昔日百强房企宣布破产4个月,17项资产起拍价5.5亿元

来源: 时代周报 记者：胡天祥

一则财产拍卖通报，让沉寂了四个月的“光耀集团破产案”再次回归公众视野。 

1月20日，据“光耀集团管理人”微信公众号披露，根据程序，拟在阿里拍卖破产强清频道处置光耀集团名下17项破产财产，起拍总价近5.5亿元。

起家惠州、曾连续三年荣登“中国房地产企业百强”榜单的光耀集团，在2014年曝出资金链危机之后，如同多米诺骨牌一样迅速坠落。

“再有3至5亿元资金，光耀就能缓过来”，“只要能找到银行支持，光耀还是有信心渡过冬天”，“只要能让项目全面复工，保障小业主的权益，光耀愿意接受收购”，透过媒体采访，光耀集团董事长郭耀名向外界展示了自己并不甘于“躺平”的决心，但其心心念的“白武士”最终还是没有出现。

2021年9月，光耀集团正式宣告破产。

从销冠到破产

郭耀名原名郭赞明，60后，籍贯汕尾。1990年，他从惠阳师专（现惠州学院）经济管理专业毕业。

1999年，郭耀名下海经商。2002年，光耀集团成立，注册资本1.21亿元。凭借过人的经商天赋，郭耀名仅用了5年时间，便将光耀打造成为惠州房产销售冠军。

（郭耀名）

2008年，光耀集团迈入快速发展阶段，是年销售额7亿元，次年便升至16亿元，2011年更是达到60亿元。也就是在2011年，郭赞明正式改名为郭耀名，取意为“光耀基业、名扬四海”。

一片向好的光景让郭耀名喊出“2012年完成销售总额150亿的宏大目标”。郭耀名曾说，房地产的门槛不太高，有了创新和速度，如果胆子大，谁都可以做房地产。

2011年，光耀集团斥资20多亿元拿地，在全国上马10多个项目，包括8个超千亩的大盘。但正是这些大额支出，给光耀埋下了祸根。2011年，房地产调控政策来袭，涉房贷款收紧，这让快速扩张的光耀措手不及，资金链开始吃紧。

面对困境，“胆大”的郭耀名不惜选择利率较高的民间借贷。以公开的周勃与光耀集团借款合同为例，当时光耀与其约定，借款6000万元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率为每月2%。

民间借贷进一步加剧了光耀集团的资金危机。2014年初，光耀在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工、濒临倒闭消息。虽然光耀为了项目复工做了不少努力，但终是杯水车薪。

2017年，光耀集团向惠州市中级人民法院申请破产重整。次年的通报则显示，截至2018年5月2日，共有1172家债权人向管理人申报债权，申报总额逾人民币213亿元。

2021年9月8日，惠州中院裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。

光耀做错了什么？

光耀集团由盛及衰，特别是资金风险一步一步爆发的轨迹，给房地产企业带来了风险启示。

首先是发展战略激进。从2009年开始到2012年的快速发展阶段，光耀集团在一定程度上达到了规模扩张的目标，但扩张时机欠佳，速度太快，导致资金风险不断累积。据其控股子公司*ST新都2013年年报披露，光耀地产2013年全年实现收入45亿元，净利润4.8亿元，全年净现金流量为-1.23亿元，同时还有大量的土地等待开发，资金压力不言而喻。

在主营业务现金流紧张的同时，2011年，光耀又投入10多个亿两度买壳上市。由于政策等原因，两个上市计划最终均告失败，这再次增加了光耀地产的资金压力。

“光耀这几年的发展方向和战略出了致命差错，摊子一下子铺得太大，加上市场下行，整个市场的房子都不好卖，这是雪上加霜。”2014年时，郭耀名在接受媒体采访时坦言。

（郭耀名）

光耀曾经发生的问题，时至今日在行业内依然是个警醒。中金公司的一份报告指出，2021年以来，部分放弃为追求规模扩张，高杠杆进入新的区域且高溢价率拿地，相关政策收紧后，项目盈利效率下降、去化放缓，但债务刚性到期，因而引发流动性紧张。

第二是民间借贷。北京排名前列会达风险管理科技有限公司研发部总经理汤滢曾撰文指出，为了缓解资金紧张的问题，光耀集团开始了大量的民间借贷，高额的资金成本成为最终导致其现金流断裂的直接原因，最终爆发的偿债风险和信用风险，也堵上了光耀集团从银行贷款融资的渠道，迫使光耀做出愿意接受一切企业收购的声明。

对此，郭耀名不否认，早在2014年时他就表示，从2011年开始，光耀就借了大量的民间借贷，总共占光耀整个融资规模1/3。一般企业民间借贷只用2—3个月，而光耀用的时间长。“借了15亿元左右，光利息就高达十几亿元。”郭耀名公开表示。

资金成本高企，是不少违约房企的共性特征。中金公司指出，2021年有部分违约房企发行人美元债融资占比达到45%以上，融资成本几乎在10%以上，这类本身融资渠道相对单一的房企在美元债市场违约增加、风险偏好下降的过程中，会迅速失去外部融资补充，容易招致流动性风险。