克而瑞丨6月河北省房地产市场简述,楼市延续低位徘徊

政策环境

房地产政策主基调延续宽松，城市层面政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策以及推动住房“以旧换新”。不过尽管政策宽松有助于提振市场信心和促进房地产需求，但地方政府面临财政压力，房地产市场有效需求不足，去库存的风险与挑战依然存在。因此未来政策的有效执行和市场响应，以及如何平衡财政压力和促进房地产市场健康发展，是需要继续关注的问题。

1. 石家庄：6月6日，石家庄市住房和城乡建设局发布《石家庄市关于优化当前房地产政策的措施》主要涉及实施购房补贴、开展以旧换新、发挥公积金作用三个方面，其中对购买石家庄市新建商品住房的购房人给予分段定额补贴，补贴标准：购买90㎡以下（含90㎡）住房的补贴5000元/套；购买90-144㎡（含144㎡）住房的补贴10000元/套；购买144㎡以上住房的补贴15000元/套；开展以旧换新，支持个人存量住房（二手住房）通过以旧换新方式换购新建商品住房，以市场交易方式实现以旧换新的，补贴换购房人10000元/套、以市属国有企业收购方式实现以旧换新的，补贴换购房人10000元/套、作为保障性租赁住房或市场租赁住房使用的，补贴收购企业10000元/套，换购房人同时享受购买新建商品住房分段定额补贴；发挥公积金作用，实施商转公政策、降低住房公积金贷款首付款比例、提高住房公积金提取频次及额度。本次石家庄当地楼市刺激新政，激活合理住房消费需求，对短期内有购房计划的需求来说，为实质性利好，短期内可刺激市场成交量上升。

2. 沧州：6月28日沧州住建局网站发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》重启“置业补贴”，并且同步了一些“鼓励促销”等激活市场的倡议和措施。购房补贴方面：针对新建商品房项目120㎡（含）以下的，按购房款1.5%补贴；120㎡（不含）以上，150㎡（不含）以下的，按购房款1%补贴；150㎡（含）以上的，不再给予补贴。加快消化存量方面：一是政府指定1-2家国企平台，视情况协商收购部分已建成未销售商品房作为保障性住房。二是引导房企促销，引导房企采取购房赠车、赠家电或赠送礼品、礼包等手段促销，释放消费潜力。三是开展商品房以旧换新。优化购房权益，购房业主可以凭网签备案的商品房买卖合同等材料，由辖区教育行政部门依据学位情况协调解决入学。本次政策重启购房补贴是最大看点,虽 “钱不算多”，但补贴和税惠的政策是相当直接的惠及买房人，对市场起到一定刺激作用。

3. 张家口：本月张家口市人民政府办公室印发《关于推进城市更新行动的若干措施的通知》：在符合国土空间规划且不影响风貌的前提下，改造项目可增加用地功能的兼容性；在不突破详细规划确定的容积率上限的前提下，涉及城市更新项目用地容积率可适当提高；对自身难以平衡的重大城市更新项目，可采取资本金注入、投资补助、贷款贴息、盘活资产等方式予以支持。在政策文件上完善了土地保障供给，优化了服务功能配套，强化了资金多渠道保障。

土地市场

由于楼市整体表现萎靡，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下河北整体土地市场反应惨淡，短期内难有大力度的提升。

1. 石家庄：6月土地市场房地产开发用地供应7宗，成交3宗。其中供应地块中5宗涉宅用地，可形成建面16.98万㎡；成交方面，其中成交1宗涉宅地块，位于长安区，用地面积0.9万㎡，可形成建面2.6万㎡，总成交额9600万元，由河北正华房地产开发有限公司摘走，为补证地块，系铂宫后海项目用地。

2. 廊坊：

1) 大厂：6月新增1宗纯住宅用地，总建面6.2万㎡，容积率2，出让底价2.13亿元，起拍楼板价3457元/㎡。

2) 香河：6月无土地供应，成交3宗，其中1宗住宅用地，位于北部新城板块，总建面1.49万㎡，成交楼板价2678元/㎡，溢价率0.51%；2宗商办用地，位于中心城区板块，总建面1.33万㎡，起拍楼板价1412元/㎡，溢价率1.35%。

