地产跨界玩出新花样:保定房企创新营销能否破解库存困局?

2025 年尾声，保定房地产市场正深陷 “量价齐跌 + 库存高企” 的双重泥沼。中指研究院数据显示，11 月保定新建商品住宅均价 8685 元 / 平，同比下跌 2.00%，主城区成交仅 484 套，同比大幅萎缩 31.7%；二手房市场更是承压严重，5.2 万套在售房源形成高压库存，样本均价同比下跌 7.78%。在购房者观望情绪浓厚、市场供需失衡的背景下，传统降价促销已难奏效，各大房企纷纷转向创新营销，一场覆盖刚需与改善群体的 “花式突围战” 正式打响。

2025 年保定楼市持续深度调整，新房与二手房市场均面临不小压力。新房市场方面，2025年11月，保定新建商品住宅均价为8685元/平，环比下跌0.37%，跌幅较上月扩大0.23个百分点；同比下跌2.00%，跌幅扩大0.41个百分点。成交量同样不容乐观，当月主城区商品住宅成交约484套，成交面积6.55万㎡，环比减少1.7%，同比大幅减少31.7%。价格指数连续下滑，成交量同比大幅萎缩，客户观望情绪成为常态。

来源：中指研究院

二手房市场同样面临压力。目前保定二手房在售房源达52,385套，市场呈现出明显的“橄榄形”结构——单价7000-10000元的主流房源占比43.7%，成为市场交易主力。11月二手房样本均价8465元/平米，同比下降7.78%。超 5 万套的庞大库存量为购房者提供了充分的议价空间，也加剧了新房的竞争压力。

由以上数据可以看出，保定楼市的年末困境，本质是长期深度调整后的供需失衡集中爆发。

从供给端看，二手房市场 5.2 万套在售房源形成 “堰塞湖”，且呈现明显的 “橄榄形” 结构 —— 单价 7000-10000 元的主流房源占比 43.7%，与新房市场形成直接竞争，进一步挤压了新房的定价空间。

从需求端看，购房者观望情绪成为常态，一方面受价格下行预期影响，不愿轻易入场；另一方面，改善型客户面临 “旧资产难处置、新首付压力大” 的现实痛点，刚需群体则对性价比与配套资源提出更高要求。量价齐跌与库存高企的恶性循环，让 2025 年最后一个月成为房企冲刺业绩、回笼资金的 “生死线”，也倒逼营销模式从 “单纯降价” 向 “精准破局” 转型。

面对市场困局，保定房企摒弃了简单粗暴的降价套路，转而从客户需求出发，推出一系列兼具实用性与创新性的营销手段，形成了 “精准适配 + 体验升级 + 资源整合” 的三维破局路径。

1、精准破解改善痛点：“旧车/旧房换新房” 激活资产流动性

中国府推出的 “旧车/旧房置换新房” 计划，成为年末营销的 “出圈之作”，其核心逻辑在于精准击中改善型客户的资产盘活需求。在当前市场环境下，不少持有 闲置房屋 或车辆的改善家庭，面临着旧资产变现难、换房首付压力大的双重困境。而中国府项目 以专业评估团队与 “置换金额直接抵扣房款” 的一站式服务，将房屋车辆高效转化为购房首付，既盘活了客户的闲置资产，又直接降低了改善型置业门槛，让 “旧车旧房变新家” 的需求落地，实现了企业服务与政策导向、客户需求的同频共振。

这一创新实践跳出了地产行业 “单纯降价促销” 的传统框架，印证了 “解决痛点比盲目让利更有效” 的营销逻辑。它不仅为中国府吸引了大量改善型客户，提升了项目去化效率与品牌差异化优势，更给行业带来深层启示：在市场竞争加剧的背景下，地产营销需打破行业边界，通过跨界资源整合、精准洞察客户资产盘活需求，实现从 “产品推销” 到 “价值创造” 的转型。这种多方共赢的模式，既释放了潜在购房需求，也为内需升级与地产行业健康发展注入了新活力。

2、潮流体验升级：“人居 + 潮流” 打破传统宣传框架

如果说中国府的营销主打 “实用主义”，紫钰府则以 “潮流体验” 开辟了新赛道。紫钰府联合领先体育跨界合作，打造保定首家人鱼基地，将 “人鱼潜水” 时尚运动引入社区，跳出了传统地产宣传框架。人鱼基地让社区从 “居住空间” 升级为兼具潮流体验与社交互动的 “生活平台”，既为项目注入活力，也以差异化竞争力展现了地产从 “卖房子” 到 “卖生活” 的转型趋势。

3、资源整合高阶玩法：“科技 + 教育” 构建核心价值壁垒

深圳园的营销则堪称 “高阶操作”，通过资源整合与价值赋能，构建了难以复制的核心竞争力。近日，保定深保实验双语高级中学签约落子深圳园，发布会现场不仅举办了战略签约仪式，更通过人形机器人与机器狗联袂演绎《未来方程式》，直观展现了项目的科创资源优势，同时呼应了学校 “科技 + 教育” 的核心办学特色。目前，深圳园已相继落地幼儿园、小学及双语高中，优质教育矩阵成型。这种营销模式跳出了单纯的项目宣传，而是通过整合教育、科技等稀缺资源，向市场传递 “生活配套 + 未来潜力” 的双重价值，既吸引了重视教育的刚需家庭，也赢得了关注资产增值的改善客户，印证了 “资源赋能是地产营销的长期逻辑”。

业内人士分析，保定年末这场 “花式营销战”，本质是市场供需博弈的集中体现，也折射出当前楼市的三大核心趋势。

首先，刚需与初级改善仍是市场主力。从数据来看，单价 7000-10000 元的房源交易活跃，表明这部分客群的购房需求仍在释放，只是更趋理性，对价格、配套、性价比的要求更高。

其次，营销创新从 “形式” 走向 “本质”。无论是 “旧车换新房” 还是 “人鱼基地”，其核心都是围绕客户需求展开 —— 前者解决资产流动性痛点，后者满足生活方式升级需求，这种 “精准适配” 的营销模式，效果远胜于单纯的降价促销。

最后，市场将加速 “分层” 与 “分化”。随着营销创新的深入，具备核心资源（如教育、地段）、产品力过硬、营销精准的房企将脱颖而出，而缺乏差异化优势、依赖传统降价的项目，可能面临更大的去化压力。

对于保定楼市而言，这场年终营销战不仅是 2025 年的收尾，更是 2026 年结构性回暖的铺垫 —— 只有真正读懂客户需求、做好资源整合、实现价值赋能，才能在市场调整中站稳脚跟，赢得长期发展的主动权。