3·15大调查 | 涉房理财:曾经的“财富密码”如何吞噬财富

来源：排名前列财经  作者：郑娜  

你贪图它的利息，它贪恋着你的本金。

曾几何时，与房地产行业有关的投资理财产品，标签是稳健、有保障。这个小众且隐秘的理财市场，一度让投资人赚取了可观的收益，甚至被地产从业人员誉为“公司的隐性福利”。

不过，随着去年房地产市场降温，以及部分企业陷入流动性危机，涉房理财的风险敞口开始逐步暴露出来，房企无法如期兑付本息已不再是个案。

“过去打工攒下来的几大百万，都被套到公司的理财产品里了，几乎是家庭的全部存款。”一位就职于恒大集团的员工告诉排名前列财经记者，在他看来，这笔钱似乎已经看不到收回的希望。

曾经让投资人轻松实现财富保值增值的涉房理财产品、信托计划、私募债券等，如今在房企违约或延期兑付计划之下，已成为烫手山芋，拿在手上不知何时才能回本，想转手出去却已无人接盘。对于大多数投资者来说，如何降低投资损失，已是当下最核心的问题。

房企的“隐性福利”

对于地产这一资金密集型行业，吸引到最多的资金是企业发展壮大的不二法门。

在2014年之前，房企主要融资渠道较为通畅，作为房企非标融资的地产系理财产品，规模并不大。2014年起，在去库存需求端持续向好、金融监管宽松等原因的共同驱动下，房企融资加杠杆动力较强，地产系理财开始扩张。

这一时期“购房宝”、“利民宝”、“职工宝”类理财产品如雨后春笋，通常具有投资门槛低、年化收益率高等特点，投资人以业主、潜在购房者、房企内部员工居多。吸引员工购买自家理财产品，也逐渐成为各大房企的一项融资渠道。

多位房企内部人士向排名前列财经表示，身边的同事基本上都买过公司的理财产品。公开信息显示，阳光金服涉及投资人约1万人，其中员工约3千人；奥园的投资产品涉及投资人大概1500人，员工及家属占了一半以上。

据曾在某华东房企工作3年有余的薛冰（化名）介绍，一般公司发的理财产品，大家都会抢着买，可以购买多期，也可多人合买；通常会有10%-12%的收益率，远高于其他类型的投资，而且底层资产都是公司的项目，这意味着只要能够正常销售回款、正常发债，实现资金回流，就可以实现兑付。“真的算得上隐形福利了。”

曾在阳光城某区域公司工作的杨晓（化名）周边的员工都入手了阳光城的理财产品，规模从几十万到百万不等。杨晓亦曾先后购买多只产品，“收益率高，而且之前所有的理财产品都如期、足额兑付，我们身在公司内部，对公司的情况熟悉，所以也比较放心。”

据杨晓介绍，公司每隔一段时间就会推出新产品，“比如国庆或节假日会推，某总裁或副总裁还会直播介绍，每个人都可以买很多只产品。”不光是地产板块的员工，包括教育等在内的阳光集团旗下其他板块员工，都可以购买理财产品，到期后可直接提现。

于是，2021年年中，他又买入了三只产品，回报率都在10%，周期均不足一年，本金总规模超百万元。

可惜的是，最后一笔投入随着阳光城的暴雷而陷入了兑付危机，隐形福利变成了财富黑洞。

杨晓回忆道，2021年10月就出现了兑付逾期的情况。“有当月理财到期的同事出现了无法提现的情况，”他说，“11月1号开始，华冕客服就对到期理财人进行电话通知。此后领导对员工逐个约谈，表示公司确实有现金流的危机，告诉我们如果有房子可以拿就去拿房子。”

同期，阳光城对外披露了包括现金分期兑付、实物资产兑付等在内的兑付方案；其中，本金偿还方案为，到期首月兑付10%，之后第7-12个月内，每月偿还15%；利息亦是7-12月分摊。

