克尔瑞丨3月河北主要城市房地产市场简述:市场小阳春呈现分化特征

01政策环境

3月LPR连续五个月不变，一季度降息预期落空。廊坊、唐山、雄安等地出台多项政策，涉及存量房收储、存量土地盘活、住宅建设标准提升、住房供应体系完善等方面。当前政策的目的还是在于平衡供需稳市场，同时推动房地产从“规模扩张”转向“质量提升”，刺激新房市场活力。

1.贷款报价利率(LPR)：3月中国人民银行发布贷款市场报价利率(LPR)，1年期贷款市场报价利率(LPR)3.10%，5年期以上(LPR)3.60%，已连续五个月保持不变，一季度降息预期落空。

2.廊坊：

1)廊坊市区：3月5日，廊坊住建局公开了《廊坊市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，向社会公开征求意见；旨在解决工薪收入群体的住房困难问题，其中在房源筹集上有收购已建成存量商品房的途径，有利于解决部分市场存量。

2)香河：2025年3月1日，香河县自然资源和规划局发布了“关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的征集公告”。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，根据《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）文件精神，现面向社会征集收回收购存量闲置土地。本次征集的土地，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

3.唐山：3月12日，唐山市住建局等九部门印发《唐山市高品质住宅开发建设实施方案（试行）》的通知。将绿色低碳发展理念融入高品质住宅的建材使用、建造工艺、技术应用等方面。在高品质住宅项目中优先执行超低能耗、近零能耗建筑标准，逐步实现建筑综合节能率达到83%以上，推动被动式建筑在高品质住宅中的应用。3月18日，唐山市住建局关于进一步加强商品房销售管理和商品房预售资金监管的通知。旨在加强商品房销售管理和预售资金监管。新规包括提高预售楼栋形象进度要求，调整预售资金监管额度标准，规范资金交存和提取方式，以及强化房地产开发企业主体责任。这些措施旨在确保预售资金优先用于工程建设，维护交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

4.雄安：3月17日，雄安新区召开市场化住房高质量发展座谈会。会议强调，坚持“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，建立“一张床、一间房、一套房”的住房供应体系，满足人民群众多样化住房需求；坚持高标准建设，围绕安全、舒适、绿色、智慧，全面提升高品质住宅建造的设计、材料、技术等标准，建设雄安特色的“好房子”，此次会议精神也是雄安新区未来创造好生活方式的标准指南。3月19日，雄安新区容东片区第一家卫生服务中心—兴安社区卫生服务中心正式开诊运营，这也是雄安新区目前最大的社区卫生服务中心，标志雄安新区生活配套设施的进一步升级。3月20日，中国铁建全产业链服务雄安新区建设暨中铁城建集团北京工程有限公司揭牌入驻仪式在雄安会展中心举行，标志着又一家央企子公司落地雄安新区。

02土地市场

受新房市场去化影响，土地市场延续冷清态势，仅石家庄市区热度尚存，有新增供应和成交；廊坊市区、保定涿州等有供地但市场反应平淡，张家口、沧州等地有土地成交多在下属区县。

1.石家庄：3月新增供应9宗，3宗住宅用地、6宗商服用地，其中住宅用地可形成建面32.40万㎡，位于裕华区和高新区；成交方面，共成交5宗用地，3宗宅地和2宗商服用地，住宅用地分别位于高新区和鹿泉区，用地面积2.72万㎡，可形成住宅建面6.22万㎡，总成交额约1.2亿元，平均溢价率为0.2%，近底价成交。

2.廊坊市区：3月廊坊市区继续供应1宗安次区宅地，为棚改用地，地价为304万元/亩，目前暂无企业报名；无独有偶，2月安次区供应了一宗回炉地块，在地价大幅降低5成至340万元/亩时仍然流拍，开发商对于目前的市场仍处于消极悲观的情绪和态度。

3.保定涿州：3月再度供应2宗宅地，目前并无开发商报名；另外2月供应的宅地已确认流拍；虽然2月供应的另一宗商办用地3月成交，但楼板价仅877元/㎡，价格极低，目前开发商对于土拍市场的冷淡态度很难转变。

