多重利好加速房企纾困,收并购难在哪里?

目前，从国企、央企到民企，再到国有资产管理公司，均参与到盘活困难房企优质项目的阵营，而且这一力度还在加大。3月16日，从国务院金融稳定发展委员会到银保监会等再次发声防范化解房地产市场风险，鼓励机构有序开展房企并购贷款。

据新京报记者不完全统计，截至目前，至少有10家房企获得并购融资贷款，还有两家资产管理公司入场参与收并购。同时，据机构统计，房地产并购类融资已达1300亿元。但预期的收并购风潮并未来临。对此，业内人士认为，既然钱不是问题，房企要抓住政策窗口期，通过收并购活动提升行业流动性。

金融机构再提鼓励并购出清、化解风险

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

当天，包括银保监会、央行、证监会、外汇局等在内的各大部门召开专题会议，传达学习贯彻国务院金融委会议精神，其中均涉及房地产行业。

其中，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开专题会议时强调，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

在业内人士看来，金融机构鼓励房企项目出清，化解风险释放了一个积极的信号。其中，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房企风险的化解，需要政府、房企、金融机构协同，使资金、资源在行业内重新配置，甚至给部分房企创造有序退出或转型的条件。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，银保监会后续会有两条线的工作。从长线来看，要鼓励房企和行业走新发展模式。从短线来看，要强化并购贷款业务，加快不良资产出清。

事实上，去年底，银保监会首次提到，鼓励银行业金融机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，包括稳妥有序开展并购贷款业务等。今年1月6日，承债式并购贷款政策落地，而且提出并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。

据中指研究院统计数据，截至3月13日，各种渠道的并购类融资达1300亿元，其中银行、资管类直接发债融资达350亿元。而1月至今房地产行业信用债融资约800亿元。由此看来，金融机构的并购债融资已相当于房企直接发债融资的44%，为行业低迷的融资环境起到了一定补充。

并购贷由国企、央企扩展到民企

据新京报记者不完全统计，截至目前，至少有10家房企获得并购融资贷款，额度不一。

招商蛇口成为今年排名前列成功发行并购票据的房企。1月12日，其30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。据募集说明书显示，其中12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。

1月24日，建发发行了10亿元的并购债，拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权。

此后，房企的并购贷开闸。华润置地及华润万象生活分别与招商银行签署协议，招商银行将分别授予二者200亿元、30亿元的并购融资额度；大悦城也获得了招商银行和浦发银行各100亿元的专项融资额度；五矿地产则从交通银行获得了100亿元的意向性并购融资额度。

进入3月，出现一个明显的变化是，银行给房地产行业的并购融资支持由央企、国企转向了民企。

3月3日，招商银行授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购。同一天，招商银行也授予美的置业并购专项融资额度60亿元，专用于美的置业的业务并购；福州万科也同时获得兴业银行并购贷款近30亿元。随后，3月9日，旭辉从平安银行获50亿元并购融资额度，专用于地产并购业务。

在业内人士看来，从国企来看，目前收购的动作不大。因此，金融机构开始将更多的收并购寄希望于民企身上，这无疑意味着企业间的并购范围将要扩大。

资产管理公司“驰援”纾困房企

值得关注的是，在银行向房企释放并购贷款额度和发行并购主题金融债券之后，资产管理公司也开始驰援房地产。

3月8日，中国东方资产管理股份有限公司在全国银行间债券市场获批发行100亿元金融债券。3月13日，中国长城资产管理股份有限公司获批发行100亿元金融债券。两家公司的金融债券均主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等。

全国性资产管理公司的进入，无疑将加速资产处置进度。对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星认为，国有资产管理公司的正式入场，表明收并购活动的参与主体更加多样。

据中指研究院不完全统计，今年以来的收并购案例中，项目合作方股东间的收并购与第三方的收并购各占一半。在第三方收并购中，仍以开发商收购为主，仅少数为金融机构收购。

对于国有资产管理公司参与收并购，陈星认为，资管公司作为独立的第三方金融机构，在风险资产处置方面具有丰富经验，又受到融资政策的支持，无论从资金充足度还是专业度方面来说，都具有更强的优势，其参与收并购有望加快当前出险企业项目的处置速度，促进风险化解和市场出清。

“国有资管公司并购融资债券的发行，为房地产行业提供了新的资金和机会。”陈星进一步表示，从行业发展的高度起到逆周期调解的功能作用，对房地产行业长期平稳运行将起到重要作用。

“钱是不差的，但在项目方面会严格一点”

目前，不可回避的现实是，在收并购贷款资金支持下，收并购风潮并未大规模启动。在2021年业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远谈到收并购时称，“目前各大金融机构已主动对接公司提供并购贷，钱是不差的，但在项目方面会严格一点。”

从目前来看，市场各方参与动力不足。一般情况下，房企从流程、信息透明度等角度考虑，会优选并购合作项目，因此，短期收并购项目以合作项目为主。

3月13日，刚刚获得招商银行60亿元地产并购专项融资额度的美的置业发布公告称，拟向金科地产收购南京科宸53%股权、南京山河宸园50%股权，收购代价为9.07亿元。而在收购前，美的置业分别拥有南京科宸37%股权，拥有南京山河宸园50%股权。

彼时，美的置业方面表示，收并购项目的合作方多为风险合作方及资金紧张面临刚性兑付的企业，收并购的主要目的一方面是纾困同业，同时也可以逐步提升自操盘项目比例。

为何有计划收购的企业仍持观望态度？究其原因，陈星表示，因为市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。收并购交易复杂，房企不如直接拿地，招拍挂获得的土地无论从财务还是经营角度都更易操作。此外，就是出险企业不愿过早触及核心优质资产。

当下，房企面临资金压力、信心不足双重困难。在资金方面，潘浩认为，行业内存在明显的分化，稳健型房企短时间压力较小，且有余力在土地市场、收并购市场出手，而风险房企、部分民营房企，由于负债较高、资金成本较高，难以通过自身能力走出困境。

“房企要抓住政策窗口期，顺应政策导向，通过收并购活动提升行业流动性。而合格企业借机开拓渠道实现融资，出险企业则处置资产补充资金短板。”陈星表示，随着房地产市场逐渐恢复以及优质资产的释放，收并购的进程或将有所加快，对行业风险的出清也将带来积极作用。

来源：新京报记者 袁秀丽