解读 | 下半年地市或井喷 新模式能否推广成谜

2017上半年土地供应情况

概述

根据保定市中心城区2017年度国有建设用地供应计划可知，2017年保定中心城区土地供应总量约合8402亩，其中住宅用地供应面积约为 2420亩，商服用地供应面积约为907亩。

上半年土地供应完成情况

根据搜狐焦点网统计，2017上半年保定主城区实际供应3868.6亩，供地计划剩余4533亩未完成，占比54%，这意味着按计划而言，保定仍有超过一半土地未供应。

各用途土地实际供应情况

商品房、商服用地实际供应情况

其中，商品房用地计划供应1711亩，上半年实际成交405亩，这预示着2017年后半段，保定商品房土地市场仍有较大缺口。搜狐焦点网预测，后半年保定土拍市场将以清违项目补证为主。另外，商服用地计划供应907亩，上半年实际供应约合408亩，完成45%。

2016-2017上半年土地供应情况对比

由上图可知，2017上半年比2017上半年成交面积上涨了2.98倍，土地市场呈井喷状态。

2017年上半年，土地供应及成交主要集中在6月。6月保定土地市场集中放量30宗地块，最终21宗地成功出让，2宗地无人报价，7宗地或因故暂停出让。成交总面积545759.4平方米，约合819亩，成交总价705699万元。

1、2017上半年土地市场数据解读：

1.1 供应方式：划拨用地占比77%

从供应形式看，2017上半年，通过招拍挂形式供应土地22宗，涉及面积877.4亩，协议出让1宗，涉及面积10.3亩，划拨87宗土地，涉及面积2980.9亩。显而易见，划拨用地所占比重较大，其面积占比77%。

2017上半年不同方式土地供应情况

查阅数据可知，2016上半年划拨土地20宗，涉面积约518亩，对比发现，2017上半年划拨面积暴涨4.75倍。2017年上半年划拨土地面积少有，据悉，划拨土地一般用途公共基础设施建设，受政府重点扶持。

1.2 土地出让金：总收入达71亿元

从土地出让金看，2017上半年，保定土地收入达到712574万元。协议出让揽金4240万元，土拍吸金708334万元。其中，商品房用地出让金达247559万元，占比34.9%；商服用地出让金455480万元，占比64.3%；工业用地和科教用地分别吸金2635万元和2660万元，共占比不足1%。

2016-2017上半年土地收入对比

与2016年上半年吸金28644.54万元相比，2017上半年土地收入暴涨23.88倍。

1.3 成交楼面价：商服地块成交均价猛涨1.5倍

2017上半年，住宅用地成交楼面均价约为2053元/平，较高楼面价地块为2017-030地块，楼面价高达7499.9元/平，由隆基泰和竞得；商服用地成交楼面均价为2803元/平，较高楼面价地块2017-002，楼面价为5976.1元/平，另外2017-001地块楼面价约为5752元/平，一定程度上拉高了上半年商服用地价位。

另外，工业用地平均楼面价210元/平，科教用地平均楼面价1735元/平。

回顾2016年三年，仅有2016-003号1宗住宅用地成功出让，且以亩价650万元/亩，再次刷新了保定市地价新纪录。此地块楼面价为3490.7元/平。（因只有1宗地块成交，其均价数据与2017年不具有可比性）。商服用地出让3宗，成交楼面均价为1123.5元/平，相比之下，2017年上半年商服地块成交均价上涨了1.5倍。

1.4 拿地房企：隆基泰和成较大赢家 掷金36.8亿

拿地房企方面，隆基泰和是上半年保定土地市场拿地金额和拿地面积双料冠军，一举拿下体育新城两宗热门地块，涉及面积282.56亩，掷金逾36.8亿。最值得关注的是，2017-030地块作为保定市场首次面市的双限双竞地块，经过数轮争夺最终仍花落隆基泰和，隆基泰和的造城能力依旧不可小觑。目前，隆基泰和已释放两宗热门所在地建设项目案名为万和春天，项目目前处于前期蓄客阶段。

房企拿地金额top5

碧桂园是上半年保定土地市场拿地金额和拿地面积双榜眼，拿地1宗，涉及面积69.97亩，拿地耗资11.15亿。垂涎保定市场许久的碧桂园终于在保定拿地，成功引发关注。目前，项目案名碧桂园·悦公馆已释放，预测项目即将进入蓄客阶段。

房企拿地面积top5

另外，入榜保定上半年土地市场拿地金额、拿地面积top5的房企还有浙商、天业、秀兰、安信、东城。

2、2017下半年土地市场预测

2.1 下半年持续放量 项目补证成趋势

虽然近几年供地计划完成情况每况愈下，但是按照上半年的供应势头，以及当前保定市场环境，搜狐焦点网认为，目前，保定土地市场仍有较大缺口，政府重点工作为稳定房价，因此，为了防止因土地供需关系紧张而造成房价高企，下半年政府仍将持续放量。

另外，2017上半年，保定共挂牌出让21宗住宅和商服地块，其中9宗地块涉及项目补证。搜狐焦点网预测，为了进一步规范保定房地产市场，以及缓解市场供应不足，清违项目用地将陆续供应，待开发商补证。项目补证仍是下半年土地市场的主趋势。

下阶段的保定市场或将迎来补证项目和新入市项目的集中放量，对2018年市场造成一定程度上的冲击。

2.2 双限双竞模式或将沿用

双限双竞即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，选择满足条件的开发企业，以满足中等收入阶层的住房需要。

2017-030地块是保定排名前列采用“双限双竞”模式的地块，自6月16日至7月3日，经过4次激战、2轮熔断，最终由隆基泰和竞得。此地块较高土地限价1100万元/亩；较高房屋销售限价10000元/平。双限双竞模式将成为政府抑制房价的重要手段。

搜狐焦点网认为，为了抑制房价，规范土地市场，防止地王诞生，双限双竞模式仍将沿用，但只针对特殊地块，短期内不会得到普遍性推广。

2.3 实力房企入驻保定 脚步加快

2017上半年，阳泉天峰、世通盛祥、河北保利、碧桂园、华润置地、K2等房企参与到保定的抢地大战中，成功引发关注。这其中很多房企是初来乍到，还有一些可谓“窥探”已久。其中，碧桂园111500万元成功摘得2017-002号宝地，正式宣布入驻保定。

K2、碧桂园的入驻彻底打开了保定房地产市场，随后，K2的玉兰湾、碧桂园的悦公馆将陆续走进购房者的视野，外来房企的优势将逐步显现。这给诸多外来房企也带来的好的效应，由此推之，2017下半年保定土地市场绝不会平淡，实力房企将会加快进驻保定的步伐，同时也期待已经踏入保定的房企则会交上一份漂亮的答卷，带动整个保定房地产市场水平的提升。