4.张家口：3月成交2个月万全供应的住宅地块，成交方为河北迎泰房地产开发有限公司，成交面积为6.03万㎡，成交楼板价为622元/㎡，其他区域无供应无成交。

5.沧州：3月沧州监测区域内纯住宅土地供应土地10宗，分布在运河区、新华区、肃宁、任丘，供应用地面积38.27万㎡，建筑面积81.99万㎡。成交4宗纯住宅土地，位于黄骅市、任丘市、高新区；成交用地面积15.22万㎡，建筑面积30.05万㎡，任丘市自然资源和规划局利用科国有土地使用权拍卖出让公告(冀任告[2025]006号)裕华东路南侧、燕山道以东，成交均价最高为3039元/㎡，由任丘欣盛房地产开发有限公司竞得。

6.邯郸：3月邯郸市区土地市场供应住宅土地1宗，供应占地面积4.90万㎡，供应建筑面积9.79万㎡，为邯郸市自然资源和规划局邯山区分局国有土地使用权挂牌出让公告(邯出告字[2025]Q04号)代召纬四路以北、代召经二街以西[2025]-Q04-1地块。无成交住宅土地。

03新房市场

3月市场小阳春呈现分化特征，石家庄新房市场量价齐涨，多个项目开盘，去化率因项目而异；其他区域成交缓慢回升，但去化压力仍在，市场仍处于底部。

1.石家庄：3月新房市场表现环比量价齐涨，一季度最后一个月供应端表现积极，根据克而瑞市场监测，3月共有8个项目平销加推，5个新项目入市，新项目中有4个位于二环内、1个位于二环至三环。

其中，3月1日新华区城发投云境府开盘，项目共规划4栋楼，项目北侧为和平路、东侧为公里街；距离地铁3号线市二中站约1100米；外部路网及公共交通较为便利；3公里范围内配套主要为华林国际、万象城、新百广场、省二院、市中医院等，交通便利性及整体生活配套较为齐全。项目产品定位为首置、首改，户型面积段设置为85-137㎡产品。

3月6日桥西区中海·正太玖章 | 玖里开盘，规划南北两个区，该地块为正太广场地块，紧邻老火车站，地块北侧为自强路、西侧为站前街；距离地铁1号线解放广场站约300米，外部路网及公共交通便利；片内学区为维明路小学和17中，项目3公里范围内配套主要是万象城新百商圈、北国商城等项目，周边医院资源主要为省二院、省四院，目前周边商业氛围较为浓郁。项目产品定位为改善，户型面积段设置为120-230㎡产品，全部三至四面宽设计、宽厅设计、全部户型无阳台设计特点；该项目地块较为规整，小高与洋房搭配，产品较为丰富；该项目虽处一环核心位置，紧邻老火车站，历史原因使周围商业配套及其浓郁。

3月15日长安区城发投云山樾开盘，项目规划建设南北两个区，北区9栋13-17F小高层，南区9栋10F洋房，容积率2.0，总建面约13.4万方，共计618户，户型规划小高层142-173㎡三居、四居，洋房155-219㎡三居、四居，开盘房源：1#、2#、3#、10#共计204套房源（142㎡170套、155㎡34套），毛坯成交均价：小高层20000元/㎡-21000元/㎡；项目为华药南地块，北侧为和平路、南侧为谈北路，西侧道路为华药东街、东侧道路为华清北街，距离地铁5号线（在建）体育北大街站约720米、距离地铁1号线体育场站约1300米，交通便利；配套学校资源为云澜悦府81中分校区；项目3公里范围内配套主要为长安公园、北国商城、先天下商圈、广安大街CBD商务圈、博物院、省四院等，交通便利性及整体生活配套成熟度较高，项目产品定位为高端改善项目，主打一环核心、81中、纯改善社区；户型面积段设置为142-219㎡产品，户型全部三面宽、四面宽、宽厅设计、赠送设备平台、主卧带270°转角飘窗、通阳台等增加户型价值点；该项目地理优势明显，外部配套资源完善优越，尤其是81中九年一贯制教育资源。

