河北房地产市场3月简述:小阳春市场有所修复,房企以价换量聚人气

优化房地产调控政策，促进购房需求释放，是稳市场的手段和方式。多数城市限制性交易政策基本已经解除，河北各城市的发力空间集中在公积金贷款、购房补贴、税费减免等方面。

1. 政策动态:

1) 中央层面：国常会在3月22日对2024年房地产工作进行了新的定调，强调推动房地产融资协调机制、完善住房供应体系、改革商品房制度等措施。表明政策层面将继续加强对房地产市场的监管和引导，以促进市场健康发展。

2) 贷款报价利率(LPR)：3月中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.45%，5年期以上LPR由3.95%，与上月相比均保持不变。结合10年期国债利率持续走低，后续LPR降息仍存在下调空间。

3) 石家庄：3月18日，河北省市场利率定价自律委员会发布《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策》的通知，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2023年12月-2024年2月份，石家庄市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，按照通知要求，自2024年4月份起，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，即4月起首套商贷利率由3.45%涨至3.75%，二套4.15%不变。

4) 唐山：2024年4月1日以后，职工在唐山市行政区域内购买首套自住住房或第二套改善型住房的，可申请购房首付款提取住房公积金。

5) 雄安：雄安新区新建片区住房项目取消预售，实行现房销售、精装交付，实现“所见即所得、交房即交证”。目前在售市场化住房项目5个，达到精装入住标准，在建市场化住房项目10个，均不能预售。

2. 城市动态

1) 环京：河北省人民政府印发了《关于三河、霸州市和香河、永清、固安、文安大厂回族自治县国土空间总体规划(2021-2035年)的批复》，期中提到三河、霸州和香河、永清、固安、文安、大厂毗邻京津和雄安新区，地处环京津核心功能区，是京津冀协同发展的重要区域。三河和香河、大厂是廊坊北三县与北京市通州区一体化高质量发展示范区的重要组团，永清、固安是推进北京大兴国际机场临空经济区建设的重要功能区，霸州、文安是廊坊市与雄安新区联动发展的重要节点。

2) 张家口：2024年3月19日发布《张家口市2024年民生工程实施方案》明确指示：1）棚户区改造工程。建成棚改安置房252套。2）城镇老旧小区改造工程。改造城镇老旧小区41个。3）保障性租赁住房工程。筹集保障性租赁住房2115套。文件明确加大民生工程的工作目标，核心在于恢复经济，带动整个城市的发展。

3) 邢台：河北省人民政府正式批复《邢台市国土空间总体规划（2021—2035年）》，这是邢台市首部“多规合一”的国土空间规划。城镇化开发层面，转变城镇化发展理念，变“增量扩张”为“存量挖潜”。

土地市场

土地市场持续低位运行，多以底价成交为主，拿地房企也多以城投为主。

1. 石家庄：3月石家庄土地市场房地产开发用地供应19宗，成交9宗。其中供应地块中11宗为涉宅用地，8宗商服用地，可形成建面90.08万㎡；成交方面，成交8宗涉宅地块，用地面积18.73万㎡，可形成建面39.28万㎡，总成交额26.52亿元，其中有6宗涉宅用地由石家庄城发投获取，一宗为汀香郡新地块，剩余一宗由本地房企获得。

2. 廊坊：

1) 廊坊市区：本月开发区供应2宗涉宅棚改用地，合计97亩，建面近13万㎡，楼面价分别为2823元/㎡和3194元/㎡，目前正在挂牌当中，大概率被新奥或开发区属国企平台托底拿地。

2) 大厂：新增3宗涉宅地块，均位于大清河板块，位置偏远；供应总建筑面积6.7万㎡，容积率均为1.77，出让楼板价1279-1303元/㎡。

3. 保定

1) 保定市区：2024年3月累计供应土地37.16万㎡，共6幅土地，其中5幅住宅用地，总建面35.57万㎡，1幅商办用地，建面1.59万㎡，本次为2024年首次供地，出让土地将于3月28日开拍。

2) 涿州：本月供应1宗涉宅用地，位于涿州市区板块，占地仅1435㎡，小体量低总价有望市场化成交；成交1宗涉宅地块，位于开发区板块，为涿州本地房企中房涿州旅开底价拍得，建筑面积4.9万㎡，楼板价仅2600元/㎡，但捆绑了一块近3万㎡的商务金融用地，以地产开发带动产业发展。