现金与实物兑付相结合，是多数出险房企给出的理财产品兑付方案。例如奥园针对60亿逾期理财的兑付方案包括“现金+实物”，其中现金兑付以200万为界，兑付周期为6个月、21个月，实物兑付则由集团提供总货值不低于90亿元的物业资产；恒大则给出了现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付3种方案。

杨晓采用了两种兑付方式的结合，一部分抵房、一部分现金。但还有许多投资者对这个方案并不满意，有不少阳光城理财产品的投资者在社交平台上表示，或区域内无房可选，或拿来抵债的房源差，可能面临脱手困难等问题。

薛冰目前手中还持有部分原公司的理财产品，近期也已收到抵房的方案，但还没有具体细则。“其实，抵房操作起来有很多细节上的问题。比如房源所在区域是否限购、限售，以及网签、过户、更名等一系列问题，车位、商铺等还可能卖不出去，”他分析称，若是现房还好，若是期房，交付及未来变现都需要时间，同时尽管房子总价会略低于市场价，但总房价超过理财额度还要补差价，“所以现在抵房的方案，大家都比较排斥。”

而即便选了现金兑付，也难以保证原本的承诺能得到完全地履行。“现金兑付的方案最近也发生了不少变动，”杨晓说，理财群里有即将到期的群友从客服处获得的反馈称，到期日后还要15个工作日才能兑付一部分，“展期时间都不太一样，一直在变，也没有任何纸质通知或承诺。”有投资者也在社交平台上发帖称，2月份的“166”方案已经难以兑付了。

信托投资被套牢

相较于近年来才逐渐大范围兴起的理财产品，信托则是房地产行业一直以来的最主流融资方式。不少房企的招股书都曾揭示出与各大信托公司的密切联系。

据中国信托业协会发布的数据显示，2010年以来，投向房地产的资金，信托占比一直保持在约在10%~16%之间，2019年二季度末达到较高峰值，占比约15.38%，为信托资金的第二大流向。

而对于信托业来说，房地产信托产品拥有相对高的收益率和相对优质的抵押品，故而保持着对资金的持续吸引。有市场人士表示，信托本身风控严格，只做“确定”的事，而房地产算得上过去多年来最确定的投资，也就成为不少信托的选择。

于是，当房企难以按时还本付息，提供的延期兑付方案又无法得到投资者的认可时，信托“踩雷”也就成为无法避免的事件。“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的逾千位投资者最近就陷入了这样的困境。

据投资人提供的信息显示，这项成立于2020年7月17日的信托计划，总规模共87亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品，根据产品时限及投资规模，年化收益率基本在6.8%-7.9%之间，较低投资额度为100万元。

继2021年2月、10月先后完成A、B两类产品的兑付后，当前本金余额约12.94亿元的C类产品原本于2月17日到期，此后还有约47亿元将在今年4-8月陆续到期。

但已陷入流动性危机中的世茂集团无法按期予以兑付，并曾给出每个工作日偿还1000万元的方案，预计偿还将时间超2年，投资人一开始并未接受该展期计划。

2月16日，世茂集团执行董事吕翼在投资者交流会上给出的新兑付方案显示，世茂预计在2022年全年，归还贷款本金的25%及利息；2023年全年，归还本金的35%及利息；2024年全年归还余下的本金40%及利息。

但无论是对兑付方案抑或是对受托人中信信托，投资人都颇为不满。“缺乏诚意”是不少投资人对兑付方案的评价，他们认为相较于公开债首期兑付比例，世茂方面给出的首期兑付规模太少，“战线拉得太长”。

同样对于房企给出的兑付方案十分不满的，还有在这轮行业出清过程中被“牵连”颇深的债券持有者。

“我们是在1月4日正荣发布永续债偿还公告之前买入的。”专门从事高收益债投资的张扬（化名）在今年1月初购入了规模在千万元的“PR正荣01”。

Wind数据显示，该笔债券为天风-正荣应收账款排名前列期资产支持专项计划，目前余额约2.24亿元，将于3月17日到期。随着正荣在2月下旬发布的美元债展期公告，境内的债券也进入了展期谈判中。