3. 保定涿州：本月供应3宗涉宅用地，占地超过10万㎡，这是继5月份成交2宗涉宅用地后的再度供应。虽然5月份自然资源部发文要求商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地的出让，并且目前涿州库存的去化周期已超过“红线”，但是涿州近两个月的土地市场反而异常活跃，为市场释放一些积极信号。

4. 张家口：6月宣化和怀来两个区域成交了两块纯住宅用地。分别都是上月供应的优质地块，一块是宣化城区（宣化第一城西侧）6.79万㎡的纯住宅优质地块，被张北央启房地产开发有限公司获得，成交楼板价1034元/㎡；另一块是位于主城区的8.69万㎡的纯住宅地块，被张家口市长江房地产开发有限责任公司获得，成交楼板价1149元/㎡。

5. 沧州：6月份，沧州监测区域内纯住宅土地供应4宗土地，位于任丘市、新华区、运河区，共供应占地面积19.23万㎡，供应建筑面积35.21万㎡，其中沧州市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(沧 交 告 字[2024]10号)新华区海丰大道东侧、清安路北侧CTP-2415用地位于新华区、供应占地面积6.38万㎡，供应建筑面积15.93万㎡，为供应面积最多地块。成交3宗纯住宅土地，全部位于任丘，成交用地面积2.75万㎡，建筑面积4.07万㎡。其中任丘市自然资源和规划局地产交易服务中心国有土地使用权拍卖出让公告(冀任告[2024]011号)东风路北侧、昆仑道东、肖楼村南2024115地块，成交占地面积0.45万㎡，建筑面积0.508万㎡，成交均价3760元/㎡，成交均价最高。

6. 邢台：6月份截至目前，邢台涉宅土地供应4幅，建面25.43万㎡，供应面积环比上涨392.12%，同比上涨35.17%；成交方面，本月没有涉宅土地成交。

7. 衡水：本月土拍市场新供应住宅用地5宗，共计建面11.14万m²，其中，安平县3宗，共计建面2.36万m²。故城县1宗，共计建面0.21万m²。滨湖新区1宗，共计建面8.56万m²。本月成交住宅用地1宗，位于武邑县1宗，建面16.38万m²，成交楼面价935元/m²。

新房市场

新房供应跌无可跌，延续低位徘徊，以去库存为主。成交层面，市场表现仍缺少信心，相对走量的盘更多是复合优势，比如优质地段（学区或城市核心）、高性价比（产品力强+价格优势）等，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。

1. 石家庄：6月新房市场供应回落，成交量价环比微降，当月端午节优惠+新政利好刺激+618年中购房优惠，通过特价房、租房补贴等营销方式进行价格调整，个别项目价格降幅集中在5%左右，但市场表现仍缺少信心，成交端表现依旧低于预期。根据环京数据监测，当月共有5个项目加推补货，1个项目新开盘，其中长安区繁华里新开盘，项目共规划建设3栋住宅，包括2栋25F高层、1栋5F洋房，总建面约6.9万方，容积率2.5，共计518户，首开3#毛坯高层，共160套房源，户型77-96㎡，成交价格7100-11300元/㎡，项目区位位于长安区二环里，距离地铁2号线义堂站仅约200米，周边生活配套、医疗、商业配套较为齐全；项目定位为刚需项目，总共规划3栋楼，已经入市的高层户型面积段设置为77-96㎡，全部为全明户型，但产品受制于小地块影响景观面不足，项目为4T10户，回字型住宅产品，户型设计多为东西朝向，因此项目开盘通过低单价、低总价、低首付入市、同时凭借二环里、地铁旁、高性价比等优势收拢客户，实现首开高去化。