3) 高碑店：本月供应11宗土地，其中3宗商办用地，8宗住宅用地，除1宗商办用地位于东部新城板块，其他均位于白沟板块。

4. 雄安：3月18日，雄安新区启动区西北五期XACR-2023-017宗地项目土地挂牌成交，该宗地位于启动区西北居住片区，用地面积225.9亩，土地用途为城镇住宅用地、商业服务业用地，项目将重点关注品质居住与商务办公的核心功能，打造居住、办公、酒店、教育等为一体的复合型功能片区。

5. 张家口: 3月主要供地区域在张家口市区、怀来县、万全县，共供应6块纯住宅用地，成交地块都集中在万全县，成交两块纯住宅用地，成交建筑面积分别为8.06万㎡，1.62万㎡，两块住宅用地成交单位是河北迎乾房地产开发有限公司。

6. 秦皇岛：3月无新增住宅用地供应，成交2宗，共计用地面积5.36万㎡，建筑面积11.20万㎡，分别位于海港区及青龙县。秦海资规告字[2024]3号/2023-25地块，位于海港区横断山路以西、长江道以北，用地面积44137.94㎡，规划建筑面积88275.88㎡，容积率2.0，成交总价31470万元，成交楼板价3565元/㎡。由秦皇岛盈盛房地产开发有限公司竞得。青资规告字[2024]04号/2024-04地块，位于青龙满族自治县青龙镇土坎子村，用地面积9475.00㎡，规划建筑面积23687.50㎡，容积率2.5，成交总价1521万元，成交楼板价642元/㎡。由青龙满族自治县尚荣房地产开发有限公司竞得。

7. 沧州：3月沧州监测区域内纯住宅土地供应4宗土地，位于运河区、新华区、肃宁县，供应占地面积11.84万㎡，供应建筑面积23.99万㎡。成交方面，运河区135亩3宗住宅地成功出让，总成交额6.585亿，受让方为沧州本土房企沧享，正式开始棉纺厂旧址的城市更新，周边居住规模、相关配套趋于成熟，享有南大运河板块的规划利好，并且已明确将与绿城合作，开发“柳岸级”产品。

8. 邢台：土地供应量同比下降16.67%。3月份截至目前，邢台涉宅土地供应5幅，建面36.01万㎡，供应面积同比下降16.67%；成交方面，成交涉宅用地5幅，成交建面15.29，同比下降21.40%，成交总价2.72亿元，同比下降16.93%，楼板价1780元/㎡，同比上涨5.69%。

9. 衡水：土拍市场供应量上升，成交量下降。本月住宅土地市场供应3宗、成交2宗，均为纯住宅地块。共计用地面积3.72万㎡，建筑面积9.27万㎡。其中，1宗位于武强县，共计占地面积0.07万㎡，建筑面积0.13万㎡，出让底价共121.20万元，起拍亩单价120.60万元；2宗均位于武邑县，共计占地面积3.65万㎡，建筑面积9.13万㎡，出让底价共13105.00万元，起拍亩单价239.17万元。本月成交地块2宗位于景县，共计占地面积1.82万㎡，成交总价共3525万元，亩单价128.56万元。

新房市场

新房市场受政策影响逐步修复，房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目成交量稳中有增已至年内高位，不过尚不如去年同期，整体市场仍处低位徘徊。

1. 石家庄：3月市场供求量价环比上涨，受市场释放商贷利率将在4月上调信息的影响，不跟项目成交有增长，尤其表现在刚需项目上，但整体市场来看效果不大。根据环京数据监测，当月共有13个项目加推补货，1个项目新开盘。预计4月初保利维明天郡将入市，规划业态17F小高、9-10F洋房，主流产品户型面积175㎡、205㎡，预计价格精装175㎡：25000元/㎡-27000元/㎡、精装205㎡：31000元/㎡-33000元/㎡，项目于3月1日启动定存，10万抵20万，3月15日1#、3#、5#取得预售证，同日样板间开放，预计3月底4月初将开盘。

