监管层发声,地产股“打鸡血”,对房地产信心能否重建?

来源：排名前列财经 作者：郑娜

地产板块又上演了一波“过山车”行情。

3月16日开盘，AH股的地产板块延续下跌行情，多家房企股票盘中大跌；但随着监管层会议的召开，对房地产再度释放暖意，资本市场情绪迅速扭转，午市开盘后地产股随之振奋，如久旱逢甘霖般迅速反弹。

截至收盘，房地产（申万）涨3.02%，126只成分股中有117只上涨；恒生地产建筑业指数涨6.3%，99只成分股中91只上涨，新城悦服务、华润万象生活涨幅超25%，旭辉集团控股更是从下跌超14%反弹至大涨超23%，剧烈震荡逾40个点。

盘后新华社消息称，财政部有关负责人就房地产税改革试点表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

相较于资本市场情绪的快速反弹，对于行业来说，在房企融资渠道不畅的环境下，更重要的修复基点仍在销售的回暖、市场信心的修复。

就目前来看，政策底早已在2021年末、2022年初出现，此后房贷利率和放款周期等层面的改善持续进行，但当前市场仍处于筑底阶段。

国家统计局发布的数据显示，1-2月全国商品房销售金额同比下降19.3%。多位业内人士认为该数据较预期好，但“要认清当前地产基本面尚未出现明显的复苏迹象，”有分析指出，当前房企信心不足导致推盘减少、购房人信心不足和疫情反复等因素影响，扭转下行惯性仍需更多政策发力。

股市一日过山车

地产板块的下挫态势，在3月16日上午开盘时仍在延续，AH股的多只地产股开盘后明显走低。

港股方面，融创中国（01918.HK）较大跌幅近20%；旭辉集团控股（00884.HK）盘中跌超14%，碧桂园（02007.HK）也有超10%的下挫；A股方面，保利发展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）则低开低走，较大跌幅在6%左右。

整体来看，上午收盘前，房地产（申万）、恒生地产建筑业指数皆出现超1%的跌幅。

午后，新华社发布消息称，3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。该会议提及，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险的应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行和银保监会均召开会议传达学习国务院金融委专题会议精神，并研究部署贯彻落实工作。

关于房地产，央行提及，要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力；银保监会则强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

地产股随之振奋，掀起一波强势反弹。截至收盘，房地产（申万）涨3.02%，恒生地产建筑业指数涨6.3%。

其中，旭辉股价从下跌超14%扭转为大涨超23%，融创盘中较大涨幅也达15%以上，龙光集团、中国奥园涨幅超20%，龙湖、碧桂园、世茂等内房股亦放量大涨；A股市场，宋都股份、新华联、泰禾则触及涨停。

今日午后的市场走势，与过去多日地产股的下挫态势形成了鲜明对比。

东财Choice 数据显示，截至3月15日收盘，A股房地产（申万）涨下跌7.25%，恒生地产建筑业跌7%；3月14日收盘，两个指数亦分别下挫2%、5.78%。

就在3月15日，消息面上无明显利空的情况下，A股地产板块还迎来了一轮大跌，包括金科股份、新城控股、招商蛇口、滨江集团、金地集团、保利发展、中交地产等在内的多只地产股跌停，大悦城下挫9.64%，信达地产和华夏幸福跌幅均超8%。

值得一提的是，行业龙头万科的股价自2021年以来进入下行通道，从32元的高位走低至15元左右，15日收盘时以超8%的跌幅收于14.8元/股。有投资者称“万科合伙人账户疑似将爆仓”。

公开信息显示，盈安合伙和盈嘉众代表万科的事业合伙人计划持有上市公司股票。截至2021年9月4日，两个股东累计质押股票数量占各自所持股票的比例为75.46%、100%；而据东财choice估算的平仓线为14.84元。

这也就意味着，以16日14.45元/股的股价较低点计，万科的合伙人账户存在被平仓的风险。所幸，受利好消息影响，万科A股价止跌回升，截至16日收盘，已涨至15.51元，涨4.8%。

盘后，证监会亦表示，将继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。

信心尚需缓慢修复

尽管资本市场信心提振明显，但业内对于短期行业前景依然不太乐观。有业内人士向排名前列财经表示，短期内并不会反馈到销售市场。

“今天的会议有对预期的引导作用，对股市的影响立竿见影，但是对于楼市、对销售市场的拉动作用，还需要其他动作的配合，比如地方政策放宽、各行各的落地的宽松政策执行到位、银行不予抽贷、断贷，各项贷款正常化等。”亿翰智库研究总监于小雨认为。

事实上，政策底在2021年底、2022年初便已出现，监管层多次释放了松绑政策。近期有菏泽降低首付比例，苏州首套房贷利率降至4.6%，郑州放松“认房又认贷”等较大力度的托底政策陆续出台。

也有部分城市已出现回暖的迹象，北京、上海、南京等城市近期的成交量有所上升。排名前列财经从多家房企处了解到，其布局市场有些许回暖的迹象，来访量有所增加。“2月底看3月都很积极有希望。”某华东房企内部人士表示。

但整体来看，楼市信心回归仍旧不太明显，房地产交易规模目前还在下行通道中。

中银证券研报显示，1-2月全国商品房销售金额1.55万亿元，同比下降19.3%，较12月降幅扩大了1.5个百分点；同时，销售均价也大幅下降，同比降幅高达10.7%，是2009年来的较大降幅，说明市场在“以价换量”，反映出当前地产销售基本面仍然较弱。

而业内普遍认为，这轮周期修复的起点在于销售。西政资本指出，尽管监管层对信贷政策已有所放松，但房企融资环境的根本性改善，或者房企普遍性的融资好转，最终还得取决于楼市预期的扭转。中信证券也认为，市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎。

国泰君安地产行业分析师谢皓宇认为，在以往周期中，若进入宽松周期，随着房企融资恢复、土地市场企稳，楼市也将逐步企稳，并伴随居民的贷款行为见底回升。“而本轮周期对房企端的支撑明显弱于以往任何一轮周期，更多依赖于需求端的政策来支撑楼市的下行。”

“若只对居民端进行支持，在经济环境有压力的情况下，居民预期的扭转难度会大幅度提升。”谢皓宇认为。

不过，当前需求侧政策空间较大，例如房贷利率加点水平较高，实际利率的下调具备较大空间。“历史证明，按揭贷款利率和销售表现紧密相关。”中信证券指出，目前市场仍处于筑底阶段，预计销售可能在二季度见底反弹。

中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向调整外，政策还可在引导问题房企资产处置等予以支持，包括提升优质龙头收并购意愿、纾解房企信用端风险等。

银保监会今日便提及，要坚持“房住不炒”的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

某TOP10房企人士向排名前列财经表示，过去市场的信心其实很重要的是来自对房价持续上涨的预期，现在这个预期在大部分城市已经很难维持了，未来需要构建一个新的行业逻辑来稳定预期，“这个预期可以是资产保值增值/避险、居住改善”，“房地产空间肯定还是有的，深度城镇化，还有潜力可挖”。