物管行业收并购进入新阶段,中小物企该如何选择?

来源：界面新闻 记者：黄昱HY 

物管行业的收并购正处于白热化阶段。

据中信建投统计数据，今年截至5月份，物管行业收并购大概有16宗，但对价已经达到116.3亿元，超过2020年全年105.7亿元的水平，其中对价在10亿以上的并购案达到4宗。

近几月，行业大并购动作也不少，最受关注的当属碧桂园服务并购武汉本土房屋中介龙头世纪宏图不动产，以及万物云以换股方式并购阳光城物业。

在万物云与阳光城物业的这场交易中，双方特别强调不是“卖身”式的收购，而是资产换股，不涉及现金交易。阳光城以阳光城物业100%股权换取万物云4.8%股权，显然就是选择了相信未来的高预期，期待万物云未来上市后能够带来高溢价。

然而，不得不承认的一个事实是，换股“押注”的未来高溢价存在一定的不确定性。有业内人士对界面新闻表示，不管交易是以现金还是股份，其实质都是一笔收购买卖，关键还是在于收购后的发展是否符合预期。

中信证券分析师认为，随着大公司底层操作系统的效率日渐提升，增值服务生态日渐成熟，中小公司独立资本化甚至独立持续经营的难度不断增大，2021年下半年开始，可能会有越来越多母公司资金链并不紧张的物管公司也需要对外合作。

物业行业收并购逻辑

在资本市场赋能下，物管公司的收并购动作明显增多。

据不完全统计，今年上半年物管企业发生并购案例超40宗。中指物业研究指出，今年上半年的物业并购主要呈现两大特点，其一，已不再局限于传统的住宅、商业物业业务，而呈现出更多的业务外延趋势；其二，上半年并购不仅仅从面积增加的角度出发，还注重各业务间的良性互补，较大程度地发挥协同效应。

尽管并购的机会越来越多，但真正掌握并购成功方法论的的物业公司只有少数，不少企业在寻找“买家”时也会衡量这一点。

以最早上市的彩生活为例，在资本的助力下，其通过收并购快速做大面积，但由于彩生活更把物业管理面积视为一种可以变现的流量，忽视基础服务底层效率和客户满意度，企业发展陷入困境，估值长期低迷。

一位上市物企高管对界面新闻表示，现在的收并购，无论是通过股权置换、还是现金的方式，实质上都是一场交易，关键是要看交易之后的发展是否符合预期。

“换股”的最典型代表就是雅生活和绿地控股。绿地控股在2017年8月以10亿元入股当时还未上市的雅生活，取得雅生活20%股份，同时，将旗下绿地物业以10亿元卖给雅生活，相当于以绿地物业100%股权换取了雅生活20%股权。

即便是通过换股将双方的利益绑定在了一起，雅生活似乎也没能完全拴住绿地控股的心。绿地从2019年年底开始频繁减持雅生活，两次减持套现近20亿港币后，绿地控股持股比例已经降至7.5%。另一方面，绿地控股在今年7月将上海绿闵物业管理有限公司100%股权转让给花样年，并与花样年达成战略合作。

一位证券分析师表示，物管公司的并购是否够成功关键在协同，投后整合更加重要。“在收并购的流程中，投前定价、标的选择的重要性占比重要性为40%，投后整合的重要性占比为60%。”

在中指院看来，“大吃大”以后，如果后期的整合能够实现协同，产能、研发及共享优势都能充分体现，那么双方都能迎来一个持续共赢的局面。反之，一旦在整合和优势互补过程中，收购方给被收购方赋能的能力不是非常突出，这笔收购就很难发挥预期中的效力。

在物业收并购市场上，碧桂园服务可谓风头最劲，也很重视投后管理工作。据界面新闻了解，碧桂园服务有设立专业的投后组织，也就是投资发展中心，深度参与投决工作，对有关投资交易的核心事项提出专业意见，整体提升投资工作的安全性及成功率。

碧桂园服务将投后管理阶段分为融合期、深化发展期、投资回报期，全周期规划每一家被投企业发展路径，协同集团资源赋能每一家企业，从资产安全、保值增值及发展规划方面全程管控。

据悉，经过这些年的收并购，碧桂园服务将相关经验汇集成了一本投后治理工作手册，主要涵盖投后指引制度类、管控制度类、考核与激励机制等，明确了集团对股权公司投后管控逻辑与要点。

碧桂园服务成功的投资案例不少，如2019年收购的嘉凯城物业，在被导入碧桂园服务的运营机制与增值业务体系后，原核心团队留用率100%，主动淘汰率为0%，原团队核心人员晋升率超三分之二。

