去年收购187亿,又拿下中梁物业,碧桂园服务成大买家

来源：界面新闻 记者：黄昱

子弹飞了近两日后，碧桂园服务收购中梁物业的事项终于落地。

2月14日晚间，碧桂园服务正式官宣将收购中梁控股的物业公司中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）, 合共约93.76%股权。

值得注意的是，此前碧桂园服务已持有中梁百悦智佳6.24%的股权。在此次收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的全资附属公司，其业绩、资产及负债都将合并进碧桂园服务的财务报表。

碧桂园服务表示，其与中梁百悦智佳的项目在业务区域重合度较高，有利于未来在业务重合区域整合双方优势，降低运营成本，提高盈利水准。

对于此番收购的交易价格，碧桂园服务暂未公布，但表示最终的代价会按签订的收购协议及进一步尽职调查结果在代价上限内进行调整。

2021年3月，碧桂园服务以2.4亿元收购中梁百悦智佳6.24%的股份，若估值未变，此番收购剩余93.76%股权的对价可能为36.06亿元，按2020年中梁百悦智佳净利润约为8620万元计算，市盈率大概为41.8PE，但显然已远超当前行业并购的普遍市盈率指标。

碧桂园服务是去年物管行业收并购大潮中的主角之一，已接连将已上市的蓝光嘉宝服务、未通过聆讯的富力物业、曾经的物业排名前列股彩生活旗下核心资产收入囊中，估值大概都在10-15倍PE左右。

去年底，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾公开表示，现在对于物管行业的评价标准也仍然是规模，但到2021年为止，从碧桂园服务的角度，大规模的收并购已基本结束，其不会再像去年那样去大举收购，但不会反对小而美的物业公司进入其体系，以置换体系内不好的、质量差的一些项目。

物管行业的收并购评估将回落到一个合理的水平，李长江认为，整个行业在做新的对于物业公司的评估时，肯定不像过去那样动辄就是15倍以上。

受地产行业大环境影响，物业板块的估值已经明显回落。Wind数据显示，2019年-2022年2月14日，物业板块PE回落，从高峰期的36.5倍下降至如今的约17倍。

对于收购中梁百悦智佳，碧桂园服务其实早已有所布局，即去年提前收购的6.24%股份。去年8月的业绩会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏称，会拿20亿左右的资金去做拟上市腰部物管公司的投资，其中一个目的就是希望能在并购上占得先机。

中梁百悦智佳也早已拿到赴港上市的门票。去年11月，中梁百悦智佳二度递交招股书，12月通过上市聆讯。临门一脚前，中梁百悦智佳之所以选择投入碧桂园服务的怀抱，一方面是因为物业板块PE回落，另一方面则因为关联公司中梁集团债务承压。

嘉和家业物业服务研究院指出，中梁百悦智佳的出售与阳光智博服务、富力物业、禹佳服务及中南服务情况相似，该类物企均在关联地产公司遭遇流动性危机、亟需资金的情况下，在IPO与高位变现间进行权衡，最终作出售出抉择。

在李长江看来，如今对于物企和物企的老板，卖掉物企不是卖掉了未来，而是卖掉了对市场的恐惧。选择当下变现，是多数物企最行之有效的方法。

根据中梁百悦智佳此前递交的招股书，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约3320万平方米，签约总建筑面积约7120万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市，其中56.1%的在管建筑面积位于长三角。

中梁百悦智佳过去也显示出较强的增长潜力，收入从2018年1.76亿元增加至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%；净利润由2018年的2660万元增加至2020年的人民币8620万元，复合年增长率为79.9%。

截至2021年6月30日，中梁百悦智佳收入为6.626亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

据嘉和家业物业服务研究院不完全统计，2021年33家物业企业合计发生86起收并购事件，其中明确披露资金及收购裨益的事件合计62起，共耗资347.2亿元。

值得一提的是，碧桂园服务去年仅收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产就分别斥资约54亿元、100亿元、33亿元，合计约187亿元，超行业347.2亿元总收购金额的5成，位居收并购金额榜单榜首。

中指研究院数据显示，若并表蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，碧桂园服务的在管面积将从去年6月底的4.29亿平方米，跃升至约8亿平方米，超过万物云成为行业规模排名前列。此番收入中梁百悦智佳，碧桂园服务的在管规模无疑将在上一个台阶。