克尔瑞丨2025年1月河北主要城市房地产市场简述

01政策环境

中央发改委、央行、金融监管总局在月内多次表态，将提振资本市场，支持构建房地产发展新模式。地方多地在月内发布政府工作报告，表态将优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率(LPR)3.10%，5年期以上(LPR)3.60%，两大报价均与上月持平。

02土地市场

年初各地供地节奏还是较为保守，土地市场较为冷清，主要成交量集中在石家庄裕华区，从成交价格看，大部分以底价成交为主。当前河北新房市场大部分仍处去去库存阶段，且市场起色有限，土地投资端市场恢复仍需较长时间。

1.石家庄：1月，石家庄土地市场房地产开发用地新增供应2宗，1宗住宅用地、1宗商服用地，其中住宅用地可形成建面10.48万㎡，位于裕华区二环至三环区域；成交方面，共成交15宗用地，1宗商服用地、14宗住宅用地均位于裕华区，用地面积24.56万㎡，可形成住宅建面55.61万㎡，总成交额29.75亿元。其中保利地产获取裕华区核心新地块[2024]074号地，可形成住宅建面14.4万㎡，预计将打造天字系顶级产品，也是保利在石家庄的第五座天珺。

2.唐山：1月市场仅供应一宗住宅用地，位于玉田县；暂无土地成交。

3.廊坊市区：仍处冷静状态；1月廊坊市区成交1宗临空经济区的宅地，为临空集团取地开发，并非纯市场化动作；2024年以来，廊坊宅地成交基本集中在临空经济区，市场化动作较少，在二级市场并未出现转向的趋势背景下，土地市场难有起色。

4.保定

1)保定市区：1月无新增供应，成交1幅纯住宅用地，总建面9874㎡，成交楼板价3372元/㎡，由地方政府平台公司摘得，房企拿地意愿低迷，土地依赖政府托底。

2)涿州：1月供应一宗开发区宅地，位置相对成熟，但起始地价偏高，楼面价在3100元/㎡以上，目前并无企业报名参拍，近两年开发商的对于涿州市场的持续冷淡，态度很难转变。

3)雄安：1月8日，雄安新区官方网站发布了两则土地出让公告，这两宗地均位于雄安起步区的第五组团北部。启动区总部区XACR—2024—023宗地：宗地面积约320亩，约213687.67㎡，土地用途为商业服务业用地，出让年限40年，官方发布的定位主要是打造集餐饮零售、文创、运动、酒店、购物于一体的新中式小镇。另外出让的一宗地为XACR-2024-026宗地，本宗地面积为346731.28㎡，约520亩，土地用途分为三部分，分别是住宅用地、商服用地和新型产业用地，官方发布的定位主要是建设聚集区样板、集中承载区、活力社区等。

5.张家口：在2025年政府工作报告指引下，坚持对房地产市场健康发展的前提下，严格控制土地端供应，保证二级市场平稳过渡，鉴于此方针下，1月只有宣化供应两块住宅用地，其他区域无供应。成交方面，只有万全区成交了6000㎡的小型商办用地，成交方为张家口农村商业银行股份有限公司，用于建设小型金融设施。

6.秦皇岛：1月份秦皇岛住宅用地成交3宗，共计用地面积11.23万㎡，建筑面积13.56万㎡，其中，2宗位于昌黎县、1宗位于青龙县。青资规告字[2024]32号/2024-32地块，位于青龙满族自治县青龙镇大杖子村，用地面积7246㎡，规划建筑面积20288.8㎡，容积率2.8，成交总价2420万元，成交楼板价1193元/㎡。由河北安臻房地产开发有限公司竞得。昌国土告字[2024]6号/昌土（2024）14号地块，位于昌黎县规划东山路以西、甲山以南，用地面积53426.36㎡，规划建筑面积58769㎡，容积率1.1，成交总价13142.88万元，成交楼板价2236元/㎡。由秦皇岛碣阳房地产开发有限公司竞得昌国土告字[2024]6号/昌土（2024）13号地块，位于昌黎县规划东山路以西、甲山以南，用地面积51632.04㎡，规划建筑面积56795.24㎡，容积率1.1，成交总价12701.48万元，成交楼板价2236元/㎡。由秦皇岛滨海投资有限责任公司竞得。