赋能的基石

小而美的物业公司虽然也有发展优势，在行业中有一定发展空间，但从长远看，如能与有赋能效应的龙头物业公司合作，发展空间无疑会更大。中信证券分析师表示：“待IPO小物业管理公司数量日渐增多，二级市场估值较低，企业资本化较好的通路是和大公司携手合作，融入大公司体系，求得产业协同。”

当然，企业在寻求买家时最重要的还看买家自身实力以及未来发展的前景，这决定了相关承诺能否如期兑现。

SaaS模式是碧桂园服务对同行赋能的关键。碧桂园服务搭建的SaaS模式的核心是将其在增值业务领域形成的核心能力、商业模式和合作生态赋能到其他物业企业中。

增值业务与物业基础服务本身就是相互依存、相互促进的关系，增值业务的发展依托于良好的物业基础服务品质，同时增值服务的实现能够给社区运营带来新的增长点，让物业基础服务具有更多投入改善小区品质和提升服务的机会，最终形成良性互动，实现1+1>2的效应。

据悉， SaaS化把这一正向发展螺旋从碧桂园服务私域推广向全国社区公域，这里的1+1反应的不仅是碧桂园服务的增值业务和基础业务，也包括合作物业企业的增值业务和基础业务，也包括碧桂园服务和合作伙伴的增值业务协同，能够形成多元化学反应，不仅可能实现1+1>2，甚至于可以实现1+1>10。

竹叶青酒是碧桂园服务这两年在整合营销SaaS化上一个成功案例。碧桂园服务将获得的竹叶青酒优质供应链和渠道资源对外输出到其他合作物业公司，为合作物业公司开拓了整合营销的新模式的同时，为竹叶青酒拓展了物业渠道覆盖面。

除了整合营销，碧桂园服务在传媒、家装、零售等领域都有SaaS输出的成熟产品，同时，其它一些尚在内部运营的增值业务，例如有瓦、社区团购、社区综合体等，在时机成熟的情况下也会SaaS化对外赋能。

“碧桂园服务对劳动密集型行业的成本管控有着较为深刻的理解，对科技赋能降本增效有较为前瞻性预判和行动。”光大证券在一篇研报中如是称。

碧桂园服务确实是率先开启科技化探索的物业公司，从2015年开始搭建技术平台，到2019年推出了行业排名前列基于AI+物联的AI全栈解决方案产品体系，目前AI全栈解决方案再次升级为天石云系统，主要为中小物管公司进行科技赋能。

作为碧桂园服务打造的物业数字化管理云平台，天石云平台聚集数字化转型四大目标——业财一体化、管理自动化、服务在线化、社区智能化。平台功能围绕十二大场景打造，覆盖收费缴费、品质运营、业主服务、公区安防等，以提升人均管理效能、缩短服务响应弧长、提升社区增值收入。

碧桂园服务也期望通过天石云平台助力同行完成数字化转型升级，实现全行业的降本增效和业主服务体验升级。

宝石花物业是被天石云平台赋能的最典型案例。宝石花物业是由碧桂园服务和海峡能源有限公司合资成立的宝石花家园投资管理有限公司孵化而生，为解决原本存在管理分散、数据不通、依赖人工、服务单一等问题,使用了碧桂园服务提供的天石云数字化解决方案。

使用后，宝石花物业也向数字化社区迈进，建成了宝石花物业信息化管理全国运营中心，物业服务统一客服呼叫中心、小区业主便捷生活服务应用，还建设了项目员工多维度工作考核机制，形成一套符合自己特色的物业服务过程全生命周期管理体系。

最终宝石花物业实现了全域线上化、管理集约化、社区智能化、服务简便化、数据资产化，无论是管理效率还是服务品质都得到了有效提升。

天石云系统也帮助碧桂园服务在社区增值服务方面取得进步。目前碧桂园服务主要围绕资产和流量两个核心来构建。在资产端，碧桂园服务主要开展二手房产中介、家装等展开；在流量端，碧桂园服务的主要业务则做与本地生活相关的业务，包括到家服务、社区传媒等。

通过持续拓展，碧桂园服务的社区增值服务收入在2020年实现了翻倍增长，超过非主业增值服务成为碧桂园服务利润第二大来源业务板块。

未来的物管行业将是建立在以服务质量为基础，以SAAS化、科技化为核心的全新精准服务型行业。中小物业要想在行业前进的大潮中不落后，或许选择与具备科技赋能、增值服务能力的企业合作，才能带来能力的外延拓展，才能一起做大市场蛋糕，最终实现业绩的增长。