2. 唐山：市场低位延续，本月仅2个项目有供应，面积3.58万㎡；本月成交面积7.02万㎡，环比上升12%，成交均价9983元/㎡，基本持平。本月金隅云筑加推104#，面积8662.68㎡，套数72套，房源面积112/129㎡大户型。东城瑞璟加推05-08#，面积27088.14㎡，套数240套，房源面积103-125㎡三居大户型。本月中海臻如府精美的社区洋房备受客户青睐，加之推出一口价房源，4-2-201户型127㎡ 214万，去化效果较好。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：尽管宽松政策不断释放，并未对去化产生积极影响，市场继续持续下跌，本月去化已不足200套，跌至今年2月份的最低水平，本月各项目为冲刺半年度业绩持续促销，各项目在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等“真金白银”的营销方式上“能出尽出”，但是市场反馈较弱，项目层面，本月仅阳光郡的两个项目有取证动作，合计80套，定位改善，均采取顺销入市的方式。另外表现突出项目有金融街金悦府以8000元/㎡左右的价格销售并且买房送车位取得相对较好效果，阳光郡、三叶公园等广阳区改善项目通过降价促进去化。

2) 燕郊：本月市场无新增供应量，成交量环比上涨5%，成交价格保持低位水平。本月到访人数无明显涨幅，各项目没有加推新房源，以去化现有库存为主，市场表现温和。项目层面，燕郊将再添低价新项目，新项目为福喜雅苑，距离已经开工建设的高楼地铁站大约2.2公里，属于燕郊北部科学城板块。项目一梯两户，低层洋房产品，户型为85㎡二房和100-127㎡三房，一层送花园小院，洋房均价13000元/㎡起，目前正处于排卡阶段。

3) 大厂：本月无项目加推，成交量较上月略有下降，成交套数约150套，成交均价约10500元/㎡，较上月基本持平。其中潮白孔雀城、路劲公园上城、东方丽城项目表现相对较好。

4) 香河：本月世茂香颂项目的别墅产品开始清盘，推出特价房叠拼10000元/㎡，联排12300元/㎡，带来少量成交，但整体成交数量仍处于低位，本月五矿万科哈罗小镇主推房源13号楼，76㎡二居、89㎡小三居，均价9500元/㎡，送精装修送车位。

5) 固安：本月新增预证1.12万㎡，环比下降45%；成交约3.56万㎡，集中于中部城区板块，其中，建投御湖园、金都樾府高品质性价比房源去化相对较好，成交环比下降15%；成交均价9865元/㎡，环比下降0.4%。当前市场热度持续下降，观望严重，项目间竞争激烈，特价房，单价直降、赠送车位、地下室等活动常态化。

4. 保定

1) 保定市区：6月市场供应缩量，成交减弱，本月成交面积约8万㎡，成交套数约400套，均价11000元㎡左右。本月华中楼盘逆势涨价。6月3日开始，华中开发的彩虹城和花溪北岸开始执行最新的销售政策，每平米上调30元—50元。涨价的原因主要有两个：首先，让已经买房的业主们安心，不但没有降价，反而涨价了。其次，让正在犹豫的准业主尽快地下定决心。最后，为了迎合绝大多数人买涨不买跌的心理。本月华中彩虹城成交50余套，成交建面约0.7万㎡，均价10300元/㎡，成交额约0.7亿元。爱倾城成交30余套，成交建面0.4万㎡，均价10200元/㎡。

2) 涿州：市场5月在“北京城建·德远云璟”项目开盘热销的拉升下达到今年的最高水平，然而本月回归平淡，除端午节去化相对突出可近百套外，其他周度去化仅30余套，市场表现平淡。

3) 高碑店：本月成交约120套左右，成交均价6000元/㎡，环比下降。本月成交量最高项目为中心悦朗，位于东部新城板块，刚需刚改项目，主要为78-84㎡两居，106-110㎡三居，成交10余套，均价5500元/㎡，套均54万元/套。

5. 张家口：6月整体张家口成交面积基本与5月份持平，整体成交价格与5月份小幅增长1.2%，成交区域主要集中在张家口市区、万全区、宣化、怀来。其中市区的中粮祥云国际，云璟台、铭豪嘉苑，万全的荣盛城，宣化的高铁新城，位列成交面积和金额双榜的前五位，中粮祥云国际凭借高铁区位，商业加持，教育加持，长期占据张家口成交排行榜的首位。云璟台位于红旗楼商圈与张家口中央政务区的交汇处，两大商区环绕，10500元/㎡的价格具有高性价比，近几个月也一直占据成交排行榜的前三位。铭豪嘉苑特价房、进门好礼、送物业费等小活动不断，一直属持续热销状态。

