比如，装饰装修、社区养老和托幼、智能家庭和社区、绿色建筑等物业运营和管理，在存量时代的发展空间迅速扩大，细分领域还有巨大的红利可挖掘，也有望打造出领军企业。

而且，无论是老住户的居住改善需求，还是新市民对于体验式和个性化的居住服务的美好诉求，都有巨大的潜力可挖掘。对于开发商来讲，关键是要在思想上改变过去大型项目开发和“赚大钱”的思路。就像郁亮讲的，要下沉到一线掌握业务，要开发、经营、服务并重，要有做专业高手、全能冠军、长跑胜将的魄力。记住，永远不要低估中国老百姓改善美好生活的动力。“赚小钱、赚辛苦钱”的同时，锻炼自己“长肌肉”，从满足居民美好生活诉求中“赚大钱”。