2022年楼市清淡开局 北京市场稳中筑底

来源：21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

2022年春节，楼市进一步减色。受各地疫情不确定性和行业整体低迷行情影响，春节期间楼市成交同比出现明显下滑，中小城市的返乡置业热潮不再。

多家研究机构数据显示，2022年春节期间，全国重点城市市场情绪较低，除上海等个别城市成交规模增长外，其余代表城市成交面积较去年均有下降，其中新房成交面积甚至较去年春节“砍半”。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，各地扶持政策发力显效仍需时间，预计短期市场调整态势仍将延续，部分前期调整较早以及需求支撑力度强的城市，随着信贷环境的改善以及相关扶持政策陆续落地，市场有望逐渐筑底回升，部分城市3月“小阳春”仍有预期。但对于大多数城市来说，市场调整时间或较长，市场恢复动力偏弱，短期购房者置业情绪难有明显改观。

北京成交走低

春节假期整体楼市活跃度不足，各线城市分化，4个一线城市表现亦各不相同，其中北京市场相对平淡。

“1月北京新房取证项目明显减少，春节期间主要以前期入市项目存量房源去化为主。”中指研究院监测情况显示，春节期间北京新房市场整体优惠力度有限，打折促销依然延续去年底的优惠策略，部分项目去化依然较难。

二手房市场成交也有下降。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者，2022年1月下旬以来北京二手房成交活跃度降低，春节期间的交易量更是比去年有明显下降，他认为主要是受局部区域疫情管控影响。

贝壳研究院数据显示，2022年1月北京链家二手房成交量环比下降约12%。北京住建委数据同样验证了这一趋势，2022年1月，北京二手房市场网签量跌破1.2万套，接近去年11月的水平，同比降幅则达到32%。

价格方面，贝壳研究院表示北京二手房价格指数基本平稳，今年以来北京二手房景气指数延续去年10月以来的企稳回升走势。

“当前信贷环境基本恢复正常，随着局部区域的疫情得到有效控制，预计节后市场成交活跃度将逐步恢复。”许小乐表示。

北京朝阳区两位工作多年的房产经纪人也告诉21世纪经济报道记者，春节假期之后客户活跃度已经有了起色，大部分客户对年后市场较为看好，但截至目前成交量还没上来。

业内预计，受降息预期影响，叠加年初房贷额度充足和放款周期缩短，市场观望情绪有所改观，北京二手房市场整体筑底，对新房市场的稳定或将起到积极作用。

推盘、购房热情双降

克而瑞数据显示，40个重点城市在春节假期成交量仅为44.5万平方米，环比下降84%，同比下降40%。

克而瑞认为，2022年春节假期房企推盘积极性普遍不高，主要是受到疫情不确定性和楼市整体低迷行情影响。据该机构监测，除了上海、南京等少数热点城市在春节周有少量供应外，多数城市均为0供应。

以各地春节售楼处开放情况为例，多数城市售楼处处于“躺平”状态，仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动：其中上海仅有20余个售楼处开放，而深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企整体销售积极性并不高涨，而北京受疫情突袭影响，今年售楼处也仅有54%保持正常开放。

即便累计春节前一周的新增供应来看依旧不容乐观。

据克而瑞监测，40个重点城市在春节两周的新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降了23%。

相对而言，二线城市2022年春节两周推盘量基本与2021年持平，较2019年稳中有增，增幅达20%，主要得益于西安、苏州、昆明、宁波等城市在节前一周迎来一波供应放量。

与之形成鲜明对比的当属三四线，春节两周供应量较2021年和2019年同期近乎“腰斩”，即便是人口输出大市徐州等推盘表现依旧不佳。

而往年被寄予厚望的三四线城市春节返乡置业，顺势“哑火”，成交延续跌多涨少局面。比如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套。

中银证券的数据也显示，2022年春节期间，三线城市较2021年、2019年春节新房成交面积同比分别下降62.7%和85.6%，二线城市成交量较2021年春节下降60%左右。

中原地产首席分析师张大伟表示，从趋势看，三四线城市置业市场逐渐饱和，市场很难再有明显升温。

市场或在筑底阶段

实际上，春节期间楼市成交的低迷，数据从1月起已现端倪。

克而瑞数据显示，1月份，29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。

房价也同样处于下行通道。中指院数据显示，1月份，全国100个城市新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%。

不过，贝壳研究院认为，今年1月住宅成交面积下降也受到了去年高基数因素的影响。从较长的周期来看，2022年1月成交量的特别值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判断新房市场开始进入筑底阶段。1月多地延续去年年底的政策趋势，主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。

此外，从贝壳新房指数看，2022年1月的价格指数与去年12月持平，新房价格整体持续下滑的趋势也转向了平稳。

据贝壳研究院统计，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。

贝壳研究院指出，在市场筑底时，调控政策往往是先利率、再是公积金，进而向商贷方向传导。由此判断，公积金调控是前两次市场筑底回调过程中的先行调控信号之一，政策的筑底过程或在进行。

据不完全统计，2021年年底至今，已经有青岛、济南等20多个城市先后对公积金政策进行了调整，其中包括降低首付款比例、放宽公积金贷款要求、调整异地公积金贷款政策等。

贝壳研究院认为，这或是市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这符合历史调控传导规律，也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求，促进房产市场良性循环。