2. 唐山：市场稍缓，量涨价稳，3月供应面积3.78万㎡，环比下降16%，成交面积6.4万㎡，环比上涨23%，成交均价10035元/㎡，环比上涨1.03%。开盘方面，金隅云筑首开101#、111#、112#，面积24759.75㎡，套数252套，房源面积为85㎡、95㎡、112㎡、129㎡户型，去化率15%。中天·南湖玥加推13#、面积6310.62㎡，套数52套，房源面积107-192㎡大户型，去化率2%。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：节后第一个月，也是每年小阳春的阶段，成交有所恢复，成交套数超过400套，虽环比上涨近一倍，然而同比去年3月的1500余套的成交量仍表现欠佳。总结来看3月市场是环比“小阳春”，同比“大寒中”。本月三个老盘取证，均位于安次区分别为中海铂悦公馆、荣盛锦绣书院和福慧康庭项目，合计360套；在库存高企、流量降速的背景下，项目均采取顺销入市的方式，并未有开盘动作。年后促销依旧，目前廊坊市区在低首付、特价房、送装修、送车位、高渠道费等“真金白银”的营销方式上“能出尽出”，其中华润凯旋门、中海铂悦公馆凭借国央企优势，在“高性价比+确保交房”的背景下销量尤为突出，华润月成交已超过50套；另外年后部分“僵尸盘”如孔雀城的剩余房源入市，以万元左右的均价扰动广阳区市场。

2) 燕郊：新房市场本月成交量环比上涨10%，成交价格稳定。从市场表现看，本月到访人数虽有增加，但市场没有明显回暖迹象。各项目没有加推新房源，而是去化现有库存。项目层面福泽雅居、皓月雅苑因主打低总价、临近地铁受关注度较高，是刚需购房者首选，成交量相对较好。政策利好，释放积极信号，部分购房者由观望等待转变为开始出手，供需两端双向发力。年初的集中供地，使得燕郊北部科学城板块热度升高。预计下半年北部科学城板块将推出多个改善型住宅，比如御东君曜、福成地块等。多个地块集中开发，有利于使该板块尽快成熟。加上平谷线地铁的修建，吸引了更多的人口和资源流入。

3) 大厂：经过春节的成交低点，本月大厂市场恢复人气，成交套数约150套，较上月明显上涨，成交均价约10500元/㎡，较上月基本持平。路劲公园上城产品面积区间合理，继续推出低首付政策，首付可到3万，剩余首付款开发商垫付，吸引购房客户，区域内成交领先。

4) 香河: 本月没有新增供应，市场成交依旧持续低迷，成交仍然仅为个位数，仅五矿万科哈洛小镇项目有营销动作，主推房源13号楼，76㎡二居、89㎡小三居，均价9500元/㎡，送精装修送车位,有少量成交。

5) 固安：新增供应1.34万㎡，成交增加12%，成交均价小幅回落；本月中部城区板块建投御湖园、南部温泉新城板块世茂璀璨天城共新增预证1.34万㎡，结束2023年12月份以来零供应局面；成交约3.02万㎡，集中于北部新城，其中，金融街融府、孔雀城柏悦府降价、特价房力度较大，去化相对较好，环比增加12%；成交均价10345元/㎡，环比下降1%。项目间竞争激烈，降价、零首付、赠送车位等常态化营销手段；零首付、低首付、现房特价，赠送车位及精装修等促销手段持续。

4. 保定：

1) 保定市区：市场乏力，成交延续低迷态势。3月虽然各个项目都在大力促销以价换量，然而客户信心严重不足，项目选择时，除区位、配套、性价比这些基础筛选条件外，购房者会优先选择有实力的品牌房企。本月新江湾城、华中·彩虹城凭借开发商品牌优势及过硬的产品品质，排行保定市区销售前列，长城家园以低总价优势获得刚需客户认可，销售情况较好。近日，石榴新江湾城推出保价政策，据悉这个动作只是石榴新江湾城“龙年安家保障计划”里的其中一项，新江湾城在保定率先推出“保质量、保兑现、保价格”的购房政策，为消费者打造了一个安全、透明、有保障的购房环境。

2) 涿州：市场本月大幅回升，出现“小阳春”表现，在政策的鼓励、各个项目的大力促销、以价换量的持续作用下，部分刚需客户开始出手，本月成交量环比上涨一倍有余，其中学府澜湾三期通过现房销售、华远和府通过特价房源加送储藏间、樾府国际通过央国企背书加工抵特惠等营销方式成为涿州目前为数不多的几个流量项目，月度流速可达30套以上，为市场提供一丝信心，市场的真正回暖可能仍需较长时间。