7.沧州：1月份，沧州监测区域内纯住宅土地无供应土地。成交1宗纯住宅土地，位于河间，成交用地面积3.69万㎡，建筑面积6.28万㎡，河间市自然资源和规划局国有土地使用权拍卖出让公告(河交告字[2024]6号)东至求实大街，南至华北石油管理局有限公司，西至小亮牌社区、大亮牌社区，北至胜利路，成交均价4800元/㎡，由河间市世纪阳光房地产综合开发有限公司竞得。

8.邢台：1月份涉宅土地供应0幅；成交涉宅用地1幅，成交建面8.80万㎡，环比下降4.73%，成交总价1.44亿元，环比下降33.19%，楼板价1636元/㎡，环比下降29.87%。

9.衡水：1月土拍市场住宅用地新供应1宗，成交4宗。供应住宅用地1宗，总建面积9.61万㎡，起始楼面价702元/㎡，位于深州市。成交住宅用地4宗，总建面积11.98万㎡，成交楼面价1327元/㎡。分别位于安平县1宗；桃城区1宗；深州市2宗。

03新房市场

恰逢开年初，房企推盘淡季，加之市场并未出现回家置业热潮，房企推盘积极性不高，营销端以价换量成为市场主流，分城市来看总体反应平淡，其中石家庄新房量降价升，保定市区、邯郸依托改善型需求支撑市场。

1.石家庄：1月石家庄新房市场表现量降价升，月末春节来临，市场供应端节奏放缓，项目以小型暖场营销活动为主，需求端表现平淡，供需双降，整体市场表现量降价升。根据克而瑞市场监测，1月共有5个项目平销加推、2个新项目入市，分别为城发投·中交·绿城桂月云峯和盛邦启元，两项目均位于高铁片区。

城发投·中交·绿城桂月云峯规划2个地块，分别为28号地和29号地，此次入市首开的是29号地，29号地共规划9栋楼，其中5栋15-18F小高层、4栋10F洋房，总建筑面积约6.9万方，容积率2.0，共计328户，户型规划小高层125-138㎡三居、洋房150㎡四居；项目北侧为塔北路、东侧为平安大街，距离地铁3号线汇通路站约320米、孙村站800米，外部路网及公共交通较为便利；项目3公里范围内配套主要为北国未来城、市五院、爱尔眼科医院等，交通便利性及整体生活配套较为齐全；产品定位为改善，户型面积段设置为125-150㎡产品，全部三面宽设计、4.3-6米宽厅、次卫干湿分离设计。

盛邦启元规划12栋楼，其中6栋17-18F小高层、6栋9-10F洋房，总建筑面积约8.4万㎡，容积率1.99，共计412户，户型规划小高层143-165㎡三居；洋房143-185㎡三居、四居首次开盘房源：1#、7#、10#、11#，总计150套房源，其中小高层：1#、7#（17-18F）共计70套房源（143㎡70套）；洋房：10、11#（10F）共计80套房源（143㎡40套、165㎡40套）；项目定位为改善，户型面积段设置为143-185㎡产品，全部三至四面宽设计、宽厅设计。

2.唐山：市场低迷，成交稳中有降，1月暂无供应。成交面积9.61万㎡，环比下降11.02%，成交均价9928元/㎡，基本持平，预计2025年2月房地产市场供求量价跌幅有望收窄，走平稳路线。

3.廊坊：

1)廊坊市区：1月市场受春节影响，成交仅在230套左右，同比去年略有下滑，市场去化压力较大，1月恒基云庭、阳光郡、阳光郡上院3个项目取证126套，全部顺销入市，增加产品丰富度，吸引客户转化。1月的销冠仍为龙河高新区的金融街金悦府，同时广阳区的新世界家园以7500元/㎡的高层产品价格成为1月“黑马”，低价的营销使其跻身市场前列，以价换量成为市场的主流，客户也是选择更有“性价比”的项目。