3月16日，桥西区万科云和隐秀开盘，项目共计规划48号、50号、51号地三块地，共计规划23栋楼，其中17栋14-18F小高层、6栋10-11F洋房，总建筑面积约10.5万方，容积率2.0，共计726户，户型规划小高层106-145㎡三居；洋房106-168㎡三居、四居；项目位于城市重点建设的高铁片区，距离地铁2、3号线石家庄站约430米；外部路网及公共交通较为便利；3公里范围内配套主要为北国未来城、市五院、爱尔眼科医院等，交通便利性及整体生活配套较为齐全，项目产品定位为首改、改善，户型面积段设置为106-168㎡产品，全部三面宽设计、宽厅设计，赠送设备平台、次卫干湿分离，但均无阳台设计；该项目整体蓄客时间近3个月，时间较长，蓄客较好，另外在产品设计上106-113㎡户型、总套价200万左右，加之40中分校与东风西路小区双学区优势，该项目性价比优势较为明显，此次开盘效果较好。

3月22日心华区金誉府开盘，项目规划东、西两个地块，共建设19栋，容积率2.0；东区包括10栋12-13F小高层、西区包括9栋16-18F小高层，总建面约19.99万方，共计1034户，项目东侧紧临西三庄街，南侧临天苑路，交通较为便利；配套学校资源自建幼儿园及小学、中学紧邻28中盛景校区；项目3公里范围内配套主要为友谊运动公园、石津干渠等自然资源，二院北院区、天河商业广场等，目前生活配套基本能满足，但层级一般；项目产品定位为首改、改善项目；户型面积段设置为125-138㎡产品，三室、四室户型为三面宽设计，均采用经典的三叶草、四叶草设计、次卫干湿分离、全明户型。

2.唐山：市场低迷，成交低位稳定；3月供应面积0.52万㎡，成交面积7.63万㎡，环比上涨2.1%，成交均价9916元/㎡，基本持平。开盘方面：中天南湖玥3#和14#取得预售证，面积15978.94㎡，套数130套，房源面积94.74㎡二房，110-134㎡四房，成交4套；中海臻如府6#取得预售证，面积4708.8㎡，套数24套，房源面积196.2㎡四房，成交1套；金隅金玉府209#210#取得预售证，面积14905.8㎡，套数144套，房源面积86.52㎡二房，103-120㎡三房，成交2套。预计4月市场供求量价跌幅有望收窄，走平稳路线。

3.廊坊：

1) 廊坊市区：作为传统“小阳春”的月份，3月成交套数有所上扬，接近300套，市场略有起色，然而从结构看，市场只是点状热度和流量，成交基本集中在几个高性价比的项目上，市场去化压力较大，整体回升仍需更多刺激性动作的组合利好。当前市场各项目持续低首付、特价房、送装修、送车位等营销方式，客户也是选择更有“性价比”的项目，3月销量靠前的仍为龙河高新区的金融街金悦府和北辰香麓等国央企的低价、高赠送项目。

2)燕郊：3月新房供应放量，皓月雅苑项目取得销证。成交量环比上涨20%，成交价格环比小幅上涨。目前北部科学城刚需盘与老城区高端项目区域价差显著，热点成交项目集中在低价刚需盘和地铁沿线改善盘。燕郊当前楼市以“刚需低价盘托底、改善新盘蓄客”为主基调，御东君曜等地铁新盘带动北部科学城板块热度，但高价项目去化压力仍存，市场分化持续加剧。平谷线地铁进入全速建设阶段，预计2026年底建成通车，地铁沿线楼盘价格仍有上涨空间，其他区域整体将呈现低位震荡态势。

3)大厂：3月成交量回升，成交套数约75套，成交均价约11000元/㎡。东方丽城、域见颐和项目成交量区域领先。从市场情绪来看，大厂买卖双方对后市看法偏乐观，市场整体看好近期的走势，预测下个月大厂成交量价保持稳定。

4)香河: 3月香河市场成交依旧惨淡，买卖双方对后市看法偏谨慎，市场整体以观望为主，整体成交量维持在个位数，香河成交均价保持在9500元/㎡左右。香河市场整体以观望为主，预测下个月香河市场成交量依然保持现状，不会有较大起色。

5)固安：3月新房均价9454元/㎡，环比持平，主力价格区间6000-8000元/㎡；部分项目因交通配套完善（临近京雄城际、大兴机场）“洼地”效应显著，吸引北京外溢购房需求。伴随着保障性住房供给扩大（预计2025年新增100万套），现房销售试点推进，或将进一步挤压低质项目生存空间。抗跌性支撑，核心区依托京雄城际30分钟通勤、优质学区（固安三小、四小）等资源，价格保持稳定。