3) 高碑店：本月市场量价持续低位运行，各项目加大促销力度，客户信心不足，依然持币观望。本月成交量最高的为荣庭水墨紫棠，主要因其高性价比优势。

4) 涞水：连续六个月无新增供应量，市场月均流速同比放缓42%。历经2023年全年以价换量的状态后，2024年目前整体处于持续紧缩状态，3月供应端持续“0新增供应”，当前已连续6个月无新增供应。整体市场均进入以价换量状态，成交均价月均下跌200元/㎡。项目主要顺销，维持原有常规性折扣优惠，暂无新增营销活动。目前涞水县全部成交量集中于中心城区板块，月均成交0.6万㎡，月成交均价为6238元/㎡。以京南首府为典型热销项目，与本地房企嘉兴园北院项目共同领跑中心城区板块销量TOP1、2，TOP3为本地房企兴阳开发的花溪壹号院项目。本土开发商翔海在中心城区板块也无较多竞争对手，当前城区顺销项目仅3个，分别为京南首府、嘉兴园北院及花溪壹号院。去年成交宅地产业新城板块当中的首衡项目，当前项目方持观望状态，不确定入市时间。

5. 张家口：3月楼市有小阳春的迹象，成交面积，成交金额比2月都有显著提升，其中成交面积环比2月增长27.8%，成交金额环比2月增长19.6%，市区的中粮祥云国际、云璟台、宣化的高铁新城，万全的中国铁建·西山国际城、荣盛城，位列成交面积和金额双榜的前五，并且这五个项目的销售面积都突破了1000㎡，这是近17个月以来成交面积top5首次都突破1000㎡。楼市有回暖迹象，后期持续跟踪。其中中粮祥云国际推出特价房活动，云璟台推出送小家电活动，西山国际城推出限时送物业费活动，荣盛城推出全款9折，贷款93折活动，各项目的活动行为也是刺激了购房者的意愿，加上政策的杠杆，楼市渐暖。

6. 秦皇岛：3月份秦皇岛市场成交量止跌回升，成交均价继续走低，市场分化严重，少量核心区改善盘价格相对稳定，其他区域尤其边缘区域低品质楼盘持续降价，市场整体以价换量。中冶·玉带湾5#楼高层加推，户型146-171㎡3-4居，横厅+双阳台设计，一梯一户，均价14000元/㎡。一方南岭国际一期推出特价房，均价7100元/㎡起，本月销售50套左右。

7. 承德：由于“春节返乡置业”不及预期叠加成交周期延长，3月楼市出现小幅提升，市场也进入平稳发展阶段。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目，项目基本进入现房阶段。市场层面，双桥区中瑞鼎峰城成交15套，开发区朗园悦府成交17套，学府嘉园成交14套，虽然楼市有所提升，但项目端仍处于去库存阶段。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力；项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。营销方面也推出“3月植树节互动、到访有好礼送、限时特价折扣、购房享受多重好礼等类营销政策。产品层面，市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。

8. 沧州：3月份无新盘入市，沧州新房市场竞争激烈，团购、工抵、补贴、免月供等促销手段层出不穷，年后“小阳春”直接化身“特惠季”，目前市场成交主力仍是刚需客户，项目层面已经放弃了“等风来”的奢望，而是一致的“主动降”，锦绣天地顶楼单价9开头、凤凰城单价破开万元等等活动不断拉低客户心理预期，性价比成为市场走量的唯一方式。

9. 邯郸：邯郸市场热度降低。供应方面，无新盘入市，创宇紫台加推5#、6#，36套6F洋房产品，面积218/224/230/504㎡四居和六居产品，成交6套，成交均价10800元/㎡。成交方面：刚需客群返乡置业客群散退，成交量减少，加推房源减少成交量下降，成交价格环比上涨。西部板块以刚需为主，东部板块改善产品占比增加。产品营销层面，创宇东望封顶钜惠98折，周均成交套数约1套；天正君悦府二期129和141户型送车位，周均成交套数约3套；4月，随着清明节及5.1前夕返乡置业人群增加，以及以价换量，成交量预计会有增加，成交价格预计小幅下跌。

10.邢台：市场成交量上涨、均价有所下降。本月主城区商品房市场销量较上月有所上涨，主城区商品房销量环比上涨23.74%，同比下降38.91%；成交均价7513元/㎡，环比下降2.39%，同比增长3.17%。