2)燕郊：1月新房市场无新增供应，成交量环比下降10%，跌幅逐渐缩小，成交价格趋于稳定。1月售楼处到访人数有所下降，但地铁板块新房仍保持持续热销势态。营销方面，售楼处新春不打烊；受春节假期影响，售楼处到访量下降。部分在售项目推出新春福利，送车位等优惠活动。对于燕郊而言，25年加快轨道交通平谷线建设，畅通一体化交通网络。到时从燕郊到北京城市副中心仅需9分钟，将有效缓解跨界道路交通压力，大幅提升跨界通勤效率，燕郊当前不高的价格对北漂依然有较高吸引力。

3)大厂：受春节假期影响，1月大厂成交量较2024年12月微降，成交套数约100套，成交均价约11000元/㎡。早安北京、万科新都荟项目成交量区域领先。

4)香河：1月香河市场人气依旧惨淡，整体成交量维持在个位数，香河新房成交均价保持在9500元/㎡左右。旧改层面，2025年1月22日，香河市人民政府发布了闻庄村、五百户村改造项目建设工程设计方案批前公示。建设单位：香河辰康房地产开发有限公司。项目地址：香河县承沧路东侧，睿慈街北侧。建设内容：新建27栋住宅楼、1栋幼儿园及5栋配套楼、地下车库及地下室。总建筑面积133427.56㎡，其中地上建筑面积95069.93㎡。

5)固安：供应减少9.8%，成交减少36%，成交均价上涨1%；1月新增预证2.21万㎡；成交约3.13万㎡，集中于中部城区及北部新城板块，其中，宏强水木清华、金都樾府及盛锟楠石郡成交排行前列，成交环比减少36%，成交均价9381元/㎡，环比下降7.04%。当前固安零首付、低首付、现房特价，赠送车位及精装修等成为常态化营销手段。对于今年而言，从供应端来看，固安2025年新房供应不多，主要是已批土地的继续开发。存量新房集中在固安南城，由于地价成本加营销成本较高，开发商新开楼盘动力不足。而二手房市场挂牌库存预计会持续增加，一方面是已交房未下房产证以及未满二的房子集中上市，保守估计到2025年底挂牌量将从目前的1.3万套增加到1.8万套。从需求端分析，固安新房主要面向初到固安的北漂刚需群体，但北京人口近几年下降，溢出的北漂群体成长放缓。不过政策对刚性和改善性住房需求的支持，会在一定程度上刺激购房需求，尤其是总价便宜、依赖自驾通勤的次新房，如莱茵河谷、唐顿庄园、剑桥郡8期等，在2024年销量良好，这类房源在2025年可能依然会受到市场青睐 。

4.保定：

1)保定市区：1月成交面积约7万㎡，成交约700套左右，环比小幅增加，均价11600元㎡左右。客户以换房需求为主，集中于少数高品质楼盘。如卓正·御景风荷定位改善型需求，成交均价13000元/㎡，价格小幅上涨。由于为春节月，华中·花溪北岸、国今风华、华远·中国府、源润·柒星园、卓正·颐和雅园等多个项目推出春节特惠。当前保定楼市仍处调整周期，人口外流、产业薄弱等问题短期内难解，新房市场依赖促销勉强维稳，其中改善型需求支撑，高品质项目（如卓正·御景风荷）表现亮眼，显示局部市场仍存机会。而政府收储存量房用于保障性住房，可能进一步挤压刚需和二手房市场空间。保定短期内房价或继续阴跌，但跌幅可能收窄。若政策端加大存量盘活力度（如城市更新、保障房建设）或为市场注入新动能，但需关注政策落地效果与市场信心的匹配度。

2)涿州：1月受春节影响较大，环比下滑近70%，同比下滑50%左右，虽然各个项目仍然保持着以价换量的促销动作，但受春节置业动作放缓的影响，流量仅集中在零星几个高性价且为央企开发的项目，更多客户都在等年后的更多利好出台。当前涿州开年市场仍在下滑通道，市场信心严重不足，2024年的各项顶层政策利好对于涿州的作用较小，涿州市场的恢复需要全国大市场的信心恢复以及经济的复苏回升，这个过程会非常漫长。

