土拍规则变友好为房企减负,集中供地城市分化明显

来源：界面新闻 记者：杨冰柯

2022年是集中供地试点的第二年，目前，北京、合肥、厦门、福州、青岛、徐州、成都、武汉等城市已经率先完成年度排名前列批集中供地，还未集中供地的城市也已经陆续公布了土地出让计划。

一个显著的变化是土拍政策几乎都有所放松，比如取消配建、取消自持等。其中，最直接的放松是限价提升和地价下降。

去年杭州第三批集中供地已经释放了土拍政策放松的明显利好。为了提高开发商积极性，保证供地圆满完成，各大试点城市纷纷放松了土地政策。

从已经完成集中供地的城市看，在土地政策放松明显的城市，开发商的拿地热情相比去年第三批次都有所回升；但在土地政策未有明显变化的城市，仍然以底价托底成交为主。

克而瑞研究报告显示，从土拍结果看，城市热度分化明显，合肥、厦门土拍时多家民企参与，土拍火热；青岛、福州土拍就显得冷清许多。

政策放松

为了提高开发商拿地积极性，各集中供地城市或是增加地价与房价的价差；或是取消竞配建、自持等；或是采取了一揽子土地放松政策。

2022年集中供地“排名前列枪”在北京打响。

虽然北京集中供地政策没有变化，但从土拍看，出让地块配建面积减少，18宗地块中仅有3宗地块含有少量保障房配建要求。同时，地价下调，以崔各庄地块为例，起拍价与成交楼面价均下调了5%。

根据克而瑞数据，北京首轮推出的18宗含宅用地最终成交17宗，首轮集中土拍整体盈利空间较高，成交楼板价与住宅销售指导价之间价差达到2万元/平方米以上的地块就有17宗。

福州的首批集中供地规定住宅项目底价成交的，商品房备案均价原则按照商品房销售指导价确定。出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，较高上浮幅度不得超过4.5%。

在成都，集中供地地块限价出现了明显的提高。去年三轮供地限价在28000元/平米以上的地块只有2宗，而今年排名前列轮供地，就有10宗地块在28000元/平米以上，如果加上精装，价格还要再提高3000元/平米。

采取一揽子政策的主要是合肥、重庆、南京等城市。

在合肥，大部分地块取消了配建保障性租赁用房比例；代建要求也有所减少，各地块只有一些幼儿园、绿地、道路的代建要求；地块面积缩减或被分割出售；另外，地块本身较为优质。

在重庆，竞自持取消；地价降低，在周边有同类型地块可对比的10宗地中，仅有2幅地的起拍楼板价微涨，其余地块的起拍价均不及去年周边成交同类型地块的价格；供地结构优化，13幅地基本均位于轨交站点周边。

在南京，土地出让政策调整主要集中在四个方面：集中取消了租赁住房的配建要求；保证金比例下调至起始总价的20%；优化调整了房地价差确保预期利润；取消了房企竞得地块数量的限制。

引起行业较大关注的是杭州土拍政策调整。即将举行首批集中供地的杭州将采用新的土拍竞价规则——“一次性报价”，并首创“以次高报价的原则确定竞得房企。”

多个城市的政策调整带动土拍量价回升，稳定市场信心，同时增加投放，为今年销售提供保障。

克而瑞研究中心认为，3月，房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。

冷热分化

根据中指院数据，排名前列季度，北京、重庆和合肥位列房企拿地面积前三城市，由于这三个城市积极降低拿地成本，热度回升，表现抢眼。

衡量土拍热度的指标中，溢价率和流拍率是非常重要的两个指标。

在北京的土拍中，今年首批集中供地溢价成交占总供应的50%，较去年第二批和第三批溢价成交率高出一半。同时，流拍地块占总供应的6%，较去年第二批和第三批供地大幅度下降。

总体来看，北京首批集中供地热度明显上升。

在合肥，今年首批集中供地溢价成交占总供应的92%，热度明显高于去年第二批供地和第三批供地。同时，流拍地块占总供应的25%。

合肥土拍备受关注，一方面是因为八成地块拍至封顶价。另一方面，一众民企也积极参与到土拍中，旭辉、龙湖、伟星、文一、邦泰、安徽置地等房企都积极参与了这次土拍。

在厦门，今年首批集中供地溢价成交占总供应的20%，热度高于去年第三批供地。同时，流拍地块占总供应的10%，是去年第三批供地的一半。

一边是土地市场明显回暖，另一边是土地冷清收场，比如福州和青岛。

在福州，土地政策没有明显变化，溢价成交占总供应的比例相比去年第三批供地时继续下降。

在青岛，土地政策不仅没有明显的放松，土地供应质量也不高，主要集中在郊区，以项目后续扩大用地为主，土拍市场也表现平淡。

值得注意的是，虽然土地市场冷热分化，但随着土地政策放松成为主流，机构们对接下来的市场抱以信心。

中泰证券认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，土拍市场回暖将带动供给侧修复，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。

首创证券认为，首轮集中供地各城市热度分化明显。政策空间充足，地产板块迎来确定性机会。当前仍处历史调控较严阶段，政策工具释放空间较大，信贷利率的下调，叠加行政政策的进一步宽松，后续行业基本面有望伴随政策逐步改善而迎来复苏。同时高层明确提出向新发展模式转型，我们认为房地产行业正从增量开发转向存量持有运营以及服务的模式。