佳兆业集团控股副总裁刘策:中小房企弯道超车难度增大

来源：时代周报记者 胡天祥 发自广州

“疫情期间，一季度全国商品房成交面积降至历史冰点，但从二季度开始，降幅逐月收窄。”11月18日，在由广东时代传媒集团主办的“2020中国地产时代百强论坛”上，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策告诉时代周报记者，后续在信贷宽松态势延续、供应放量等因素推动下，预计全年市场有望继续冲高。

市场交易规模回温的同时，“三条红线”所带来的影响，在今年10月进一步显现。

来自克而瑞的数据显示，受8月“三条红线”落地影响，房企10月普遍放缓拿地节奏，10月房企单月拿地规模环比急降27%，同比降幅也超两成，达21.2%。同时，10月房企境内发债总规模约344亿元，环比下降48%。

“三道红线”管控下，不仅房企融资规模直接受限，而且穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况将全部纳入监管体系。”刘策表示，在此背景下，中小房企生存空间将进一步遭受挤压，弯道超车难度亦将变大。

时代周报：总结2020年的房地产市场，你会用哪几个关键词？

刘策：韧性—市场需求韧性较强。二季度开始，全国商品房成交面积降幅逐月收窄，截至10月，商品房销售面积133294万平方米，已追平去年同期。

突出—城市群逻辑突出。自去年2月都市圈战略正式在国家层面确认，我国城镇化进程加速进入城市群时代。疫情期间，大湾区、长三角、京津冀为主等城市群韧性更强，销售规模虽有下降，但降幅明显小于全国整体；疫情过后，主要城市群不仅率先恢复走出疫情影响，且成交规模增速明显高于全国整体水平，呈现分化之势。

刚需—调控保障刚需。上半年，在部分城市出现房价涨幅扩大等现象的背景下，多个城市接连释放调控信号，但对刚需倾斜政策较以往更明显，典型如针对“无房家庭”设置房源比例保障。

时代周报：你在之前的采访中说，原来佳兆业很关注投融，但其实现在想靠投融去赚钱已经很难了。该怎样理解这句话？

刘策：从今年前三季度行业数据可见，大部分房企已出现利润下滑，说明房企赚钱变得越来越难。投资端，土地红利不再，政策力度保持、备案限价管制，而地价居高不下，土地红利难以实现；融资端，金融红利不再，特别 “三道红线”管控下，房企融资规模直接受限，营收也将随之放缓。

时代周报：在控制投融业务的同时，哪些业务是佳兆业正在或者准备加大投入力度的？

刘策：佳兆业围绕大健康、大文体，围绕三大赛道布局，并重点通过资本市场做多元化的布局。另外，目前资本市场对房地产估值偏低，分拆上更能体现多元产业合理估值，释放产业资本市场价值。同时，房企借力资本市场可快速布局熟化新产业，抢占发展制高点。