张扬告诉排名前列财经，正荣起初给出的兑付方案是先还10%，“这意味着其实这家公司现金已经是枯竭的状态”。

造成这一情况的关键因素在于正荣管理层对融资铺排、项目销售资金回流等一系列情况的把握，出现了偏差，叠加春节期间的支付高峰，金融机构的抽贷以及销售超预期下滑等，使得现金流与到期债务之间形成了难以弥补的缺口。

“其实从正荣的土储、公司经营看，这都算是一家还不错的企业，债务压力也不像恒大、佳兆业那么庞大，有不少赚钱的项目，无论境内还是境外，整体市场对这家公司还是很认可的。”张扬分析道，这样一家公司突然对年内所有债务进行展期，“前后差异太大，大家在情绪上很难接受。”于是，有该笔债券的投资者通过社交平台发布了成立维权群的信息。

回本周期漫长

在当前的地产行业背景下，无论是普通的自然人投资者，还是专业机构投资者，似乎都面临着进退两难的境地。

“如果没有抵押物，硬展期一年的话，其实跟不兑付也没什么太大的区别。”张扬认为，“一年之后房企就会有兑付能力了吗？实际上不太可能，再融资已经断了，而交房、工程还要继续推进，利息也还在涨。这也就意味着，时间拉长了，房企负担加重了，相较于一年前更弱了。”

这也在一定程度上意味着，“很多时候，也不是企业要故意赖账，而是手上确实没钱，无法按时足额兑付。”薛冰表示。

于是，若接受房企给出的兑付方案，在市场行情不确定的情况下，过长的偿付周期让最终的兑付结果充满不确定性；而若采取较为进取的维权方式，走向起诉乃至破产清算的结局，投资者能拿回多少本金同样无法保证。

北京市康达律师事务所高级合伙人余伟权向排名前列财经分析，现阶段对于投资者来说，较好的方式还是跟开发商谈判，把同一个产品中的投资人集合起来，取较大公约数，与机构谈解决方案，效率更高，也会有一定的议价权，合理沟通，尽量减少损失。

“真的有必要的时候，再走诉讼程序。”余伟权表示，还是要判断对方的兑付能力，“理论上本金是可以保障的，但判决书上的保障和实实在在拿回钱是两码事。”

最近，包括张扬在内的投资者便通过与正荣的谈判，争取到了更好的兑付方案。从最初的展期一年、“10%+90%”的兑付节奏，到当前的“20%+80%+项目股权抵押”。“（这个兑付方案）通过的可能性挺大的。”

不过，也有强硬的债权人直接使用了“杀手锏”。近日，大发地产被债权人呈请清盘。其中，清盘是一种法律程序，即公司停止生产运作，所有资产进行出售变现，再按先后次序偿还未付的债项，之后按法律程序宣布公司解散等一连串过程。

而发出这一呈请的，是本金总额为1500万美元的未偿优先票据（ISIN: XS2286017640）持有人。今年1月份时，大发地产曾就该笔未偿还本金总额为1.845亿美元债进行交换要约，当时有约1.44亿美元同意要约交换，尚有逾4000万美元未偿付票据本金或利息。

张扬表示，这算得上是债权人最后的维权方式了，但即便如此，由于清偿顺序十分靠后，清盘了也不一定能拿回多少资产。

“其实我们还是更希望公司能渡过一个难关，至少能挺过这段时间，”杨晓说，“有些人家庭条件还不错，但我也有听说有些员工是跟好多亲戚凑钱买的理财产品，可能就是把整个身家放在里面，或者有人当时急用钱，甚至愿意打折出售自己的理财产品，但都挺困难的，所以还是希望老东家能平稳，让小家也能安稳度过这段时间。”