3)高碑店：1月成交约70套，成交均价6500元/㎡，其中，鹏润原著项目表现相对突出，均价6100元/㎡，主力户型为92㎡两居以及105-139㎡三居。新房市场低位运行，一方面是由于整体市场环境不佳，客户购房意愿不高；另一方面，市场上新房供应与需求之间的匹配度有待进一步优化，部分房源的户型、价格等因素未能精准满足消费者需求。预计短期内市场仍将维持低位运行状态。受宏观经济环境以及房地产行业整体下行趋势的影响，客户对市场信心不足，大多持观望态度。这种观望情绪预计还将持续一段时间，后续市场大概率会持续低位震荡。

5.张家口：1月，传统的春节，也是近年来楼市政策环境最为宽松的时期，虽然各项目出台了一些针对返乡置业的优惠政策，但是全市市场较为冷清，返乡置业潮并未出现，1月份张家口房地产市场仅成交8200㎡，成交价格比12月份微降了1.6%，1月全市仍没有新盘入市，成交区域只有张家口市区和万全区，其他区域基本都无成交。

6.承德：1月市场有所放量，临近春节期间各项目也在积极推盘，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力，成交客户仍以地缘去化为主。保交楼方面，恒大悦府、荣盛锦绣学府项目基本进入工程收尾阶段，交投·雲庐部分楼栋主体建设进度已到中高层。今年春节假期，楼市整体表现稳定，同比有所增长，但仍未达到2021-2023年的历史水平；市场表现出止跌企稳的迹象，预计成交规模将有望进一步增加；但消费者购买力和市场信心恢复仍不够充分，市场库存压力较大，政策效应逐渐减弱，楼市仍迫切期待政策的持续支持。

7.秦皇岛：1月份秦皇岛市场成交量价均下降。临近春节，开发商虽然也有营销活动，但力度不大，仅新开的低价刚需项目有走量，因此1月市场成交量价均为下降趋势。1月秦皇岛新开盘项目2个，均为刚需刚改产品，其中福港御景项目开盘3栋高层房源，主推80-124㎡户型，毛坯交房，准现房，均价79000元/㎡，最低6300元/㎡起。其中，各栋楼6层以上基本售罄，6层以下房源剩余在一半以上。项目拥有学区优势，并以明显低于周边二手房的价格，成功取得了良好的去化成绩。

8.沧州：1月份，沧州楼市市场供求环比2024年12月成交量持平，春节推出促销活动，以价去量。中心城区新华区、运河区成交量价高于其他区域，周边区县成交以黄骅、任丘、河间为主。

9.邯郸：市场供求稳定，同比去年，成交增加，无新盘入市，成交价格稳定。供应方面，招贤·桃源里加推8#，72套18F小高层产品，面积108㎡小三居，成交8套，成交均价9600元/㎡。成交方面：临近春节，多个楼盘推出春节促销活动预热。东部板块前期新开项目后续加推，去化维持稳定。市场对改善型住宅需求稳中有升。荣科·东城悦郡、惠山·西郡府等多个项目利好不断，有利去化增加。成交价格平稳。2月预计春节返乡置业将继续，成交量增加，成交价格微降。

10.邢台：1月主城区商品房市场销量环比上涨10.22%，同比上涨15.66%；成交均价8159元/㎡，环比上涨2.20%，同比上涨6.81%，均价维持平稳。2025年邢台新房供应量或因房企拿地、开发放缓而下降。房企为脱颖而出，将提升产品品质，注重房屋设计人性化与实用性，加大小区规划和配套建设投入。

11.衡水：1月衡水市住宅市场无新开盘项目，仅2个项目加推，市场整体成交量价继续下行。加推项目为：2024年12月刚开盘的宏达天悦，纯改善盘，150-396㎡户型洋房产品，均价7500元/㎡；龙樾中湖，44-71㎡1-2居，总价28万起，以学区为卖点。1月虽然临近春节，衡水楼市延续冷淡行情，虽然开发商仍在积极营销，但看房客户稀少，成交量惨淡，仅个别高端改善项目如晟泰·兰园等仍有稳定客户量。预计若无新政策利好刺激，一二手房市场2月份仍将延续低位运行趋势。