4.保定

1) 保定市区：3月保定楼市整体偏冷，主城区均价9372 元/㎡，较去年同期下降约600元/㎡。其中，城央均价最高为10600元/㎡，南城均价最低为8200元/㎡。一季度有9 个楼盘大幅降价，但整体房价降幅较小。市场成交量底部徘徊。

2)涿州：3月成交表现继续缓慢回升，全月成交约160套左右，但仍处于较低水平，且远不及大家对于“小阳春”的预期；各个项目仍然保持着以价换量的促销动作，流量相对集中在零星几个高性价且为央企开发的项目。

5.张家口：3月17日，张家口市委书记赵文锋主持召开全市一季度经济运行分析会议，关于房地产方面结合第一季度“固定资产投资稳中有增，房地产市场有所回暖”反馈，确定第二季度”全力扩大有效投资，逐行业挖掘增长潜力，大力提振消费, 推动房地产市场止跌回稳”的主旨方向，对市场信心恢复也起到重要作用。3月份张家口房地产市场成交面积环比2月份增长11.3%，成交价格环比2月份增长1.4%，张家口市区的梧桐苑、中粮祥云国际、旭日花园位居全市成交面积和成交金额的前三位，梧桐苑3月加推，经开区核心地段，全部一梯一户的纯改善楼盘，项目自建水系场景，凉亭等设施，均体现了项目的高端产品力，均价9800元/㎡的价格，性价比较高，受到中高端客户的青睐，跃居3月全市销冠项目。中粮祥云国际凭借商业配套、教育配套的加持，以及3月与新能源汽车合作，销售中心设展等活动，项目一直处于热销阶段。3月全市仍没有新盘入市，成交区域基本集中在张家口市区，其他区域只有宣化、万全有少量成交。

6.承德：楼市仍以去库存为主，在小阳春和项目端积极推盘叠加下，市场有明显增量趋势。市场小高层仍为主要供需产品，户型区间100-130㎡三居保持市场供销主力。客户层面，当前刚需、刚改地缘客群是市场主力。项目选择中除了区位、品牌、配套、性价比的基础条件的筛选外，现房与即将交房项目关注度较高。伴随政策端、利率端延续宽松，市场基本进入弱复苏周期。

7.秦皇岛：3月秦皇岛无新开盘项目，加推项目2个。开发商仍延续各项优惠政策，但看房量在短暂回升后迅速下降，成交量也对应有所下降，成交价格相对平稳。秦皇岛楼市开春在短暂回温后迅速冷却，虽然开发商继续延续特价房、买房赠送等优惠政策，但实际优惠力度不高，客户转化率低。有利新政也并未推出，客户市场预期降低，随即看房热情下降，市场转冷。若无新的利好政策或优惠政策，预计近期秦皇岛房地产市场将保持平稳，随着天气转暖及清明、五一等假期来临，客户看房积极性或将有所提升。

8.沧州：3月沧州楼市持续不温不火态势，成交价格持平。中心城区新华区、运河区成交量价高，品牌房企项目仍然为成交重点，周边区县成交以河间、任丘成交量在周边区域领先。

9.邯郸：新房市场成交稳定，无新盘入市，成交价格稳中有升。供应方面，学府华庭加推5#，72套18F小高层产品，面积102㎡小三居，成交7套，成交均价6700元/㎡。成交方面，多个楼盘取消春节促销活动。市场120㎡户型去化较好，改善产品成交占比增长，丛台区东部板块为成交重点区域，城市整体成交量环比持平。4月，传统金三银四成交季到来，政策相对宽松的情况下，有利稳定购房者信心，预计成交量和成交价格进一步提升。

10.衡水：3月衡水无新开盘项目，个别项目加推，新供应产品较少，去化量环比相对稳定。3月以清盘为名推出优惠政策的项目较多，也有全盘或分区、分产品类型的优惠政策，整体价格优惠力度在2-10万，叠加实物赠送优惠如赠家电、赠车位等。虽然衡水各楼盘积极推出各项优惠，但楼市客户看房积极性并未继续增加，成交量也无起色。