6. 承德：目前市场仍处去库存阶段，不过较上月项目成交在逐步提升。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，基本进入准现房阶段；恒大悦府推出准现房8折起活动、荣盛锦绣学府也推出特价房源。交投·雲庐学校和住宅正在同步建设，部分楼栋主体完成7层以上。项目市场层面，双桥区中瑞鼎峰城成交20套，双滦区禧悦天著成交24套，中良·承南新天地成交18套；另外承德房协举办《承德房博会》其中推出3项优惠，房博会期间，购买一手商品住房的家庭，给予成交价格1%的补贴，每套补贴总额不超过2万元；期间向组委会缴纳1万元即可在所购项目成交价基础上享受3万元购房优惠，另外各参展项目也出台的让利政策，积极促销去库存。

7. 秦皇岛：6月市场成交量微有回升，成交价环比继续下降。随着5.17新政落地利好实施和当地旅游旺季的到来，商品房市场人气有所提升，但转成交量提升效果仍较微弱。项目层面，玺悦台6月10日营销中心开放同时项目开盘，项目位于秦皇岛市经济技术开发区海河道以南，毗邻秦皇大街，由6栋小高层住宅和1栋落客大堂组成，共375户，户型95-123㎡3-4居，开盘均价12500元/m²带精装。秦皇壹号院，6月11日开盘，项目为智慧社区，位于开发区下庄片区，临近新市政府。11-27层高层、小高层、洋房产品户型为45-179m²1-4居，均价7200元/m²起，带精装；叠拼别墅户型218m²，均价8300元/m²起，毛坯交房。项目购房后交房前免月供。绿城悦园5月底开盘，项目为智能化社区，位于开发区南大寺板块，4-14层洋房，100-303m²户型，一楼带小院、顶楼带阁楼和露台，共333户，开盘均价12300元/m²，购房送20年使用权车位。前100名公积金购房客户送10年物业费；购房即可抽奖，奖品为敞篷宝马，中奖率为1/3，没中奖客户给予安慰奖每户3箱白酒，成交客户可自由结组抽奖。

8. 沧州：6月份，沧州楼市无新盘入市，虽然楼市公积金政策调整，但市场成交量无起色，成交主力区域为新华区和运河区，改善产品占比提高。市场成交较好的项目包括颐和庭园、颐和新城尚城、天成诚园等项目产品受客户认可，产品品质较高，具有市场竞争力。颐和君悦府清盘价格8900元/㎡起，周去化约2套；新城玺樾春秋推出特价房3套，周去化约3套。政府也在积极的尝试去库存的方式，本月底，沧州市住建局和房地产协会将在吾悦广场进行“惠民置新家 宜居幸福城”为主题的房产促销季活动，目前已明确有主力在售的13个项目参展，届时一些补贴和优惠政策将落地，刺激自住客群出手置业。

9. 邢台：本月主城区商品房销量环比上涨12.53%，同比下降14.22%；成交均价7679元/㎡，环比下降0.78%，同比上涨4.95%。本月部分项目的来访量和成交量均出现了小幅提升，例如邢台整体市场表现靠前的项目中，中鼎·麒麟悦，本月到访357组，成交52套。盛邦·幸福里本月来访达到390组，成交50套。天一上城本月来访达到205组，成交38套。

10. 邯郸：本月市场无新盘入市，东区在售项目最多，本月端午小长假成交量增加，随后下降，整体较五月成交量回落；成交价格方面，端午小长假推出特价房、折扣优惠等吸引客户目光，成交价格整体微跌。供应方面，宣和·和玺天著加推7#，25套25F高层产品，面积227/343㎡平层/跃层产品，成交4套，成交均价13000元/㎡。荣科生命之家推出年中钜惠，6月30日前优惠100元/㎡，周均成交套数约2套；保利阅云台推出以旧换新政策以及端午到访大礼，周均成交套数约3套。

