今年超30省市推进现房销售,“期房”时代即将过去?

来源：第一财经 作者：孙梦凡

现房销售的时代正在加速到来。

今年以来，多地出台现房销售相关文件。据克而瑞不完全统计，2024年全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，不少城市明确表态，将向现房销售逐步过渡。

一线销售市场中，现房销售的占比也在明显提升。2024年1～8月，全国商品住宅现房销售面积1.34亿平方米，占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。

随着现房销售占比逐渐走高，期房时代会成为“过去式”吗？业内认为，房地产新模式的构建需要时间，未来现房销售应稳步推进，不过并非短时间全面铺开，各种配套支持政策仍需出台，土地端、金融端政策需同步跟进，维持行业稳定发展。

今年超30省市推进现房销售

又一地发文支持商品房现房销售。

10月24日，银川市九部门联合印发《银川市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，从严控增量、优化存量等方面，对房地产市场“止跌回稳”给予了政策指引。

在严控增量方面，《措施》提出，要减少土地供应，按照“以需定供”原则调整土地供应，商品住宅去化周期超过36个月的县（市）区，暂停新增住宅用地出让，去化周期在18（不含）～36个月之间的，盘活多少供应多少。

与此同时，加大现房销售配套政策支持，明确新出让土地项目按照不少于30%建筑面积实行现房销售，鼓励在建项目未售楼栋实行现房销售，延长房屋供应时序。

新出让土地项目，按不少于30%建筑面积实行现房销售，该政策引发市场关注。

不仅是银川，近年来多地发布相关政策，曾经较为“小众”的现房销售存在感越来越高。

据克而瑞不完全统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，广东省深圳市、河南省郑州市等首次推出现房销售地块，湖南省邵阳市、辽宁省营口市、湖南省湘潭市、青海省海东市等4城，更是明确表态将向现房销售过渡。

比如，9月30日，河南省多部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出全面取消限购等20条措施。同时提到，将在郑州、开封、济源示范区加快推进现房销售试点工作，鼓励其他地市拿出优质地块，探索现房销售。

辽宁营口更为彻底，该地9月30日发布公告称，为防范化解房地产市场风险，推动房地产项目“去库存”“去烂尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，计划从2025年起对新挂牌土地及已供地未办施工许可项目，全部实行现房销售。

一线城市方面，北京在土地竞拍中，部分地块开始要求部分或全部现房销售；深圳土拍市场也开始出现“竞现房销售面积”条件、甚至全部现房销售地块。

今年10月8日，深铁以66.65亿元的总价竞得机场东A219-0080居住用地，楼板价为每平方米2.3万元，该地块是今年深圳市场推出的第三块宅地，也是第三宗全现房销售地块，采取全现房销售策略，实现“交房即拿证”“即见即所得”。

为推进现房销售试点，各地也在出台配套支持政策，比如现房销售项目融资支持、缓缴土地出让金，简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等；需求端以公积金政策倾斜为主，鼓励购房者选购现房产品，提高公积金贷款额度。

业内：全面推行现房仍需一些条件

多重因素影响下，当下全国的销售市场中，现房占比正逐渐提高。

根据国家统计局数据，近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2015年～2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%；2022年开始，由于交付烂尾事件频出，购房者对现房偏好增加，叠加市场转冷不少项目从预售卖到现售，现房销售占比开始触底反弹。

数据显示，2024年1～8月，全国商品住宅现房销售面积达到1.34亿平方米，占总销售额的比重升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点。

“目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期。”克而瑞表示，届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加。

值得注意的是，数据显示，近10年来，现房销售的价格整体低于期房价格，且从2022年以来两者价差逐渐拉大。克而瑞数据显示，2024前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低了23%，为8463元/平方米。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，从现房销售价格可以看出一个问题，当前一些现房房源是由期房时期滞销的房源和尾盘转为现房降价销售，并非开发商主动选择现房形式销售，这是推动现房销售占比走高的重要原因。

近年来，关于商品房预售制度“废存”之争一直没有停歇。自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在我国实施已长达30年。

过往行业扩张期，预售制度下房企能加大经营杠杆，加快资金周转，扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度能加快开发周转效率，房企拿地积极性高，支撑地方财政收入。

但预售制背后的弊端也在显现。西南证券表示，预售模式带来的高负债经营，为房企交付问题埋下隐患，同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地-新开工-预售流程，不断增加交付压力。

当下，从中央到地方都在提倡推进现房销售，不过行业要实现整体转向仍需要时间。

此前，在8月份国新办新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，已有的房地产发展模式，是经过长期发展逐步形成的，所以新模式的构建需要一个过程。

房地产新模式的构建重点之一便包括：有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

西南证券表示，现房销售应稳步推进，逐步提高现房比例，不过并非短时间内全面铺开，全面推行现售仍需要一些条件：对房企而言，需要相关融资政策支持，房企开发资金来源中定金及预收款占比超30%，需融资支持以弥补资金缺口。此外，当前销售市场未完全恢复，现房销售将对短期新房供应带来冲击；对地方政府而言，需减少财政收入中土地出让金占比。

该机构表示，现房销售可由热点城市、热点项目先行试点，并从中发现问题、总结经验、不断优化后逐步扩大实施，土地端、金融端政策也需同步跟进，维持行业稳定发展。