04二手房市场

二手房总体成交优于新房，但挂牌数量居高不下情况下，市场仍处于以价换量的买方市场。

1.石家庄：3月二手房成交均价为 11795元/㎡ ，环比上涨0.71%，同比下跌6.41%，整体一季度价格走势基本保持平稳。

2.唐山：3月二手房成交均价7853元/㎡，环比下降1.58%。库存囤积，市场冷淡，二手房挂牌数量居高不下，购房者议价空间加大。

3.廊坊：

1)廊坊市区：二手房市场新增挂牌和成交均大幅回升，新增挂牌超过1400套，成交回升到1100套以上，同环比均有较大提升，在相对二手房更高的性价比下，二手房市场仍将为主力。

2) 燕郊：3月二手房成交价格11937/㎡，环比2月基本持平，无显著波动。二手房挂牌量居高不下，成交呈现“价稳量平”特征。地铁周边及高性价比房源成交活跃，但整体市场仍缺乏明显上涨动力。购房者偏好品质小区和交通便利的房源，区域分化现象显著。

3)大厂：3月在售二手房约11200套，新增挂牌约1080套，成交约130套，成交量上升60%，成交均价9100元/㎡，较2月上涨13%。

4)香河：3月在售二手房7120套左右，新增供应约1170套左右，销售二手房约117套，较2月增加83%。3月香河交成交均价约5300元/㎡，较2月下降9%左右。

5)固安：3月二手房均价9019元/㎡，环比上涨0.95%，但同比下跌8.62%。核心商圈（如孔雀城10796元/㎡）与外围板块价差达4000元/㎡以上。二手房分化格局延续，学区、交通优势房源抗跌性突出。

4.保定

1)保定市区：保定二手房市场存量超5万套，刚需主导，其中7000 元/㎡以下占比 35%，市场价格分化显著，最低单价4615元/㎡（西下关街顶楼老小区）与最高1.3 万/㎡（绿都皇城核心区）价差达2.8倍。市场以刚需型需求为主，高价房源流动性低，买卖双方议价空间大。

2)涿州：二手房市场恢复好于新房，更多客户恢复看房，3月环比增长50%以上，成交达450余套，虽未及年前的高流速水平，但保持着涿州市场的绝对主战场地位。

5.张家口：3月二手房市场没有明显回暖迹象，市场成交套数环比2月上涨2.7%，成交价格环比2月上涨0.91%，成交均价6989元/㎡。

6.秦皇岛：3月二手房成交均价9178元/㎡，环比下降0.96%。3月二手房成交量继续下降，成交价格相对平稳，去化压力仍然较大。

7.衡水：3月二手房市场挂牌价格6318元/㎡，环比下降0.32%。二手房市场供应量仍较高，成交量及价格较平稳，去化压力仍然较大。

05市场预判

政策层面，主要方向延续总体宽松导向，全国楼市政策以“稳楼市”为核心目标，金融端降息、降准，专项债用于存量房收储，缓解库存压力并降低购房成本。城市端陆续放松限购、税费减免及城中村改造，释放购房需求，刺激置换与刚需。供给端优化存量房转为保障房等措施，同时强化“保交楼”以防范债务风险。

从市场看，河北各城市房地产市场分化严重，不仅体现在新房和二手房市场的冷热不均，还体现在同一城市不同区域的差异。如燕郊北部科学城刚需盘与老城区高端项目区域价差显著，这种分化在未来可能会进一步加剧。随着城市发展，核心区域凭借优质的配套资源，如教育、医疗、商业等，房产价值更具稳定性和增值潜力；而偏远区域或配套不完善区域，房产市场可能持续低迷。

长期来看，房地产行业需要模式转型。一方面，随着消费者对居住品质要求的提高，绿色、低碳、智慧住宅将成为未来发展方向，像唐山提出的高品质住宅建设标准，融入绿色低碳理念，推动被动式建筑应用，这是行业发展的一个趋势。另一方面，租赁市场的发展潜力巨大，雄安新区提出建立 “租购并举” 的住房供应体系，未来可以借鉴这种模式，加强租赁市场的规范和发展，满足不同人群的住房需求。

备注：数据截止到2025年3月25日

来源：克而瑞环京楼市