04二手房市场

二手房挂牌数量居高不下，多数城市仍处于低位运行区间，但总体来看，二手房市场优于新房，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。

1.石家庄：2025年1月石家庄二手房的挂牌均价为11459元/㎡，环比下跌0.54%，同比去年下跌6%，整体呈现小幅下跌的趋势。

2. 唐山：2025年1月唐山二手房成交均价8121元/㎡，环比下降2.4%。投资客退出市场，房东卖房意愿较大，二手房挂牌数量居高不下，购房者压缩空间加大。

3.廊坊

1)廊坊市区：二手房市场受春节影响较大，挂牌和成交都有所停滞，2025年1月廊坊市区供求均环比下滑4成左右，但同比表现仍处较优状态，成交同比增长5成以上，今年二手房市场仍将为主力，且将明显优于2024年的市场表现。

2)燕郊：2025年1月燕郊二手房成交价格12568/㎡，环比小幅上涨1 %。二手房挂牌量居高不下，老城区和燕顺路板块房源较多，没有配套优势的老破小逐渐被市场抛弃，整体看买卖双方各持观望状态。

3)大厂：2025年1月大厂在售二手房约9660套，1月新增挂牌约875套，成交约205套，成交量小幅下降。成交均价9000元/㎡，较2024年12月小幅上涨。

4)香河：2025年1月香河在售二手房6890套左右，1月新增供应约1175套左右，1月销售二手房约100套，较2024年12月下降26%。1月香河交成交均价约5500元/㎡，与2024年12月小幅下降。

5)固安：挂牌量巨大，成交疲软，价格环比上涨1.78%，同比去年下跌20.81%；目前固安二手房挂牌量超过13000套，北部、中部各投资客集聚小区挂牌在售量均在200套以上，多者则超过500套；挂牌量远超市场需求，去化压力巨大；来自新房市场持续降价及各优质房源降价抛售，2025年1月固安二手房均价为8443元/㎡，环比2024年12月上涨1.78%，同比去年下跌20.81%。

4.保定：

1)保定市区：2025年1月保定二手房均价8378元/㎡，环比下跌0.32%，成交持续低迷。购房者更关注居住品质，投资属性弱化，降价房源仍难吸引买家，市场陷入“有价无市”困境。与一线城市二手房成交回暖不同，保定受人口流失、产业支撑不足影响，二手房流动性进一步降低。

2)高碑店：二手房由于市场供应量大，老破小”二手房房东急于抛售、议价空间增大，均价为7095元/㎡，环比下降0.14%，市场通过“以价换量”维持一定活跃度。在二手房市场中，价格成为影响成交量的关键因素，房东通过降低价格来吸引购房者，一定程度上提升了市场的交易活跃度，但整体市场仍处于低位运行区间。

3)涿州：二手房市场受到春节的影响，环比下滑1/4左右，同比下滑1成以上；虽然有所下滑，但流速仍在500套以上，绝对值远高于新房，二手房仍是涿州市场的绝对主战场。

5.张家口：2025年1月张家口二手房市场成交套数比2024年12月份上涨了4.1%，成交价格上涨了3.2%，均价6989元/㎡，市场有一定回暖。

6.邢台：2025年1月邢台市二手房均价为6599元/㎡，环比上涨0.12%，同比下降3.47%。

7.衡水：2025年1月衡水二手房市场挂牌价格6312元/㎡，环比下跌0.11%。二手房市场成交量价仍在低位，市场观望情绪浓厚，去化压力仍然较大。

05市场预判

随着房地产市场积极因素不断累积和展现，市场信心和购房预期也在逐渐增强。但河北众多城市整体库存形势较为严峻，受经济预期和收入影响，市场依然面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。在较长的一段时间内，去库存并严控增量仍将是区域市场发展的主基调之一。

备注：数据截止到2025年1月25日

来源：克尔瑞环京楼市公众号