两部委放大招!小产权房迈出合法化排名前列步?

从7月份开始,“住房租赁”频频进入众人视野,无论租售同权,还是智慧住房租赁平台,抑或全租赁宅地,多地都在积极探索推进住房租赁市场。8月28日,又一则政策惊爆问世,引起房地产界轩然大波。 国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。

从7月份开始，“住房租赁”频频进入众人视野，无论租售同权，还是智慧住房租赁平台，抑或全租赁宅地，多地都在积极探索推进住房租赁市场。8月28日，又一则政策惊爆问世，引起房地产界轩然大波。

国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示，未来将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

核心意思就是——集体建设用地建设租赁住房。这里有两个关键词，一是集体建设用地，二是租赁住房。租赁住房，自不用多说，用于出租的房屋。咱重点解释一下集体建设用地。

什么叫集体建设用地？就是村集体的土地，所有权归集体所有，农民享有无限期使用权。但它又不同于集体用地的概念，因为集体用地包含农用地、宅基地等非农用地，范围更大一些。

原来集体建设土地交易仅限本村农民之间，无法进入市场流通，若要入市须经过征用，使之转为国有土地取得国有土地使用权方可。即地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房。

而此次新出台的政策规定，集体建设用地可以建房子用于出租。

划重点！

小编通读了一下《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，感觉比较重要的有以下几点：

1、政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。

《方案》明确点出“不得占用耕地”，不破坏生态，重在消化存量土地，提高存量土地节约集约利用水平。

2、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

这一条说明此举不是心血来潮，而是先行试点，后期还会有更多城市推广。

3、按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（排名前列批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

这一条暗含了试点城市的选择标准，也意味着后期超大、特大城市和发展住房租赁市场试点城市中推广概率更大。

4、试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

这一条最后一句指出集体建设用地建设租赁住房也需要建设相应的配套设施。

5、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

虽说集体建设用地可建设租赁住房了，但不是让个人随意建，而是村镇集体经济组织开发运营，或通过联营、入股等方式建设运营，具体什么方式根据情况而定。

6、集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

《方案》中明文规定“不得以租代售”、“ 不得转租”、“ 防止租金异常波动”，这也限制了房子的用途，只能出租，仍然不能卖，而且租金不能涨幅过大。

7、承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

这一条有着“租售同权”的意思，强调了租房人的权益，起码基本公共服务可享。

平抑房价 利好小产权房？

为了牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，此次两部委联合发力，将突破点放在了集体建设用地上，尚属首例，可以算是中国土地制度的重大变革，打破了唯商品房论的格局，从供求关系层来解决长远问题，有利于平抑房价、租金。

这一点其实很好理解。集体建设用地建设住房，直接用于租赁，省去了中间征收、出让等一系列环节，而且本身集体建设用地成本就比国有土地成本低，又大多位于郊区，故而后期建设投用后的租金也会比市场价低。另一方面，大量租赁房源的入市，一定程度上缓解了住房供需矛盾，有利于降低房价，尤其是郊区房价。再者，对于集体产权拥有者和承租者都是很大利好。

另外有业内人士认为，此举是在为不合法、既成事实的小产权房“背书”，将其纳入管理，给予相应“名分”，是历来受诟病的小产权房迈出合法化的排名前列步。原来购买小产权的业主忐忑的心可以放放了。

该政策出台后，一方面，符合规划的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩，另一方面，有利于提升小产权房的居住质量和安全性，产生规模效应。

但有一点需要明确，集体建设用地与小产权房之间不能完全划等号。简单来说，小产权房范围更大，有些小产权房甚至建在了农用地上，而集体建设用地最起码是符合规划的，“三证”都没有的小产权不在此次规定范围之内。

国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆也表示：“这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而过去所说的小产权房，无论在用地上、规划上、还是建设销售上，都不受法律保护。”

可见，如何防范变相“小产权房”，也是需要注意的问题。