北京首批集中供地分7类竞拍规则 高价地难现、房企分化加速

3月31日晚，北京发布了2021年度排名前列批次商品住宅用地出让公告，共推出30宗地块，建筑规模超过345万平方米，起拍价总额超过1035亿元，仅竞买保证金就超210亿。从规模来看，单次供地量就相当于去年一多半的任务。

值得关注的是，30宗地共分7大类竞拍规则，多宗地都叠加了两种竞拍规则，比如竞报政府持有产权份额+竞高标准建设方案、竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案等。

在业内士看来，“房地联动、一地一策”机制，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。这也意味着在精准调控下，难再现高价地。但是集中供地对房企的资金带来考验，无疑将加速企业间的分化。

预计29宗挂牌地块5月8日确定归属

根据公告，北京一次性挂牌的30宗地，共涉及12个区，其中位于中心城区项目15宗，建设用地面积占比约43%，其中朝阳区是供地“大户”，共推出10宗地；此外，还包括海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。从环线来看，超过半数的土地都集中在五环到六环的区域，只有朝阳王四营三块地位于四环至五环之间。在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，本次供应的地块区位相对优越，弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

中原地产首席分析师张大伟称，值得关注的好地块有海淀树村、朝阳王四营、东坝、崔各庄地块，昌平的东小口、生命科学园等。他还表示，从30宗地块的起始价来看，占到了去年全年住宅土地出让金（1736.9亿元）的近60%；整体的建筑规模345万平方米，相当于去年全年住宅供应（605万平方米）的57%。相当于北京此次集中供地，完成了去年一多半的任务量。另外，从一次性推出的30宗地体量来看，年底或将带来超过2万套商品房住宅的供应量。

据悉，此次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日，挂牌竞价截止时间为5月8日下午3点时，预计将有29宗地在5月8日将确定归属。而房山区的共有产权房用地是采用招标的出让方式，投标时间为2021年4月22日，投标截止后当即开标。据悉，在3月底集中推出30宗土地后，北京还将在7月、11月左右集中发布商品住宅用地出让公告。

值得关注的是，此次供地首次引入了房屋销售价格引导机制，未来上市项目的房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

从目前来看，兼顾刚需及改善型需求，近20个项目设置了“套内70/90”户型要求。对此，中指研究院北京公司研究副总监李益峰也认为，此次集中供地在户型限制也适当做出了调整，将“套型面积”调整为“套内面积”，为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间，在“重调控”“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。

此外，张大伟还指出，“这30宗地块没有一宗限竞房，限竞房逐渐离开市场。”

多宗地块叠加两种竞拍规则

据了解，此前，北京市规划自然资源委联合市住房城乡建设委，会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”机制。在土地出让环节着力加强综合施策，制定“政策工具箱”，结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。

基于上述精准调控的背景下，30宗地的竞拍规则呈现出多样化，新京报记者根据挂牌文件梳理发现，竞拍规则大致分成7大类，其中，位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗地，采取了竞报政府持有产权份额+竞高标准建设方案的竞拍规则，包括一直备受关注的朝阳区金盏乡两宗住宅用地，以及海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块，后者挂牌出让起始价达到62.1亿元，是本次起始总价较高的土地，竞买保证金就达到了12.5亿元。

值得注意的是，北京土地供应正在向租赁住房倾斜。从本次集中供应的30宗地块中，有15宗涉及到配建公共租赁住房，包括位于房山区的少有一宗共有产权房用地，也有配建公共租赁住宅的要求。具体来看，配建公共租赁住房大多是作为叠加条件出现。其中，8宗地采用竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案的竞拍规则，还有4宗地采用配建、竞建公共租赁住房+竞高标准建设方案的竞拍规则，而城市副中心地块则是采用竞建国际人才社区住房+竞高标准建设方案的竞拍规则。

此外，30宗地块中，共有9块地采用竞高标准建设方案的竞拍规则，分布的区域覆盖面也很广，涉及石景山、朝阳、丰台、通州、大兴以及远郊区，其中包括石景山区衙门口棚户区改造项目地块，其综合楼面价超过55000元/平方米。

土地供应端“个性化”调控

虽然30块地的出让规划各类繁多，但是，除了共有产权房设定了具体房屋售价外，每块地并未对房屋售价进行具体限定，但都设定了较高土地价格。当达到较高价格的时候，才涉及到竞建公共租赁住房，或者竞高标准建设方案，以及竞政府共有产权份额等要求。在业内人士看来，这标志着北京房地产行业调控向精细化管控方向纵深发展。

李益峰表示，此次北京集中供地真正落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。王小嫱也认为，北京此次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控，集中性推出优质地块，促使开发商理性拿地，结合自身的财务状况谨慎拿地，在一定程度上缩小了优质地块的竞争，有利于房地产市场的稳定发展。

不过，张大伟则表示，这将对房企的资金链带来巨大的考验，如何准备保证金？这将成为未来一个月大部分房企面临的难题，“可以肯定的是，不太可能出现高价地了，北京摁住高价地的决心非常坚决，在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控。”由此，张大伟预计，北京土地市场已经进入分化时代，房企也将加速分化。

来源：新京报记者 袁秀丽