11.衡水：6月住宅市场价格战逐步降温，房企探索新的促销方式，但仅端午期间人气有所提升，成交量并未明显提升，之后由于持续的高温天气，客户看房热情大大降低。房企积极开拓新的促销方式，如保利开始推行“优才安家季”活动及“以旧换新”购房政策。“优才安家季”活动为购买保利旗下拉菲公馆、时光印象项目，可快速落户，快速享受衡水二十中等学区，并享受10万安家补贴。“以旧换新”购房政策为有置换需求的业主，购买当地保利旗下新房可先与保利签订合同，以5%的超低首期首付为新房定金，保利在6个月内帮助业主出售二手房，成功后业主付剩余首付购买新房；若未能在约定期限内出售二手房，则无条件解除新房购房合同，并退定金。

二手房市场

主要城市二手房挂牌量居高不下，导致价空间较大，但在即买即住、二手房因业主降价、因而性价比凸显的优势下，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群，整体市场表现优于新房。

1. 石家庄：6月二手房新增挂牌量有所增长，挂牌均价持续下降，新增带看量上涨，二手房市场观望情绪严重，整体二手房成交量未有明显上涨。

2. 唐山：二手房挂牌数量居高不下，库存囤积，二手房成交均价8614元/㎡，环比下跌0.10%，市场继续下探。

3. 廊坊

1) 廊坊市区：二手房继续价格踩踏，挂牌在售的业主为了快速变现和流转，愿意承担相应亏损，在即买即住、性价比高的优势下，月度成交超过千套，表现远好于新房。

2) 燕郊：挂牌量高位，报价下滑；本月二手房成交价格12629元/㎡，环比小幅下降1%。燕郊的二手房挂牌量已突破3万套，而且还在不断增长。二手房报价下滑，看房热度提升，但成交量尚无太大突破。

3) 大厂：6月大厂在售二手房约10015套，本月新增挂牌约427套，成交约700套，较上月小幅上升。成交均价10549元/㎡，较上月上涨0.5%，同比去年下跌13.1%。成交主力户型二居占比39%，三居占比40%。

4) 香河：6月香河在售二手房7260套左右，本月新增供应约425套左右，成交约560套，较上月有所增加。本月香河成交均价6100元/㎡，较上月下跌0.5%，同比去年下跌11%；成交房型主要为二居和三居，分别占比51%、32%。

5) 固安：目前二手房挂牌量超过14000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；各房源彼此降价竞争激烈且持续时间长，本月价格环比下降1%。

4. 保定：

1) 保定市区：6月二手房均价8869元/㎡，环比小幅下跌。热搜小区排名第一的为直隶新城，京南一品、上林风景的排名紧随其后。其中直隶新城，建于2021年，位于乐凯北大街与北二环交叉口北行200米路东，价格11994元/㎡，目前在售二手房源共66套，该小区地理位置比较优越，配套较为丰富。

2) 涿州：客户目前游走在新房和二手房之间，选择更具性价比的产品，一二手月度成交合计在700套左右；本月新房市场回落，二手房市场回升至500套左右的水平，是新房成交的2.5倍左右。

3) 高碑店：二手房挂牌量持续增加，成交均价8329元/㎡，处于低位，同环比均降低，购房者对二手房市场持观望态度，对房价继续下调存在预期。

5. 张家口：本月二手房市场仍然比较低迷，成交均价6901元/㎡，同环比均下滑。

6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10256元/㎡，环比下降0.19%。本月楼市销量仍为下降趋势，价格继续走低，二手房挂牌量继续增加，存量居高不下，市场承压严重。

7. 沧州：市区二手房市场的业主务实，接受降价才能换钱的事实，导致各二手小区都在陆续破价，已经没有一个清晰的价格锚点，不同的楼栋、楼层、装修等对价格的影响非常大；但同时在二手房的高性价比下，二手成交量持续走高，远远高于新房产品。

8. 邢台：本月邢台市二手住宅成交均价7521元/㎡，环比下降0.56%，同比上涨1.32%。

9. 衡水：6月衡水市二手房市场成交量价继续下降，本月价格为6627元/㎡，环比下降0.5%。二手房市场库存量大，去化缓慢。

市场预判

2024年二季度，河北整体市场延续筑底态势，预计下半年市场仍延续低位，但整体市场表现要略优于上半年，主要得益于近期从中央到地点降首付、降利率等利好政策叠加，刺激前期存量客户积极入市，还有一波购房需求有待释放。

来源：克而瑞环京楼市