济南:宅地原则上不搭配其他用途土地出让,商办地不得建公寓

来源 澎湃新闻 记者 李晓青

3月1日，山东省济南市自然资源和规划局发布《关于加强经营性用地出让管理的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中提到，教育设施用地应先行供地或与关联地块同步供地，商品住宅用地原则上不得搭配其他用途土地出让，商业办公用地不得建设公寓式办公。

《征求意见稿》称，加强经营性用地出让全生命周期管理，以提高土地利用质量和效益为目标，以土地出让合同和监管协议为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

《征求意见稿》的适用范围包括济南市区内新增的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地。

在土地储备和供应方面，《征求意见稿》提出，要实施土地统一储备，由济南市自然资源和规划部门负责根据城市建设发展和土地市场调控的需要，依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用年度计划等，合理制定年度土地储备计划。对于依法收回或收购的国有土地，已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地和其他依法取得的土地，统一纳入市级土地储备库管理。未经储备的经营性用地原则上不得进入土地一级市场供应。济南市土地储备机构负责统一对储备土地进行入库和出库管理。

另外，对于重点行业企业关闭搬迁地块，以及用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地地块，由土地储备项目承接主体依法依规完成土壤污染状况调查，在前期开发之前已完成的不再开展。

《征求意见稿》认为，要加强项目开竣工时间管理要求。自然资源和规划部门应结合建设项目的建筑体量、规划建筑设计、管理要素等条件，合理约定开工、竣工时间，并可按照土地出让价款的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金金额。对于逾期未开工满一年的项目，应及时开展闲置土地调查和认定，合理界定土地闲置形成原因，依据原国土资源部发布的《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。

对于商品住宅用地中配建的租赁住房的建设，要求明确租赁住房的同步建设、同步配套、同步交付、建成后无偿移交等要求。

在土地出让价格方面，出让人应根据土地熟化主体意见、土地评估价格、土地市场情况等，在市场评估分析的基础上，结合经营性用地全要素管理要求，经集体决策，综合确定拟出让地块出让起始价。协议出让价格不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，该意见稿中对后续商业用地和商业办公用地的开发面临约束，其不能建设公寓式酒店项目和公寓式办公项目。此类产品是这两年打擦边球比较多的产品，也干扰了市场交易秩序。通过此类规定，有助于提前警示房企，真正规范相关项目的运行。另外，住宅用地后续更强调单一属性用地的供应，尽量不采取混搭的模式。对于此类住宅用地来说，往往也是开发商比较欢迎和喜欢的。过去一些土地混搭了商业和办公用途，导致了新的库存出现。所以在土地出让方面明确此类要求，能够促进此类用地的更好交易，也比较吻合房企的投资心态。