“金九银十”成色不足,房企持续分化

来源：界面新闻  记者 |黄昱

“金九银十”向来都是各大房企实现全年销售目标的重要节点，在有疫情影响的2020年更是如此。

为了实现全年的销售目标，房企在“金九银十”期间大力度推售楼盘，部分房企在销售上突破。但在7、8月淡季不淡以及调控持续收紧的背景下，无论是“金九“还是十一假期，房地产行业整体都显得成色不足。

十一假期结束后，多家取得不错成绩的房企纷纷发布了销售数据。扬言要在“金九银十”实现2000亿元销售的恒大公告称，其在9月1日至10月8日38天内实现销售1416亿元。根克而瑞推算，恒大“十一”期间的销售达600亿元左右，同比上涨20%，且与前9月月均销售相当。

率先加入“天猫好房”的富力地产在十一期间推出逾500亿元货量项目促销，8天实现销售额56亿元，超过前9月月均销售额96亿元的一半。同为曾经“华南五虎”的合生创展，在十一期间实现销售业绩同比增长25%。

同样在“十一”销售上有明显突破的还有阳光城，前后10天销售额151亿元，接近前9月月均销售额。另外，中骏、弘阳、象屿在“十一”期间分别实现40亿、35以及13.5亿销售，均有明显突破。

与部分房企的销售火热不同，“十一假期”房地产行业整体平淡收场。据克而瑞数据，37个重点监测城市在“十一假期”的商品住宅累计成交面积约为294.1万平方米，同、环比分别减少3%和68%。

中指研究院数据显示， 10月1日-10月7日，11个主要城市商品住宅日均成交面积较2019年同期下降一成左右，整体规模与2018年同期基本持平。

另据贝壳研究院数据，全国重点关注28城市“十一假期”的成交套数和面积同比分别增长14%和12%，考虑到今年黄金周比往年多一天，2020年的黄金周成交量与往年相当。

“十一黄金周”平淡收场其实并不让人意外，9月销售数据显示出房地产行业已有走弱的迹象。

中指研究院市场研究总监曹晶晶指出，房企整体推盘在三季度保持一定积极性，重点城市供应新批上市面积同环比均有小幅增长；其中7-8月淡季不淡，新批上市面积同比均增长，9月供应月底明显发力，9.21-9.27重点城市新批上市面积突破近两年周度较高纪录。

然而即便在供应明显放量的情况下，成交表现仍然平平。克而瑞数据显示，9月30个重点城市整体成交2855万平方米，环比微跌4%，同比增长8%。

曹晶晶表示，7-8月房企积极推盘，淡季效应明显弱化，成交面积同比继续快速增长，9月调控持续收紧，需求释放动力减弱，规模同比增幅明显回落，且特别规模不及7-8月高位，“金九”成色不足。

克而瑞数据显示，从百强房企的销售情况来看，9月百强房企实现销售操盘金额约1.2万亿元，环比增加22%，单月销售同比增长29%，与8月同比增速减少1.7个百分点。百强房企前九月月整体操盘金额同比增长9.2%，与8月相比，增速提升了3个百分点。

克而瑞研究中心指出，虽然第三季度的房企操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显提升，但是9月份规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

从典型房企年度销售目标完成率来看，今年受到疫情影响，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期较高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。

另据中指院数据，有几家房企目标完成率情况还算是比较突出，如佳兆业、中国恒大、中国金茂的销售目标完成率分别达85.9%、81.9%、80.9%。

去化压力提升的同时，房企的分化格局也在进一步凸显。前三季度，TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%，同比增长1.3个百分点，TOP11-20及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度分别提升0.9和0.4个百分点。而TOP101-TOP200房企的销售操盘金额集中度出现一定回落，同比减少0.1个百分点至7.3%。

恒大总裁主席夏海钧在8月的业绩会上就表示，疫情发生后，老百姓买房的预期变了，对楼盘开发商的实力要求更高了，更愿意买大开发商的房子。房地产行业现在是向龙头企业的方向在转化，小开发商会逐步退出市场，行业集中度更进一步提高。

随着融资收紧信号逐步释放，房企融资环境年内将进一步收紧。克而瑞研究中心指出，受限于融资“三道红线”，四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性，但大范围的降价潮可能难以再现。

8月的业绩发布会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐发表观点称，下半年房地产市场还是保持稳定。有些城市不仅不会出现价格战，而且会出现明显的上涨，但也有城市存在去化压力。除非个别现金流压力较大的房企，大家都不会出现大规模价格战。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，恒大少有的“7折卖房”算是房企未来都要快周转的一个信号。接下来的10月份，应该是买房的好季节，开发商价格优惠多、折上加折，购房者有得挑、有的选，可以货比三家后，从容地再下定、掏钱和签字了。

事实上，为较大化规避疫情带来的客观影响，房企在推货节奏上提前布局，将更多货值安排在下半年推出。亿翰智库研究指出，从典型房企货值安排来看，上下半年的货值配比在3:7的比例，也有部分房企下半年货值占比达到了80%，如世茂集团。

克而瑞研究中心指出，四季度是房地产行业的供货高峰期，房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善，企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。

“在调控收紧后需求理性回归的背景下，房企通过积极推盘以支撑成交量在一定规模，但考虑到中央及热点城市将继续坚持严格调控导向，且秋冬仍存局部疫情反复的可能，四季度重点城市商品住宅成交规模大概率在现有水平上保持相对稳定。”曹晶晶分析道。

此外，亿翰智库表示，自有资金一直占企业资金来源的大头，在外部融资环境趋紧的情况下，企业销售回款的重要性更加凸显。至9月末，房企销售业绩恢复情况乐观，但从销售回款情况来看，部分房企虽然销售业绩理想，但回款率并未出现同步变化，这于房企而言或并不乐观。