11.衡水：3月住宅市场成交价继续下降，成交量继续回升，春节过后，为孩子上学的落户季到来，带动市场销量回升。销量较好项目基本为学区房，刚需产品，优惠力度较大。其中，南部区域的天正山河玺院、恒茂云玺台约每天去化2-3套。路北区的北斗星城、华园、梅园、昊和沁园、君悦学府；西部区域的保利时光印象、悦湖项目，河东的水岸临台等，基本能达到单盘平均每天1套。

二手房市场

二手房挂牌量增长、供过于求，二手房业主预期降低，二手房价持续下降，降价跑量趋势还将延续，成交主要为刚需和学区改善客群。

1. 石家庄：3月石家庄二手房成交价格较2月均价11354元/㎡略有下降，成交量有所上涨，以价换量持续，二手房市场成交热点仍集中在次新房项目上，主要关注点位置、地段、价格、交通、学区、户型等。

2. 唐山：3月二手房成交均价8552元/㎡，环比下跌1.57%。库存囤积，投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下。

3. 廊坊：

1) 廊坊市区：廊坊市区二手房供销两旺，单月新增挂牌量超过千套，成交量也在“以价换量”下快速上扬，二手房源为了快速变现和流转，业主愿意承担相应亏损，同时库存压力仍在提升，目前二手房挂牌库存已达1.6万套，进入历史新高，二手房市场去化也在逐渐加大。

2) 燕郊：本月二手房成交价格13987元/㎡，环比小幅上涨1%。目前燕郊二手房挂牌量持续高位，成交价格处于低位。随着天气变暖看房人数逐渐增加，刚需缓慢进场，性价比合适的房源成交周期缩短。

3) 大厂：3月大厂二手房在售约9980套，本月新增挂牌约690套，成交约604套，较上月明显上涨%。成交均价10238元/㎡，环比下跌6.9%，同比去年下跌31.3%。成交户型主要为二居占比47%，三居占比38%。

4) 香河：3月香河在售二手房7455套左右，本月新增供应约570套左右，本月销售二手房约500套。本月香河交成交均价7200元/㎡，环比上月上涨1.2%，同比去年下跌6.4%；成交房型主要为二居和三居，分别占比45%、33%。

5) 固安：目前固安二手房挂牌量超过14000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；各房源彼此降价竞争激烈且持续时间长，本月价格环比下降2%。

4. 保定：

1) 保定市区：近期二手房挂牌数量出现大幅增长，但市场观望情绪浓厚，成交情况不及预期，即使是一些区位优越、配套齐全的新增房源成交情况也不甚理想，目前主要通过降价促进成交。关注面积段集中在90-120㎡，关注三居户型。

2) 涿州：客户目前游走在新房和二手房之间，选择更具性价比的产品，部分性价比更高的二手房获得更多青睐，导致本月二手房的成交量大幅回升至500套左右，与去年同期水平基本持平，是新房成交量的2倍左右。

5. 张家口：本月新房市场的回暖并没有直接影响到二手房市场，张家口3月二手房市场较为稳定，成交均价6917元/㎡，价格比2024年2月基本持平。

6. 秦皇岛：本月二手房成交均价10527元/㎡，环比下降0.36%。本月楼市销量有所上升，除了固有的市场周期原因外（开年家长选学区房），业主降低心理预期，降价幅度加大也是重要原因。但相对巨大的存量而言，市场仍承压严重。

7. 沧州：沧州市区二手房业主接受以价换量的客观事实，部分二手房源目前挂牌价格同比已下滑3成左右，而且价格“踩踏”仍然存在，特别便宜的市区二手房和着急出手的次新二手房在市场上已比比皆是，同时刚需客户转向二手房市场“捡漏”，优质高性价比二手房源成为刚需首置的首选。

8. 邢台：3月二手住宅成交均价7866元/㎡，环比下降0.77%，同比下降8.17%。

9. 衡水：3月二手房市场成交量上升，本月价格为6646元/㎡，环比下降0.33%。随着一年一度学区房购房季的到来，本月二手房业主抓紧降价销售，但成交的主要为热门学区房小户型产品。

市场预判

步入2024年以来市场信心仍未恢复，伴随着二手房挂牌量激增，房价打折也难去化的现实困境，整体居民购房热情还在减退。伴随着中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，未来政策措施的落实，预期部分城市或将出现局部热度回升，考虑整个市场购买力修复还需时日，整体仍将延续筑底行情。

备注：数据截止到2024年3月25日

来源：克尔瑞环京楼市公众号